广州楼市调控加码还是来了！在4月初发布第一轮新政时，我们就发了一篇文章做了一个研判——这是一次“温柔”的政策，如果楼市上涨趋势得不到缓和更严厉的政策将会出台，果不其然。

　　今天针对 这轮加码调控谈几点看法。

　　“4.02”的温柔姿态，显然达不到预期，于是就有了上层的约谈。刚刚发布的3月70城房价指数， 广州新房、二手房环比涨幅双双排第一 ，领涨一线城市和热点城市，这下距离“出硬招”不远了。果然，广州“第二轮”调控来了。看来，不逼的话，是不会真下功夫的。

　　图源：广州市人民政府办公厅

　　其实，不唯独广州，其他城市也一样。“政策高频、小步快跑”，这是当下各个城市楼市调控的基本逻辑。“一城一策”下，调控的自主权在地方，地方调控的动力显然不强。所以，“约谈-调控-约谈”的模式下，调控频率就高了；其次，依赖高，又要保持稳定， 政策就得边走边看 。

　　有两个“硬招”。

　　一是人才购房，要提供在本区连续缴纳12个月的个人所得税或社会保险的缴纳证明；

　　二是9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

　　我之前讲过，衡量这一轮调控“用心与否”的标志之一就是，是否有勇气将增值税征免年限从2年提高至5年。因为，本轮楼市回升，最大的动力就是，新房和二手住房价轮番上涨、相互推动，增值税征免年限“2改5”，就是抑制这种需求。但是， 它对市场动力的杀伤力很大 。

　　包括广州在内，当下市场需求的主力，就是 “买一卖一”的换房需求 ，它能够促进住房循环，保持市场热度。到售楼处发现，当下卖的新房，基本都是大户型。问题是，当广州主城区二手房价大面积在5万元左右，全额增值税是巨大的交易成本，会抑制预期，降低交易频率。

　　在当下的环境，能够出台此政策的，绝对是对市场需求比较有信心的城市。有哪些城市出台这个政策呢？上海、杭州、深圳、成都、无锡。可见，这些城市的楼市，短期调控不影响长期向上。人口流入，需求潜力大。交易成本增加，需求延后，但不是消失，现在广州也加入了。

　　人才购房乱象，这是本轮广州楼市暴涨的罪魁祸首，也是促发“调控加码”的直接原因。黄埔、南沙这两个广州的外围区域，2020年房价涨的最快，并不是本地需求爆棚，而是2019年底以来，人才门槛不断降低，变相突破了限购限贷政策，导致很多外地人到这里炒房。

　　特别是，2020年7-8月份，深圳和东莞强力调控后，广州变成了珠三角核心区的“房价洼地”，一路向西的需求，把这两个区域的房价炒高了。没有本地流水、社保，就凭一个学历证明，就能买房，还能贷款。 显然，这违背了人才政策的初衷，更加违背了“房住不炒”的顶层架构。

　　这两条政策比较“硬招”，但整体有保有压。比如，对落户买房，要求落户要满一定年限，连续缴纳社会保险或个税年限等，这是近期杭州、上海、深圳、西安、成都等都在出台的政策，近期深圳落户也计划收紧。再比如，限售年限，热点城市很多提到了5年，广州还是2年。

　　背后的信号是什么？

　　广州落户门槛很宽松，特别是外围7区，“大专+28周岁以下” ，均可直接落户。 显然，在人口继续流入的背景下， 广州还是希望保持楼市热度，鼓励大家买房，提高城市的集聚度。 特别是，外围7区要打造郊区新城、城市副中心，需要将地产开发和区域开发结合起来。

　　同时，规划红利开始向外围转移，但不管是产业规划、交通规划、区域规划，都得靠大规模土地开发、住房开发来支撑和实现。2020年，广州土地出让金首破2000亿，达到历史最高水平，“供给侧放量”将是广州十四五的既定战略。 今年第一批集中供地，就相当于去年55％的供地量。

　　表：2021年第一批供地规模及占去年全年的比重

　　制图：李宇嘉观楼局

　　同时，从2021年开始，未来5年广州将有183条村旧改推进，根据旧改“三年行动计划”（2019-2021）， 广州旧改可推出的住房供应量相当于4年左右的商品住宅成交量 ，黄埔、番禺、南沙、增城占比超60％。在这种情况下，未来房子会大量供应，政策就得鼓励买房。

　　增量需求从哪来呢？就是新落户的人群。外围落户门槛宽松，不断吸引人口流入和落户，释放增量需求，推动郊区新城开发和建设，推动黄埔（科学城、知识城）、南沙等区域规划的落地。

　　当下，广州楼市供求紧张， 一方面是开发商惜售、政府控预售证；另一方面是中心区旧改短期难以放量 。但是，广州不缺房子，随着供地放量、旧改提速，未来几年房子会大量面世。届时，可能这几条控制需求的措施，又得退出了。大家看楼市，一定要拉长眼光。

　　其实，从此次政策来看，除了这两条控制需求端的“硬招”，此次新政前面的2条，也释放出重要的信号。 一是加大保障房供应力度，二是加快发展租赁市场。 显然， 对于高房价，年轻人买不起房的问题，扩大住房保障范围，保护低收入的人群；对于夹心层，先去租房，再去买房。

　　总之，此次广州新政，需求端抑制只是一方面，更多的还是从供给侧解决问题，保持楼市高举高打、高位平衡。

　　这一轮上涨后，考虑到需求端的调控抑制、房贷利率开始攀升、外围人才政策全面收紧，广州楼市开始探顶了，估计今年2-3季度将在高位徘徊，三季度末或将开始回落，部分投资客占比高、短期激急速上涨的片区，可能出现下跌。经过这一轮暴涨，估计要花2-3年来消化了。

　　图：广州首套房贷利率快速上升，并排在一线城市第一

　　制图：李宇嘉观楼局

　　在这个横盘期，如果人口继续流入、收入能够涨上来、公共服务能跟上，产业落地和区域规划能实现，2-3年以后，上涨的这部分完全消化了。然后，继续出发。

　　其实，整体来说，广州也不容易，顶着个一线城市的帽子，其实从产业结构、收入水平上看就是个强二线。广州的责任很重，要担当省会的责任，支援粤东西北财政不能实现自给的小兄弟们，这个责任自上世纪80年代开始，就没停止过。财政收入的一半，不能自己来支配。

　　另一方面，作为大湾区的龙头城市、国家中心城市，就得有这个担当和作为，到2035年， 广州要实现与大湾区所有城市轨交互联互通，要推进广佛同城，广清一体化，还要打造郊区新城、城市副中心等，提高城市的集聚度和辐射力。 产业结构并不是那么耀眼（石化、汽车、电子为三大支柱产业），无法在税源上提供支撑，就得靠区域开发、地产开发推动来实现了。

　　这也是广州不太愿意出台强硬政策的很重要的一个原因。