楼市“新物种”,保障性租赁住房深度解读(上)

1评论 2021-07-20 09:05:10 龙头股,这样抓!

近日,一个叫“保障性租赁住房”的新物种闯入房地产,这到底是个什么东东?为什么要搞这个东东?对房地产有什么影响?国家非常重视,专门发布了一个国字号的文件(国办发〔2021〕22号),对这个新的房屋类型,做了非常详细的阐述。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  近日,一个叫“保障性租赁住房”的新物种闯入房地产,这到底是个什么东东?为什么要搞这个东东?对房地产有什么影响?首先,要告诉大家的是,国家非常重视,专门发布了一个国字号的文件(国办发〔2021〕22号),对这个新的房屋类型,做了非常详细的阐述。

  楼市“新物种”,保障性租赁住房深度解读(上)

  01国家有多么重视

  印象中,专门就某一个房屋类型,发一个国办发的文件,这还是第一次。即便是1998年吹响房改号角的“经济适用住房”,也没享受到这个待遇,当时也只是以建设部、国家计委联合发的一个部门文件来做的,后面的廉租房、公租房也如此。可见,国家对这个“新物种”之重视。

  而且,关于发展住房租赁,除了7月2日这个22号文,5年前的2016年,国务院还发过一个39号文。可见,写入十九大报告的“租购并举”,绝不是说说的,而是真枪实刀要干的。

  只不过,怎么干,是要讲究智慧的。2016-2019年,是“租购并举”的探索阶段,国家充分放权,让市场大胆试、让问题充分暴露,好让国家高屋建瓴地看清问题。尽管出现很多负面现象,比如“炒房租”、资本运作、长租公寓暴雷等,但也让高层认清楚了这个行业的本来面目。

  同时,也逐渐知道了,哦,原来这个东东不能那样搞,该这样搞!不管怎么搞,市场主导,不太适合住房租赁。这次提出保障性租赁住房,是“租购并举”制度建设的再出发和升华,并且更加重视租赁的保障和民生属性。而且,也第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。

  楼市“新物种”,保障性租赁住房深度解读(上)

  也就是“三房”——公租房、保障性租赁住房和共有产权住房,这是住房制度建设征途中的一个重大里程碑。1998年“房改”以来,我们觉得必须要市场化主导,政府主导会有问题。即便在2013年,政治局集体学习房地产时,还重点强调,处理好需要和可能的关系,防范福利陷阱。

  所以,住房保障上,始终坚持“保基本”的框架,政府不能越界,其他的交给市场来解决。对于各地将人才住房纳入住房保障,国家颇有微词,不太认可,除了在深圳先行示范区意见中,提出支持深圳创新人才住房外,对其他地方的人才住房,一律不纳入住房保障的范畴。

  02呵护新市民、年轻人

  不过,对新市民、年轻人的住房问题,国家老早就提出,要将保障范围扩大,覆盖到非户籍人口,特别时农民工。近年来,国家要求保障房扩大至外来人口、为城市提供基础公共服务的人群。问题是,公租房准入门槛、建设主体、资金来源、轮候分配等有严格规定,新市民、年轻人并不符合标准,比如收入超过了保障线,所以,公租房要扩面,实施起来确实有难度。

  楼市“新物种”,保障性租赁住房深度解读(上)

  各地不知道怎么操作,才达到既扩了面,还能经得起严格的审计。现在,有了保障性租赁住房,二者的边界搞得清清楚楚,不搞交叉,公租房退回到基本保障,完全由财政投资、由政府直接主导、国企平台建设、针对户籍低保低收入人群,这是政府基本职责,符合兜底保障的原则。

  在公租房(含货币补贴)之外,重构一个市场化主导、政府给政策扶持的新的保障体系,即针对新市民、年轻人的住房困难,建立“租售结合”的体系,即保障性租赁住房和共有产权住房。从这个“三房”的新保障体系看,相比过去,最大的不同,就是保障的范围扩大了。

  新的保障体系下,不仅有兜底保障(这个放之四海而皆准),对新市民、年轻人也有保障,而且对后者的保障,覆盖“租和买”,这是非常大的改变。也就是说,政府让新进入城市的人群、城市无房的人群,体面地租住下来,还能买到低成本的房子,直至他们有能力买商品房。

  或许,这也可以称之为对过去20几年过度市场化,导致的一系列问题,通过新住房制度纠偏。当然,你也可以说,“房住不炒”本来就该这样落地。要注意的是,“三房”第一次成为我国住房保障体系的顶层设计,意味着这将是对十九大“租购并举”的贯彻,也将会长期坚持。

  当然,这个保障与公租房不同,公租房以政府为主导,财政资金投入,而保障性租赁住房和共有产权住房以市场为主导。为啥?一则,这不是兜底保障,而是普惠性保障;二则,新市民需求多样,适合市场机构来做;三则,要通过政策引导,告诉全社会,怎么落实“房住不炒”。

  03为什么要搞这个东西?

  为什么不惜牺牲市场,然后硬生生从市场割出来一部分,让政府劳财费神地出台扶持政策,将马拉到河边喝水,鼓励市场去做?

  对一项新政策,要知其然、更知其所以然。新市民、年轻人,也不是今天才有的,只不过当下规模有点儿大,而已而已。全国第七次人口普查显示,截至2020年,我国流动人口为3.76亿人,大幅高于2019年公布的2.36亿人,较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长。

  十几年前,我也是新市民、年轻人,但我没觉得住房问题多么困难。当时,我住的是周转宿舍。我的很多同学去租房,但房租也很低;即便买房,房价也很低,深圳那时的房价才1万元。但现在不可同日而语,年轻人一进入城市,就面临着高不可攀的房价,房租也支付不起。

  现在,如果在深圳租住商品租赁住房、长租公寓,“押二付一”是普遍现象。一下子要拿出一万多元,每月至少还要支付4000元左右,几个人能付得起呢?买房,没有家里支持,10年内别想了。而且,当下进入城市的年轻人、新市民,都是90后、00后,对于“租的好”有强烈诉求。

  2010年之前进城的农民工,都是60后或70后,他们对租赁体验没那么高要求,只要有一张床就可以了。我记得,万科前董秘谭华杰曾说过,20几年前他刚到万科工作时,就住在城中村,经常半夜被巡查的叫起来,查身份证。现在,90后、00后还能接受这个现象吗?绝对不行。

  新市民、年轻人,不管是新就业大学生,还是新一代打工者,或“二三代农民工”,他们要的是低租金、较舒适、秩序好、配套不错的房子。你可以说,支付不起,就不要有那么高要求。但是,时代不同了,高质量增长背景下,年轻人在平视整个世界,整个社会都在向上迭代。

  现在,我们并不缺房子,租赁的房子也足够多了。即便是深圳这样的城市,住房套数或间数,已经超过1200万套了(算上城中村、公寓、宿舍等),按常住人口来算,基本可达到人均一(套)间了。照理说,房够了,为啥还要劳民伤财地再建设呢?这就涉及到结构性的问题了。

  就好比,我们去旅游,发现景点很多,但服务好、性价比高、没欺诈、酒店干净的景点并不多。一个道理,房子是很多,但符合新市民、青年人居住诉求的,真很少。现在的供给,可谓“两级分化”。一边是户型偏大的商品租赁住房,或者户型小,但租金超高的长租公寓。

  据悉,北京小户型的租赁住房,供应不足35%。而且,近年来新建的房子,户型越来越大。我调研过很多城市,开发商们都说,现在90平米以下的房子不好卖, 120平米以上最畅销。另一边,则是租金低、户型小,但秩序差(如黑房东、随意涨租)、体验差的城中村或园区宿舍。

  这就是国家22号文件所讲的,保障性租赁住房,是为了缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾。当然,这只是推出这个产品的一个原因。站位更高地看,这是,“一石多鸟”的不二之选。疫情后,中国经济率先恢复,但复苏的步伐很慢,特别是,收入预期不振,边际消费倾向偏低。

  楼市“新物种”,保障性租赁住房深度解读(上)

  这对于内需打造、消费引擎、“内循环”等等来讲,并不是好消息。那么,谁的消费倾向最高呢?谁最愿意、又有强烈的消费渴望呢?就是新市民、年轻人。但是,你问问刚进入深圳的年轻人,他扎根深圳最大的梦想是什么?我觉得,如果伸出3三个指头,必定有拥有一套房子这个选项。

  这不就是近10年来,你我看到的场景吗?如果是这样,还能指望房价跌吗?这是多么可怕的景象。如果是这样,我们的内循环转型,将异常艰难,每次经济不行了,还得靠发货币、拉动地产来解决。如果能将新市民、年轻人,从买房上面解脱出来,这个消费场景立马与众不同。

  保障性租赁住房,就是撬动器,他能让新市民、年轻人安稳下来,体面地租下来,他们想要的,都能在这个保障性租赁住房中解决。然后,他们再去好好生活、好好工作,慢慢攒钱去买房。这样,急着买房的人没那么多了,房价上涨的压力不大了,新市民也就更加不焦虑了。

  不像现在,买房晚了,怕买不起,很焦虑;买了一套房,还要买二套房,才能资产保值增长,对抗通胀,也焦虑;买到房了,结婚生子,生育、养育、教育,都很焦虑,还要买学位房,要鸡娃。总之,整个人生都处在焦虑中,工作生活都比较现实,一国的科技创新从何而来呢?

  04这到底是个什么东东?

  回过头来,再看看,这到底是个什么东东?

  首先,22号文讲的很清楚,保障性租赁住房的特征之一就是“低租金、小户型”,面积低于70平米,租金低于同地段同品质市场租金。另外,不设收入线,只要无房,新市民、年轻人都可以申请。而且,保障性租赁住房对接共有产权,对新市民“先租后买”全保障。

  其次,政府给政策,引导市场干。

  引导市场“做租赁”,在2016年以来,已经做了很多探索,相关的扶持政策也不可谓不多。此次提出的5种建设渠道(后面会详细介绍),其实在过去5年鼓励规模化和机构化租赁时,已经有相关的探索,比如集体建设用地建租赁住房、园区配套建设、新增供地建设等等。

  但效果不佳,最突出的问题,就是市场搞租赁不赚钱、投资回收期太长,企业积极性不高。去年以来,很多长租企业都开始退出市场,比如世联红璞,有的品牌公寓在广州收缩门店。市场化的租赁都很难赚钱,这一次要搞的保障性租赁住房还是“低租金”的,难道就能赚钱吗?

  这一次发布的22号文,显然吸取了过去的教训,文件的整体基调就是,以全方位的政策扶持,极大地降低市场参与保障性租赁住房土地成本、建设成本、运营成本、融资成本等,让市场参与者能看到赚钱的希望。关于扶持政策,我们下一部分讲,这里还是讲讲保障性租赁住房的特征。

  再次,解决新市民、年轻人短期的住房需求。也就是说,新市民、年轻人租住这类房子,不会太长期。当他们在城市扎根以后,就会搬出去,或租商品住房、长租公寓,或买共有产权或商品住房。政府要做的,就是为这些刚进入城市、刚进入社会,面孔还比较稚嫩,对社会、对这个城市、对人生充满希望的年轻人、新市民,提供体面的居住,让他们能顺利扎根下来。

  最后,这类房子只在人口净流入的大城市搞,其他城市基本不弄。很简单,人口净流入的大城市,房价比较高,新市民、年轻人多,住房压力大,更需要这类房子,助推年轻人和新市民顺利扎根城市,缓冲高房价的同时,分流住房需求,延缓买房节奏,夯实“先租后买”。目前,我国人口净流入的城市有40多个,五大城市群有35个,也是保障性租赁住房建设的重点。

  楼市“新物种”,保障性租赁住房深度解读(下)

  图:我国保障性住房政策及其发展历程

  资料来源:根据历年财政部、住建部、发改委文件整理,中金公司(行情601995,诊股)研究部

  05史无前例的政策扶持

  过去几年的探索发现,企业搞租赁,最大的问题是不赚钱、成本高、税费高、资金错配(前期投入大、回收期长)。为了激励企业参与,此次发布的22号文,主要内容就是解决这些“痛点”。

  首先,土地尽量不要钱、少花钱。

  收房成本高、建设成本高,这是租赁不赚钱的根源。因此,22号文的出发点,就是想着怎么从源头上“降成本”。保障性租赁住房是市场化产品,照理说用地成本不低,特别是涉及用途改变的地块。但是,22号文提出了保障性租赁住房的5个渠道,都是本着土地不花钱、少花钱。

  •   集体用地建设、商办改租赁。相当于改变土地用途,但不缴纳土地出让金,这是政策给的红利。

  •   自有用地建设。变更土地用途,但不用补缴出让金,还能保留划拨方式,土地也不花钱。

  •   园区行政办公及生活服务配建。比例从7%提高到15%,提高部分主要建设保障性租赁住房,这是政策红利,土地也不要钱。

  •   新增地块建设。比如,此前22个热点城市单列租赁用地计划,尽管“招拍挂”出让,但可将租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件,自然土地也可以做到少花钱。

  二是税收减免。

  不久前,国务院会议确定,从10月1日起,租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法,按5%征收率减按1.5%缴纳增值税;企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%税率征收房产税。其实,国办发〔2016〕39号文中,对企业搞租赁有明确的税收优惠。但是,由于多数租赁项目房源为非住宅,导致申请税收减免时,很难获得通过。

  根据现阶段税费政策,租赁住房企业运营环节增值税及附加、房产税、印花税等税率合计约达到租金收入的16.42%,若加上企业所得税,租赁住房企业的整体税负会更高。如果按照一般企业纳税,租赁企业全行业都亏损。据悉,很多租赁企业,想盈利,基本靠偷税漏税。

  楼市“新物种”,保障性租赁住房深度解读(下)

  表1 集体租赁住房项目涉及税费一览表(部分)

  怎么解决这个问题呢?

  22号文提出,利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得项目认定书后,比照适用增值税、房产税等优惠政策。这里比照的就是国务院会议确定的减免内容。要注意,项目认定书,这是22号文的重大创新,拿到这个项目认定书,相当于有了尚方宝剑。

  有了这个认定书,税务部门就必须减免税收。怎么搞定这个认定书呢?22号文提到的联合审查建设方案,本质上就是市政府牵头成立保障性租赁住房工作小组,由这个小组来审查方案。通过了,就出具认定书。拿着这个认定书,相关部门就要办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

  为了让这些手续更有依据,住建部不久前还印发了《集中式租赁住房建设适用标准的通知》。言下之意,政策有了、标准有了,认定书有了,如果规划报建、消防验收、税收减免,还存在障碍,那就得约谈问责了。是不是不作为,还是相互扯皮、推诿呢?谁的责任谁领。

  三是金融支持。

  资金错配,前期投入大、回收期长,这是过去发展规模化租赁的教训,“租金贷”之所以存在,这是原因之一。因此,除了土地不要钱、少花钱,税收优惠外,还得在金融上给予支持。

  国家政策提出,不管是重资产的,还是改造存量的“中资产”的项目,建行、国开行和农发行等政策性银行,都有贷款支持,不计入贷款集中度管理,且贷款利率下浮。金融企业可发行专项债券,定向支持保障性租赁住房项目,企业债、公司债等等,也开始向这类项目倾斜。

  发改委关于基础设施REITS,扩展到了保障性租赁住房。可以说,金融支持的力度是全方位的、史无前例的。而且,5月20日发改委专门发布了《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法(发改投资规〔2021〕696号)》,对纳入计划的保障性租赁住房项目,资金分解下达。

  当然,获得中央补助资金,有几个条件:项目列入年度计划,相关文件齐备有效,项目的主要建设条件基本落实,可按期开工,用于配套基础设施建设等。另外,从2019年开始下发的,针对规模化租赁的中央财政资金,这次也提出要补贴扶持小户型、低租金的保障性租赁住房。

  四是职住平衡。

  不管是园区配建,还是集体土地建设,企业利用自有用地,都强调职住平衡,目的就是降低通勤成本。现在的新市民、年轻人,工作压力大、加班多,接受睡得晚,但不能起得早。除租金外,通勤成本最受关注,这已为大数据证实,供应效率不高的必定会空置。

  因此,22号文在基础制度中提出“坚持供需匹配”。总之,我们纵览22号文,发现不达目的不罢休的味道,扶持政策给到位、成本降到最低,目的就是吸引市场积极参与,看到赚钱的前景,然后给年轻人、新市民让利,让他们成为租购并举的实践者、房住不炒的实践者。

  06一份部署、十分落实

  想法很好,制度设计的也很严密。但说一千道一万,怎么落地才最关键。其实,部分措施在2016年国务院的39号文,以及建房〔2017〕153号文中,都有提到,比如关于集体土地建设租赁住房、闲置商业办公改租赁,但实际的落地效果并不好。当然,原因有很多方面。

  最根本的是,源头的土地用途制约、规划报建审批、税收减免、水电费改民用、金融信贷支持等,无法在实操层面落地。这一次,吸取教训,国务院层面发文,把相关部门都纳进来,相当于在最上层落实了“主体责任”。并且,切切实实将土地设计为不花钱、少花钱。

  另外,租赁税收减免,也专门在国务院常务会议上落实了,再加上2016年国务院39号文对个人出租住房的税收减免,针对租赁的减税力度,也是史无前例的。资金方面,不仅国开行、建行、农发行提供信贷支持,利率下浮10%,发改委专项资金、中央财政奖补也提供免费资金。

  土地、税收、金融支持、行政审批支持,该到位的,都到位了。剩下的,就看地方政府怎么操作了。未来,如果项目落地难,就不能怪上位没有政策、没有支持了。我们注意到,保障性租赁住房采用何种渠道、哪个主体来做,22号文将选择的权力(选不选、选哪种渠道)给到地方。

  中央的主体责任到位以后,剩下就是地方的主体责任了。22号文在关于保障性租赁住房基础制度上,最后一条就是“落实地方责任”城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人等群体住房困难问题负主体责任。省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责,要加强组织领导和监督检查,对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。

  因此,这个事情能不能做成,关键取决于地方主体责任能否落实。其实,不管是保障性租赁住房,还是共有产权住房,并不会对本地的土地市场、土地财政形成冲击,也不会对商品房市场形成冲击。因为,需求主体不同、消费群体不同。相反,搞好了保障,商品房市场才有前途。

  若能在一个城市安顿下来,新市民、年轻人必将是未来楼市的生力军。凡是在一个城市长期生活,哪一个不想拥有自己的房子呢?若A城不容纳你,你必然会流向B城,这就是未来城市间竞争的常态。所以,保障性租赁住房的制度设计,是地方商品房市场可持续发展的关键。

  这一轮楼市繁荣,改善型需求、投资需求主导。未来动力在哪?我调研很多城市,主政者普遍反映,楼市需求被透支了。该买的都买了,甚至买了几套了;当下的高房价背景下,不让过度加杠杆,投资客没购买力?不该买的,也买不起。只有培育新生力量,楼市才可持续。

  因此,国家能给的政策,一次性给到位了。如果这事情还干不成,那就是主体责任不到位。各城市能否付起总责,将住建、税务、财政、自然资源、银行、电力、消防、工商等相关部门凝聚到一起,纳入城市“一城一策”,按照5种渠道,将每个部门的权力、责任细化,这事儿一定成。

  对保障性租赁住房这个新物种,作为广大领导干部,应像小平同志那样“不争论”、戒空谈、重实干,把把劲头用在实干上,5种渠道落地上,把嘴上说的、纸上写的、会上定的,变成具体的行动和实际的效果,在实干中体现能力、在实干中展现追求、在实干中推动住房保障新体系建立。

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:保障性租赁住房

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