揭秘!房地产“内卷式”生存的真相!

1评论 2021-06-15 09:07:45 龙头股,这样抓!

房地产行业的内卷,绝不止开发商这个环节,而是全链条的。上下游的地方政府、金融机构、供应商、购房者,都在内卷的棘轮效应下,顺次卷了起来。既然大家都内卷,那就在这场拼韧劲和忍耐的搏杀中,努力让自己撑住,把别人卷起来,这就是当下地产行业的现状。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  作者:广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

  房地产行业的内卷,绝不止开发商这个环节,而是全链条的。上下游的地方政府、金融机构、供应商、购房者,都在内卷的棘轮效应下,顺次卷了起来。既然大家都内卷,那就在这场拼韧劲和忍耐的搏杀中,努力让自己撑住,把别人卷起来,这就是当下地产行业的现状。

  01集中供地之下,房企“内卷”升级

  第一轮供地“两个集中”,告一段落了。表面上看,市场热热闹闹。比如,竞争最激烈的地块,要靠100-200个马甲参与,才能提高胜算,这个现象在苏州、东莞、广州等城市都存在;比如,厦门、重庆和无锡三个城市,本轮楼面均价较2020年分别上涨71%、51%和31%

  热闹的背后,可能是假象。本轮拍地,杭州土地出让收入1178.2亿元,排第一,北京为1109.71亿元,排第二。但亮眼的绩效背后净是泪水,杭州楼市品质的代言人——滨江地产,老板戚金兴的那句话“5块地,努力做到1%-2%的净利润水平”,道出了土地源头上逼出来的内卷。

  有谁知道,半年前的2020年底,滨江媒体交流会上,针对“滨江利润率仅有5%”的问题,戚金兴直言:从现状情况来看,5%还算高的了,其他兄弟单位可能还达不到这个数字。不到半年,落到如此境地。60%-70%的房地比(地价/房价),加上竞配建和建安、财务成本,利润真的很低。

  揭秘!房地产“内卷式”生存的真相!

  本意上,推出“两个集中”供地是好意,缓解开发商“内卷式”拿地。过去,拿地窗口不规则,“饥饿式”供地,开发商怕拿不着,只好去抢。“两个集中”后,涓涓细流化为放量供地,不用去抢了,地价降下来了。问题是,上下的目标取向完全不同,地方自然希望土地能卖个高价。

  于是,肥瘦搭配、国企托底、金融机构助力(比如红红火火的保证金和购地前融),就出现了溢价率再次冲顶的现象,抢地此起彼伏。因为,有的地方也内卷,看看不断垒高的任务,比如放松落户、搞地铁等基建、乡村振兴、减税降费……,再看看降到历史低位的财政收入增速。

  要注意,“两个集中”,一定要贯彻。但站在地方主政者的角度看,办公桌上堆积的考核任务中,它绝不是排在前面的。所以,该卖高价地,还得卖,把我的内卷转移给下游的开发商。“竞地价、限地价、限房价”的模式下,土地要高价,无偿移交的配建也得有,还要限房价。

  02房企以腾挪空间“去内卷化”

  我要的出让金都留下,我的内卷你带走。至于传导下来的压力,开发商自己解决。问题是,重庆、无锡、厦门、杭州、北京的“地货比”都在60%以上,还要无偿配建,为啥还要拿?岂不飞蛾扑火?当然也不是,开发商的内卷,可以自己来腾挪,也可以在上下游传导。

  揭秘!房地产“内卷式”生存的真相!

  它在赌,赌地方经受不住内卷,再次苟且一下。比如,上一轮新房限价发生在2016年10月,彼时也是高地价、地王频出。但很快,内卷压力腾挪的空间出来了,一是向市场腾挪,比如“双合同”、茶水费、精装变“惊装”等变相突破限价的政策;二是有的地方,主政者的内卷传递不下去了。比如,到2018年底,限价撑不下去了,广州、上海等地纷纷退出了限价。

  这次也一样。

  不拿地的话,这个城市公司可能就撤了,被周边的兄弟公司并掉了,原来和你平起平坐的城市总,一下成了区域总。再说,某地块“放弃”评级,是按当下静态测算的,如果考虑到,内卷可以腾挪,可以卷给别人,“放弃”评级就变成“必拿”评级了,乐观的活得滋润。

  这在过去几轮楼市周期中,被证实了N次了。所以,看着同行们、兄弟公司一股“志在必拿”的信心,你还犹豫什么呢?有投拓的朋友说,部门也有考核,只要是招拍挂拿的地就有钱。有了地和钱,开发起来再说,还有很大的腾挪空间,你扛住了内卷,未来就有希望。

  03金融机构“内卷”也严重

  当下,金融机构也内卷。

  6月1日,银监会的新闻发布会上,管理层的领导说了,贯彻贷款集中度,大银行做得好,但小银行一看,机会来了,马上把大银行撤退后,留下的房贷空间给填满了。大银行很生气,就向老爸告状,你要管管不听话的小弟,一碗水得端平啊!但能怎么办?难道撤掉行长吗?

  这让我想起去年4月,深圳整治经营贷的案例。上面来检查,大家异口同声,都不搞违规的经营贷(披着实体的外衣的贷款,进入楼市)了。大银行比较听话,但话音还在绕梁,小银行悄悄抢份额。大银行一看,这不行啊,也就重操旧业,该咋放咋放。经营贷的乱象,就是这么失控的。

  正规渠道不让搞了,那就绕道信托、类金融机构(小贷、担保、私募等),银行客户经理主动对接。市场上,突然间就冒出一些名头里带有所谓XX科技或XX创新,且手续非常完善的企业,“流水”、“报表”一应俱全,但都是假的,资金就这样堂而皇之地进入了所谓中小微企业。

  揭秘!房地产“内卷式”生存的真相!

  近期举行的第13届陆家嘴(行情600663,诊股)论坛上,监管层说了,影子银行有死灰复燃的迹象,“庞氏骗局”产生新的变异。还特别强调,对各种“类信贷”新花样必须遏制在初期阶段。这就不奇怪,为啥6月2日,广州、深圳两地金融监督部门下发通知,小贷公司不得开展“过桥贷”、“赎楼贷”业务,严控从事赎楼担保业务的融资担保公司涉及房地产的贷款担保或委托贷款。

  金融机构,内卷的很严重。一方面,有了贷款规模,才有存款规模,但贷款不能有不良,否者银行的行长是要被问责的;另一方面,一个地方的增长是有量化任务的,一个点的GDP对应着多少的信贷,地方领导心里很清楚。两个任务结合起来实现,卷着资金往地产走、不断做大规模。

  揭秘!房地产“内卷式”生存的真相!

  5月份“两个集中”供地下,开发商搞多个马甲,保证金的资金需求海量,融资成本水涨船高,不少前融的融资成本达到了15%以上。私人机构的融资更高,目前大多按日计息,单日计息成本高达0.15%!还不一定能拿到。银行没额度,可能是短暂的,开发商都在赌。

  赌什么呢?赌银行还能撑多久。过去,涉及房地产的贷款额度管控、规模和占比“双控”等等,也都有,但都是一阵风。风来了,大家躲避躲避,风走了,一切照旧,这次也一样。银行也在赌,赌地产的隐性担保不破,赌对了,地产规模又上一个台阶,银行的内卷压力释放。

  04谁来为房地产“内卷”买单?

  所以,“三道红线”下,本意是开发商根据踩线情况,控制杠杆,但开发商并没有根据自己“踩线”的情况主动规划债务,而是想着怎么变相达标,为自己创造出融资空间,继续加杠杆。

  手段是什么,就是“粉饰报表”。比如,通过非并表项目、“明股实债”、关联公司等转移或隐匿负债;再比如,通过推迟商票兑付,占用上下游企业资金等;比如,对谈判地位很弱的总包,结算从季度改为半年,甚至银行贷款展期等。于是,我们发现,踩线的房企在减少。

  揭秘!房地产“内卷式”生存的真相!

  但是,这可能是操作的结果。现金短债比最容易达标,2020年达标率高达70%,也是房企降档的首要武器,较2019年达标率提升22个百分点。净负债率达标率66%,较2019年提升14个百分点。剔除预收款项后的资产负债率达标情况较2019年有明显提升,但仍未超过40%的达标率。

  揭秘!房地产“内卷式”生存的真相!

  高成本拿地、高成本融资不怕,弯道超车、大而不倒、内卷压力腾挪,这个经营逻辑继续适用。再往下传导,就是购房者了、就是老百姓(行情603883,诊股)了,这个圈层的内卷就不谈了,大家心里都很清楚。从资产保值,财富传承,到养老安排,再到阶层保卫,哪一个与地产没有关系呢?

  这些诉求,是几百万的房产能安抚的吗?一开始,可能100万的房产就能安抚了,但房地产行业全链条由上而下的内卷传导下,圈层内所有人的焦虑开始升级,100万明显不够了,现在需要200万。但这个传导是螺旋式上升的,每过一轮就上一个台阶,未来200万也不够。

  就比如,《西虹市首富》结尾裸捐后,又想为孩子留钱的剧情一样!

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:房地产 内卷

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