太扎心!70城房价数据背后的“楼市困局”

1评论 2021-04-19 09:17:20 速看!这个方向有机会!

腾挪是没有办法的办法,但其实是没有用的。如果继续传达这种信号,老百姓就会继续买房,来抵抗通胀,而各地的调控也会瞻前顾后,房价继续上涨。怎么办?

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  一季度的数据,刚刚发布!楼市出现了新的变化,我们今天来看看楼市这轮新态势。

  太扎心!70城房价数据背后的“楼市困局”

  一是,住房价格“破万”,同比涨幅为历史第三高。

  今年一季度,全国商品住房销售3.23亿平米,销售金额3.51万亿元。简单相除,得出一季度全国商品住房的销售价格为10842元/平方米,同比上涨了16.3%。这两个数据有点意思:10842元/平方米,房价“破万”并创新高。去年个别月份也破万,但累计破万,这是第一次。

  太扎心!70城房价数据背后的“楼市困局”

  制图:李宇嘉观楼局

  二是,同比去年一季度,今年一季度房价同比上涨16.3% ,这个涨幅在历史上排第三位,仅低于2013年19.67%、2016年18.3%的涨幅。不过,结构性问题突出,东部交易量占比上升,拉动房价反弹,2021年一季度,东部交易金额占三区比重达61%,这是近3年以来的最高值。

  太扎心!70城房价数据背后的“楼市困局”

  制图 : 李宇嘉观楼局

  可以说,一季度房价破万,以及同比上涨16.3%,主要触发因素,就是东部交易量占比上升,带动房价上涨。疫情后,东部热点城市率先反弹,长三角、珠三角内一二三线城市均开启“量升价涨”的反弹模式,结构性地推高了房价,我们从涨幅居前的城市也可见一斑。 东部区域,不仅上海、南京、杭州楼市回升,南通、扬州、徐州等三四线城市都进入反弹模式。

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  制图:李宇嘉观楼局

  3月份二手住房价格涨幅排名前30的城市中,24个城市是东部城市,位于四大都市圈内(成渝)的有15个;除了成都、银川、西宁、乌鲁木齐、西安外,全部位于东部,而这几个城市也基本都是西部都市圈的核心城市。涨幅前10大城市,除了银川和成都外,其他都是长三角、珠三角的城市,领涨的依旧是一线城市。所以,这一轮房价上涨,就是由东部热点城市带动的。

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  我们关心的是,强力调控下,是否会出现“热点一二线城市先涨,广大二线城市房价后涨,最后形成全国房价上涨”的局面。目前的政策姿态,依然是遏制热点城市上涨,避免全国涨价局面的形成。 从2月份的数据来看,强力调控下,一线城市涨幅总算开始有所回落了。

  新房方面,一线城市3月份新房环比涨幅从0.6%降至0.4%(二三线城市新房涨幅都在扩大),同比涨幅从4.8%上升至5.2%,但增幅从2月份的0.6个百分点降至3月份0.4个百分点。可见,在政府可掌控的新房市场, 通过限价政策、需求端打压,严厉的调控在一线城市看到了效果。

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  图:一线城市新房价格涨幅得到了控制

  制图 : 李宇嘉观楼局

  前期经历严厉调控后,京沪深新房价格环比涨幅全面回落,排在全国40名开外;新房同比方面,也是如此。目前,只有楼市调控未真正发力的广州,新房价格环比涨幅和同比涨幅,均领涨一线和热点城市。3月份广州新房环比上涨1.0%,与福州并列第一;同比上涨8.6%,排第四。

  预计,广州4月2日新政后,随即被约谈,昨日广州市政府又约谈了几个房价涨幅明显的区域。意味着,广州随后会对政策进行“打补丁”,估计会有一些硬性的政策出台,比如增值税免征期调整,限售年限增加等,也意味着“广州领涨”的这种态势,维持不了几个月。

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  表:2021年1-3月份一二三线城市二手房价指数环比涨幅(%)

  制图 : 李宇嘉观楼局

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  但是,不受政府控制的二手市场,涨幅吓人。

  二手房环比方面。3月份,深圳推出二手房指导价,打击了业主挂牌价的情绪,也引导了买家预期,二手房环比涨幅涨幅排到30名开外,算是稳定住了。北京、广州和上海分别上涨1.4%、、1.4%、1.1%,分列70城二手房价涨幅第一、第二、第五位,涨幅要比二三线城市高出很多倍。

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  图:一线城市二手房价上涨明显

  制图:李宇嘉观楼局

  反算到房价水平的实际涨幅,要比指数涨幅要大,上涨的感受更直接。一线城市在高房价的基础上,还能上涨这么大,可见一线城市上涨压力之大。所以,即便一线城市新房价格控制住了,但由于二手房价涨幅比较大,意味着未来一定会出现一二手房“价格倒挂”的景象。

  估计,今年一线城市今年还得对政策“打补丁”,重点就是控制二手房的价格。更重要的是,我们发现,房价上涨正在向二三线城市传导。这里说的二三线,并不是所有的二三线城市,主要是一线城市周边的二三线城市,或成都、西安、武汉等都市圈内的二三线城市。

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  制图 : 李宇嘉观楼局

  首先,一线城市强调控,需求开始向周边的二线城市蔓延,从涨幅TOP30序列看,这种趋势很明显;

  其次,近年来二三线内部的联系紧密程度,或与一线城市联系程度之紧密,这在过去是不可想象的。都市圈建设、产业疏导、人口迁入、轨道互联等,政策红利不断,需求向这些城市外溢,

  再次,整体货币环境比较宽松,包括美国3万亿基建框架下继续发货币,包括疫情后我国的货币环境友好等,有利于楼市大环境。国外疫情反复、国际关系复杂,需求基本上集中在国内,也有利于二三线楼市回升。

  最后,有的二三线城市在2018-2020年整体回调,比如长沙、重庆;有的近年来光芒耀眼,比如成都、长沙、合肥;有的几年没涨了,比如温州、福州、泉州;有的三四线城市,论经济地位、规划前景,不输二线城市,比如金华、徐州。可以说,各方因素促成了这一轮上涨。

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  我们以长沙为例,长沙的调控是“真调控”。如果长沙都要上涨了,这就不能怪调控政策了。

  太扎心!70城房价数据背后的“楼市困局”

  图:长沙二手房价格在2021年开始反弹了

  制图:李宇嘉观楼局

  应该讲,当前的大环境促成了上涨。既有货币环境的因素,又有疫情后“稳增长”对财政的内在诉求;既有2018-2020年四年蛰伏后的反弹,又有城市基本面的变化(比如都市圈、新区规划、吸引人才); 既有国内大环境的支撑,又有国外放水、疫情后需求集中在国内释放等。

  2020年以来,为了应对疫情后的冲击,叠加2019年下半年经济下行,考虑到内外部环境(中美关系、美国放水),我们不得不采取货币宽松的政策,这是造成房价上涨的最主要原因。

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  图:2016年以来GDP同比增幅

  制图 : 李宇嘉观楼局

  2020年,我们的经济“V型反转”、GDP全球主要经济体唯一“正增长”、脱贫攻坚取得重大胜利。这样成绩的取得,非常不易。大家想想,经历2017-2019年的去杠杆、环保攻坚、中美贸易战等,经济在2019年下半年就开始回落,跌价疫情冲击巨大,还能取得这样的成绩,靠什么?

  经济转型喜人,这得承认,但新经济体量弱小,难以支撑。当改革进入攻坚期,推进任何一步,都得付出成本,比如宏观杠杆率上升,比如房价上涨。未来,美国要放水,我们要增长、要民生,货币政策也不能太紧,就得找到巨量货币的蓄水池,那楼市是不是最佳的选择呢?

  太扎心!70城房价数据背后的“楼市困局”

  图源:光明网

  或许如此。近年来,之所以货币比较宽松,但CPI比较稳定,至少百姓的日常生活没有受到太大的冲击。但祸兮福所倚,货币宽松,传导至生活领域,这是必然的。比如,去年电影票是40块钱一张,现在有的电影院涨到80-100块。通胀传导,大宗商品涨价,下游的日用品都要涨价,比如床垫价格比去年涨了5%-6%,比如生活用纸价格大幅上调。这就是成本。

  还有,近期央行的工作论文表示,“ 一个城市房价太高,把年轻人都逼走了,何谈创新。这是深圳过去超越香港的主要经验,未来也有可能成为限制其长远发展的障碍 ”。如果连深圳没有创新了,我们转型升级的希望在哪?我们伟大复兴的机会在哪?深圳那么大力度控制,二手房价还有环比0.4%的上涨,同比领涨热点城市。大家想想,控制房价的难度有多大!

  所以,腾挪是没有办法的办法,但其实是没有用的。如果继续传达这种信号,老百姓(行情603883,诊股)就会继续买房,来抵抗通胀,而各地的调控也会瞻前顾后,房价继续上涨。怎么办?

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:房价

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