谭浩俊:未来县级城市的房价走向何方?
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组、住房大数据联合实验室发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示,2018年10月全国房地产市场整体退热,一二三四线城市均稳中有降。2018年10月142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个,比6月减少61个,占样本数的40.8%,房地产市场的整体趋稳。
四条线的城市房价均稳中有降,应当是一个比较好的现象。产生这种良好现象的原因,主要还是房地产调控政策作用的发挥,特别是因城施策、分类调控政策的实施,使房地产市场保持了平稳性与延续性,开发商、炒房者心存的调控政策会放松的预期落空、侥幸心理被击溃。同时,中央审时度势,及时调整货币化棚改政策,对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。当然,受经济环境变化影响,企业运行状况不佳等方面因素影响,部分家庭推迟了购房决策,也是非常重要的方面。
需要注意的是,通过对实际情况的观察与分析,在房价变动和市场稳定中,一二线城市表现得更加明显,一线城市房价出现了小幅下降,有的还出现了较大幅度下降。特别是具体楼盘,下降幅度更大,甚至引发退房矛盾。二线城市增幅则明显放缓,只有三四线城市,出现了比较矛盾的格局。
同样是中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国县域经济发展报告(2018)》指出,县域经济体商品房销售总体增速放缓,房价破万元县(市)显著增加,结构分化明显,房价收入比整体上升。同时,样本县(市)房地产开发投资增速呈现普遍快速上升态势,部分县无节制供地推盘,导致库存升高,在全国房地产市场转入调整阶段后,将面临库存高企、风险陡增的局面。
这也意味着,县级城市的房地产市场发展与其他城市相比,还是存在一定不同,或者说问题的,不仅房价超万元的城市数量急剧增加,房地产开发的热情也十分高涨,库存增加的风险在不断加剧。在这样的情况下,对于未来县城房价的走势影响是非常大的。如果不能有效处理好这方面的关系,将直接影响未来县城的房价走势,给县城居民生活带来不利影响。
任志强曾经说过,未来城镇化建设、农村人口转移等也会需要大量县城的房子,五六线城市房价还是会稳中有升的。任志强的分析,是有一定道理的。但是,五六线城市住房需求增加,不代表房价应当大涨,而是要依据发展实际,由市场来决定,而不是炒作等方面的原因。如果继续象过去城市房价一样非理性上涨,当然是不行的。
所以,调控必须扩大范围,把触角伸向县级城市等四线以下城市,避免这些“净土”也被高房价“污染”。稳定住县城房价,除了居民购房之外,对于未来城镇化建设、农村人口转移等也会发挥十分重要的作用。未来县城的房价,总体上讲会是比较平稳的。
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