导读：人是最可宝贵的。只要有了人，什么人间奇迹都可以创造出来

　　4月6日，我们在美国休斯敦市参加中美房地产峰会，休斯敦市市长授予中国房地产业协会会长刘志峰先生“波士顿荣誉市民”称号。

　　他在致辞中说：“休斯敦吸引了300万移民，城市发展蒸蒸日上，人们来了就不肯走，希望大家把钱用在刀刃上，用在房地产投资上”。

　　最后，他大声疾呼：“房地产投资必须在休斯敦”。

　　听起来，是不是很耳熟呢？

　　这与中国市长的招商引资并无二致。

　　城市增长是全世界城市的共同课题，如何才能获得增长？

　　城市增长逻辑正在改变

　　2010年之前，国内大城市的人口增长很快，常住人口年均增长几乎都在10万人以上，当然，经济增长也很快。

　　2012-2016年，许多城市人口增长已经放缓，包括杭州、南京、苏州、西安、合肥等城市年均常住人口净增长都仅为几万人，接近人口自然增长率。

　　与此同时，很多城市还伴随着老龄化，这意味着如果没有外来人口的支撑，老龄化严重的城市将逐步丧失竞争能力和生命活力。

　　以上海为例，按照常住人口老龄化率计算目前仅为22.5％，而户籍人口老龄化率已经超过30 ％，2050年或将达到44.5％。

　　如果没有外来人口，上海将失去城市竞争能力和发展活力，上海何以成为具有国际竞争力的世界性大都市？

　　如果城市逐渐丧失竞争能力，就无法吸引人们来到这里、留在这里，城市产业发展就会放缓、资本流入就会减少。

　　如果城市逐渐丧失生命活力，昔日繁华似锦的城市就会再现日渐凋零、终被荒芜的历史场景。

　　切莫以为这样的场景只会发生在人烟稀少的沙漠古城，同样的场景也会上演在人口下滑的沿海城镇。

　　撤乡并镇也在加速一些乡镇的衰败。

　　很多中小城镇人口都在净流出，流向更大的城市。

　　普罗泰戈拉曾说：“人是万物的尺度”。

　　没有了人，世界还有什么意义呢？

　　而大城市却进一步掀起人口争夺战，用人才落户政策争夺优质人口，加剧中小城镇的人口流出。

　　大城市的边界正在不断扩大，轨道交通与基础设施的改善帮助城市增强了扩容的能力。

　　各类新区新城急需补充产业与人口，但是，传统产业不再受到欢迎。

　　城市需要的是更具效益、亩产更高的科技产业、创意产业、新兴产业。

　　这些产业最重要的资源支撑就是人才。

　　这些大城市的人口增长门槛界定为40岁或45岁以下，他们既是人才、又是青年，可以为城市带来“三力”价值：

　　创新力——创立、培育、发展科技产业、创意产业、新兴产业的潜力和机会；

　　消费力——消费观念、消费意愿、消费能力都促进着城市消费的升级换挡和内需增长；

　　生命力——他们本身不仅激发城市活力，其家庭高收入也可以支撑更多的高素质人口繁衍。

　　而这批人正是推动增长、创造美好的中流砥柱。

　　过去我们说过：“人口流动的背后是资本的流动”，人来到大城市，钱也跟着来到大城市。具有“三力价值”的人口不仅自身带来资本，而且还可以吸引投资。

　　这些城市已经改变了城市增长逻辑。

　　它们从过去对于人口增长的无为而治转向控制人口增长，现在又转向吸引优质人口、引领城市竞争发展的新逻辑。

　　一些城市已经调整了人口规划，未来四年人口增量将达到 30—400万人。

　　深圳又是走在全国的前列。去年深圳常住人口净增长高达60万人，而且在未来四年，人口年均增长目标约70万人，届时，深圳将成为1480万人口的“超级都市”。

　　争夺人口就是争夺未来。

　　虽然“人少且富”是我们的梦想【详见2018-02-04微信文《欧阳捷：人少且富，难道不是我们的梦想吗？，点击链接可直接阅读】，不过，GDP增长放缓已经是未来不可逆转的长期趋势。

　　但是，凭借着高端产业与人口的“三力”价值，这些城市的GDP和人均财富依然可以持续较快增长，而且最低收入水平上移的速度更快，养老金补充更充分，城市居民生活更美好、两极分化可缩小。

　　一二线城市依仗其发展潜力、就业机会、生活环境、财政优势把大专人才甚至中专、技校人才一网打尽，必然导致不均衡的发展态势在不同等级城市之间更加不均衡。

　　02

　　人口争夺战折射的是“人荒”

　　南京、成都、郑州等城市争夺的是本科以上人才，城市追求的是创新人才，人才定位与其城市产业发展定位相对应，与其城市竞争力和人才吸引力相匹配。

　　长沙的城市竞争力不足以与南京、成都这样的城市对抗，只能把人才门槛降级为大专。

　　西安地处弱势的西北，但抢夺人才凭借一个“快”字，快速启动、立竿见影，仅仅三天，“掌上户籍室”就吸引了数百位在京学子注册、数十名硕士博士完成落户，一个季度就落户了24万人，相当于其它省会城市两三年的常住人口增量。

　　迟到的北京、上海转向全球性高端人才竞争，跳开了一般型人才竞争的红海，恰恰是源于其国际性大都市的定位以及对大城市病的恐惧，未来增量相对有限。

　　人才争夺战正在延伸到中专学历的技术工人，没有技术工人，中国成为高端制造业强国是不可能的。

　　大城市的人口争夺战还会延伸至并不特殊的工种，甚至建筑工人、清洁工人、机床工人……，未来他们都不再是拿着简陋工具、干着体力的劳动者，而是开着专业机器、专用车辆、专用设备的一群实用技术人才。

　　未来5年，武汉力争留住100万大学生，沈阳计划吸引70万大学生，合肥正在一网打尽式地争夺人才，只要是职校和高中毕业，都可享受人才购房优惠资格。

　　城市人口争夺战刚刚开始、远未结束，已经出台人才购房政策的城市仅有约20个，更多的城市还未觉醒。

　　人才的总量是有限的。

　　漠视人才的城市最终会被人才们用脚投票的。

　　近四年来，大专院校每年只有700多万毕业生，大部分留在省会以上城市，只有少量毕业生会回到家乡的中小城市。

　　2016年的职校毕业和初高中毕业未升学的学生数量几乎相当于高校毕业生数量，同样是人才的庞大群体。

　　两类毕业生之和几乎相当于当年的出生人口。换句话说，几乎所有年轻人已经都是人才了。

　　其实九年义务教育之后，很少有学生不继续上高中和职校的，这也意味着吸引人才的购房政策放宽到这个层面，就等于全民购房不设限。

　　三四线城市也会被迫卷入这场人才争夺战，逃避人才争夺战的城市势必在未来城市增长的长跑中掉队。

　　都市圈三四线城市可以借助都市圈的扩容而借机享受核心城市人才溢出优势。

　　不过还是有些城市已经觉醒，昆山、东莞率先动手，它们正及时抓住大城市的溢出效应和都市圈产业发展的机会。

　　以人才之名吸引人口，折射的是残酷的现实——“人荒”。

　　如果所有省会以上城市都将人才门槛降至高中和职校毕业，全国新增人口很可能都会被一二线城市全部抢走。

　　虽然国务院政府工作报告称：“今年进城落户1300万人”，但很可能主要是重在落户、而非进城，因为农村可转移人口已经不多了。

　　人才争夺战看似是大城市之间的人口战争，但最受伤的却是非都市圈的中小城镇，它们将面临无人可争、人口减退的尴尬境遇，年轻人，谁还会愿意留在可能日趋衰落的地方呢？

　　03

　　大城市再度面临更严重的“房荒”

　　人才蜂拥而入，大城市做好准备了吗？

　　大城市首先面对的是住房供应跟不上，当然，它们还面临着学校不足、医院不足、交通设施不足……等等大城市病的问题。

　　过去多年，几乎所有大城市的新增住房用地供应都是趋势性下降的，现有库存也是下降的。

　　2017年虽然出现了反弹，但增量依然很低，整体供应量也低于2010-2014年。

　　人来了，房在哪？

　　摇号购房的本质是——房荒。

　　杭州加入摇号购房已经迟了，西安或将再次收紧摇号政策。

　　所有引进人才的城市都已踩上住房供应急缺的“跷跷板”。

　　深圳去年新增常住人口60万人，同年新增住房用地供应为零，尽管其中相当一部分人只是落户而非新进城人口，但仅靠城市更新提供新增住房显然是远远不足的。

　　这正应了我们前年所说，无房可买将成为热点城市的新常态。【详见2016-12-11微信文《欧阳捷：“无地可建”、“无房可售”或将成为热点城市新常态？》，点击链接可直接阅读】

　　有人说，不是可以买二手房吗？

　　一般城市自住率大约为80％。假定市场新增供应为零，即使没有拆迁改造，剩余的20％可流通量每年卖出5％，只要四年时间，二手市场也就无房可买了。

　　哪怕未来我们进入存量市场，只要人口没有下降，市场就需要增量才能保持冗余，才不致无房可买。

　　这些城市势必要增加住宅用地供应，如其不然，出台摇号购房政策都是迟早的事儿。

　　也许，过去它们没有增加土地供应的客观原因是因为城市土地有限、耕地永久保护、用地指标不足，有限的可建设用地更多用来拉开城市框架、改善交通条件、吸引产业进驻。

　　以上海为例，其城市总面积6000平方公里，其中农用地面积约占49％，建成区面积约占35％，水面滩涂约占15％，考虑长期可持续发展，每年新增建设用地极为有限，还要为引进产业和城市公用设施预留发展空间，住房用地只能越供越少，房荒在所难免。

　　上海需要那么多的农用地吗？

　　显然，这涉及到国家制度——耕地永久保护。

　　没有土地就没有未来。

　　城市的发展和增长不能或缺最基础、最重要、最稀缺的土地资源。

　　重庆原创的“地票”制度终于走向全国。

　　国务院办公厅发布的《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》规定：

　　（一）耕地后备资源严重匮乏的直辖市，由于城市发展和基础设施建设等占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地的，可申请国家统筹补充。

　　（二）资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省，由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口的，可申请国家统筹补充。重大建设项目原则上限于交通、能源、水利、军事国防等领域”。

　　这就为上海和其它超大特大城市获得建设用地增量打开了缺口。

　　对于各省会城市，虽然国家统筹只是用于重大项目，但却可以释放这些城市原来用于重大项目的土地资源用作包括城市住宅用地的新增建设用地指标。

　　虽然，国家统筹需要交纳一定的跨省域补充耕地资金，但相对来说，这还是相当便宜的。

　　文件规定：“以占用的耕地类型确定基准价，以损失的耕地粮食产能确定产能价，以基准价和产能价之和乘以省份调节系数确定跨省域补充耕地资金收取标准。对国家重大公益性建设项目，可按规定适当降低收取标准。

　　（一）基准价每亩10万元，其中水田每亩20万元。

　　（二）产能价根据农用地分等定级成果对应的标准粮食产能确定，每亩每百公斤2万元。

　　（三）根据区域经济发展水平，将省份调节系数分为五档。一档地区：北京、上海，调节系数为2；”

　　以标准最高的上海为例，跨省域补充耕地资金最多只要80万元/亩，简直是太便宜了。

　　现在很多县级市土地出让金动辄数百万元/亩，对于土地紧缺城市，区区数十万元的跨省域补充耕地资金恐怕连土地整理和补偿费用都不够。

　　低价获得补充建设用地指标，无疑会让缺地的大城市趋之若鹜、跑步进京的。

　　地票能够增加多少供应呢？

　　目前来看，只有“三区三州”（“三区”指西藏、新疆南疆四地州和四省藏区；“三州”是指甘肃的临夏州、四川的凉山州和云南的怒江州）及其他深度贫困县城乡建设用地增减挂钩节余指标可以用于国家统筹，显然跨省域补充耕地是很有限的。

　　因此，我们可以预期，即便这些大城市充分用足政策，争取更多的建设用地指标，但是，依然不要幻想这些城市新增住房与新增人口能够匹配。

　　同样的，这些吸收人口过快的城市的教育、医疗、体育、文化等公建配套也将面临用地不足的问题，也就意味着上学难、就医难、健身难，排队、摇号、涨价或在所难免。

　　超大特大城市的住房市场永远都是短缺经济的典型案例。

　　城市增长的新逻辑就是：人是核心驱动因子。

　　其实这与国家发展逻辑一样，吸纳更多具有“三力价值”的人群，并成为人与资本愿意持续流入的城市，最终在城市竞争的长跑中持续位列前茅。

　　正应了那句老话：“人是最可宝贵的。只要有了人，什么人间奇迹都可以创造出来”。