深圳楼市破局,在此一举!

1评论 2021-07-08 09:29:40 龙头股,这样抓!

深圳“二手房交易系统”刚上线就下架,到底发生了什么?深圳市房地产中介协会相关人士表示,“这个系统应该称为新版网签系统,目前仅在测试阶段,市场上的报道不完全准确。本来是二手房网签系统,正式上线时间在7月中旬。不小心发出来大家误会了,赶紧下架。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  深圳“二手房交易系统”刚上线就下架,到底发生了什么?深圳市房地产中介协会相关人士表示,“这个系统应该称为新版网签系统,目前仅在测试阶段,市场上的报道不完全准确。本来是二手房网签系统,正式上线时间在7月中旬。不小心发出来大家误会了,赶紧下架。”

  深圳楼市破局,在此一举!

  我认为,没有那么简单。

  01深圳楼市进入“去泡沫”模式

  深圳楼市,当下正在“去泡沫”。据深圳房地产中介协会统计,2021年3月-6月,深圳二手房单月预录网签量分别为4869套、4396套、3781套、3216套。而2020年,这一数据为月均1万套。成交量连连下跌,降到近年来的历史低位,这与二手住房成交参考价格发布机制有关。

  二手房参考价,基本锁死了深圳楼市一年的价格水平。按照参考价规则,深圳二手房价格下一次集体调整,要等到2022年了,这是深圳楼市独特的“调控模式”和“去泡沫模式”。冻结价格的同时,通过联动贷款评估价,隐蔽房源真实价格,也冻结了杠杆和整个市场的预期。

  深圳楼市破局,在此一举!

  这是深圳调控主管部门没有办法的办法。对业主来说,当然不认这个参考价了,维持真实挂牌价或撤掉挂牌。按当前这种态势,加上信贷资金在收紧,未来几个月深圳二手房成交量跌破2000套、1000套,也是有可能的。但即便如此,管理部门也绝不敢让冻结的价格解冻。

  02深圳二手房价不能放开

  为什么?

  因为,深圳的二手房价格信号,绝不是中性的,它会天然形成上涨的“自循环”。什么意思呢?深圳绝大多数片区,二手房供应占绝对主导。抛开自住不卖的、限售的,挂牌销售的房源式非常有限的。同时,政府对二手房的管理相对弱势,这个局面恰恰就被市场抓住了。

  一旦二手房价格放开,他们怎么操作呢?中介联合投资客、业主,大家集体控盘,把挂牌价拉上去。当下,随便可以建立微信群、沟通瞬时且零成本,集体控盘太容易了。而且,拉升挂牌价格对于中介、投资客、业主是“多赢”,他们当然会举双手赞成,这是螺旋涨价的起点。

  A小区挂牌价涨了,B小区也会这么干。整个片区的挂牌价就涨起来了。但这对于买家是很不利的。我们常讲,二手房市场信息不对称。对深圳楼市来说,这个不对称是攻守联盟(中介、投资客、业主)与买家之间的信息不对称。有人可能会认为,买家可以不买这个帐啊?

  但对不起,千千万万的买家是分散的,他们无法达成同盟。另外,在真实信息掌握和谈判地位上,买家极其弱势。而且,攻守联盟(中介、投资客、业主)可通过虚构交易繁荣景象(增加看房批次、做软文等),甚至是相互对敲,也就是在内部人群相互接盘,将价格硬生生拉上去。

  比如,深房理事件中的“杀猪盘”。

  这个过程中,还有很多机构在促成这个链条循环,比如担保公司、小贷公司、咨询机构、银行个贷经理等。另外,一旦二手房价放开,价格上涨驱动加杠杆,加杠杆又驱动贷款增加,杠杆和房价形成“自循环”。这样,目前刚刚布好的资金防控线,可能就会变成马奇诺了。

  因为,房价上涨的诱惑太大了。如果有50%的利润,资本就会铤而走险,有100%的利润,就敢践踏一切人间法律。二手房炒作,中间获利的路径太多了,除了投资客加杠杆炒房外,还有中介、投资机构合伙拉升价格,吃差价、ABC单,小贷公司放高利贷,介绍外地炒房客等。

  03深圳二手房交易系统的重要性

  所有这些,原来只存在于个案传说中,但“深房理”事件调查,将行业乱象大白于天下了。为保全自己,深房理可能会辩护,不唯独我乱搞,作奸犯科的大有人在,深圳几大中介的部分门店、中介人员,也参与其中,部分银行也有问题。想想也正常,这么高的利润,谁能拒绝?

  深圳楼市破局,在此一举!

  监管层一看,这还了得,整个市场被你们这帮乌合之众搞得乌烟瘴气。不得已,只好冻结价格、冻结杠杆、冻结预期。问题是,这也不是长久之计啊!这样的狠招,把整个市场也打掉了,不是个好办法。而且,再这么低迷下去,对老百姓(行情603883,诊股)、对政府、对就业,可谓百害无一利。

  得了,干脆我政府建立一个系统。6月24日,深圳市房地产信息平台上线“二手房交易系统”,在便民服务中多了一个“我要买卖二手房”的标题栏,其中包括“我要找中介买房”、“我要找中介卖房”、“我要自助卖房”等三个功能板块。我猜测,这个系统要实现四个目的。

  一是彻底打掉二手房市场信息不对称。首先,房源立体维度的信息要在这个平台上备案,中介、买方和卖方等参与交易的所有主体的信息,都要在这个平台上进行备案,比如中介从业人员的代理记录和星级评价等等,再想利用或制造“信息差”转不义之财,不行了。

  二是彻底打掉二手房局部“自循环”。这轮二手房涨价,让政府认识到,二手房市场在局部自成闭环体系,这也是二手房“易于炒作、价格难控”的原因。有政府的这个二手房交易系统,涨价“自循环”就打破。单边代理取代双边代理,就是破解“自循环”的一个筹码。

  三是构建政府信用背书取代中介背书。过去,二手房交易完全由中介代理完成,同时也发挥了信用背书的作用,比如真房源、赎楼、资金监管、按揭等,即便网签和过户也是在中介的指导下进行。现在,所有交易都在政府建立的交易平台上完成,相当于政府背书取代了中介背书。

  四是通过这个平台,将银行按揭嫁接进来,也就为控制加杠杆创造了条件。

  04二手房交易系统的必要性

  毫无疑问,这样做,就动了中介的奶酪,动了二手房交易整个链条上,所有利益相关者的利益。这也就不奇怪,为何这个系统刚上线就下架。已故链家的创始人左晖,2003年开始,从楼盘字典做起,自建真房源系统,建立CAN规则改变行业恶性竞争,提高经纪人的专业化水平,建立链家和贝壳线上线下(行情300959,诊股)相结合的闭环系统等,本质上就是行业的基础设施。

  那么,政府还有没有必要做个事情?

  二手房市场交易有公共属性,需要公平合理的交易系统,这是行业的基础设施、公共产品,目的有三个,“降低成本、保护权益、提高效率”。现在来看,二手房交易的成本很高、权益保护不得当,交易效率还待提升。尽管链家做了这个事情,但并未从根本上解决行业的问题。而且,链家在深圳的市场份额,也就不到1/4,无法从泥潭底部搅动已经沉淀的浑水。

  而且,劣币驱逐良币,当市场出现漏洞可钻,而且钻漏洞的获益很诱人,就怪不得大中介也参与其中了,问题就在于行业健康运行的基础设施缺乏。既然市场解决不了,或者说市场已经失灵了,而老百姓迫切需要公平合理的交易平台,政府就应该发挥“补位”的角色。

  因此,我个人认为,地方政府还是要建立这样的交易系统,这是二手房市场监管的长效机制。当然,在系统启用的过程中,求同存异、谋划长远、因势利导,应该将龙头中介的合理诉求、基本利益反映进来,整合现有整合。同时,还要让大家认识到,建立新的系统,有利于规避行业乱象,有利于提高行业集中度,有利于规范运营、追求长期价值的大公司脱颖而出。

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:深圳 楼市

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