张平:二手房成交降两成 一线城市房价要下跌?
别看上半年三四线城市楼市成交活跃、房价也屡创新高。但是,易居房地产研究院报告显示:
一二线城市成交持续低迷。2018年上半年,20城二手房累计成交约63.5万套,同比下降20%。从成交量角度分析,一线城市最低迷,4个一线城市中有3个量能度为负值。
对此,有专家表示,2018年上半年,一线城市仍然成交疲软,二线城市受到人才引进、摇号购房等政策影响,成交量较2017年下半年有所回升,但仍低于近6年的平均成交水平,更是明显低于本轮周期最高峰值2016年,可见一二线城市二手房仍处于调整趋势中。
实际上,现在一二线城市的二手房市场成交量处于下行趋势已经非常明显。以一线城市广州为例,房地产市场受到多轮调控,其二手房市场自2017年9月份一直处于比较疲软的状态,月度成交量均要低于2012后以来的平均成交量。
后续来看,在当前房地产调控持续高压的背景下,预计成交量仍将处于较低水平。
与广州同属一线城市的北京二手房市场,在5月份成交量创下近期新高后,进入6、7月份后就开始降温。之前的成交量反弹,主要是去年“3·17新政”之后,北京房价明显回落,一年累计跌幅约17%。
之前北京二手房价经历一波调整后,于是激发了前期积压的购房需求在上半年集中释放。
不过,这样需求释放动能有限。不仅无法推高房价,而且7月份后,北京二手房日成交量回落至800套以下。
同时,二线城市的二手房成交量也不容乐观,以成都为例,在经历了多次调控后,年初以来成交量已经出现回落,随着调控效果的释放,6月份成交量迅速下滑,环比下降近40%。预计下半年调控将继续发酵,成交量将出现较有显的降温。
对此,我们认为,随着今年5月份,20城二手房均价同比涨幅有所扩大后,各地相继出台不同程度的调控政策,预计后续一二线城市二手房成交量将继续下滑,重新回落至历史成交低位区域,而房价则会呈现稳中有跌的情况。
现在问题是,上半年大城市二手房成交呈现低迷状态,背后说明了啥呢?
首先,房地产调控政策并非“空调”,只要认真贯彻执行下去,时间一久就会起到明显的效果。
过去之所以调控每次都效果不彰,除了调控政策半途而废之外,还有一些人通过“假离婚”、“企业购房”、“人才落户”等手段骗取购房资格,而现在篱笆扎紧了,投机者无法再钻政策空子,二手房市场就会出现“量价齐跌”的情况。
再者,大城市房地产会出现房价和成交量将出现交替下跌的情况。
就是先是受到房地产调控,房价出现了一定幅度的下跌,随后就会有一批购房者入市炒底,而当这种积聚量能集中释放后,房价又会再下一城,之后又会有一批购房者进入购房。
也就是说,未来大城市房地产可能呈现:先成交量下滑,再房价跌,然后抄底购房者入市,成交再反弹,待需求释放完毕后,房价又开始阴跌。像之前希望的房价出现大起大落的可能并不大,成交量和房价轮流下跌概率很大。
最后,随着全国整体信贷环境的收紧,购房者的房贷成本在上升,以及“因城施策”调控政策的不断细化,房地产调控将更加精准。
下半年一二线城市二手房成交量再难有大幅反弹的可能,而且下半年二手房价跌势可能较上半年有所放大。
尽管上半年三四线城市房价引领全国,但一线城市房地产却呈现“量缩价跌”态势。而二线城市因受到房地产调控的影响,多数城市房价得到控制,二手房成交持续萎缩。
展望下半年,随着房贷利率的持续走高,房地产乱像的整治清理,投机性需求受到压制。未来一二线城市二手房无论是成交量,还是房价都会出现一定程度的调整,稳中有降将是大概率事情。
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