9月份以来,30大中城市商品房成交面积同比去年同期,仍下滑两成左右。反映出8月份LPR降息并未明显促进楼市回暖,主要源于两个因素:
(1)2022年至今,降息幅度不足以扭转市场预期。对于楼市基本面较好的一线城市来说,“因城施策式”的房贷利率加点仍然普遍存在,一线城市购房者仍持币观望,等待加点取消;对于楼市基本面较差的三线城市来说,本轮房价下跌压力较大。2022年内35BP的降息,仍不足以扭转当地购房者的预期。参考2015年楼市复苏行情,降息幅度达50BP以上或才能扭转房价预期,推动资金进入三线楼市。
(2)烂尾楼与停贷事件,扰动购房者与金融机构信心。由于停工与烂尾问题,涉及到购房者买房本金的损失(烂尾楼资产价值大幅下降),因此单靠央行降息并不能扭转购房者对于“烂尾”问题的担忧。对于“保交楼”,关键的解决方案是各地政府动用财政资金注资烂尾项目,保障期房的顺利交楼。但从目前进展来看,地方财政压力较大,烂尾问题完全解决仍需时日。
而对债市而言,8月份LPR下行,开启了“降息托底楼市”的新阶段。但正如我们在前文所述,单靠央行降息并不能平息购房者及金融机构对于“烂尾”问题的担忧,此种担忧仍将持续性地制约楼市复苏。但另一方面,随着近期海外需求的下降,中国出口面临下行压力,通过以房地产业为代表的内需支撑经济将更有必要性。因此我们判断,后续央行仍有继续降息托底楼市的可能性,而债市利率的下行空间也将随之打开。
风险提示“新冠”疫情超预期、央行货币政策超预期、财政政策超预期、房地产监管政策超预期、历史数据无法预测未来走势,相关资料仅供参考 。
1、降息之后,楼市怎么样了?
8月份LPR降息之后,从高频数据来看楼市销售并未出现明显回暖。9月份以来,30大中城市商品房成交面积同比去年同期,仍下滑两成左右。
为何本轮降息过后,楼市并未看到明显复苏势头?我们认为其中主要涉及两个原因:
(1)2022年至今,降息幅度不足以扭转市场预期,购房者持币观望。2022年以来,5年期LPR累计下调35BP,幅度不小。但对于楼市基本面较好的一线城市来说,“因城施策式”的房贷利率加点仍然普遍存在,例如北京首套房贷利率目前仍有55BP加点、上海35BP、深圳30BP。对于一线城市住房有需求的购房者,仍持币观望,等待房贷利率加点的进一步下调。
对于楼市基本面较差的三线城市来说,尽管多数城市不存在房贷利率加点,但经历2018年、2019年棚改期间的房价上涨之后,本轮房价下跌压力较大。2022年内35BP的降息,仍不足以扭转当地购房者的预期。参考2015年3月楼市复苏行情,彼时降息幅度达65BP才扭转了房价预期,推动资金进入三线楼市。
(2)烂尾楼与停贷事件,扰动购房者与金融机构信心。7月份以来,部分房企由于资金链紧张,旗下项目出现停工问题,引发购房者停贷事件。事件经媒体报道后,对购房者信心产生一定扰动。由于停工与烂尾问题,涉及到购房者买房本金的损失(烂尾楼资产价值大幅下降),因此单靠央行降息并不能扭转购房者对于“烂尾”问题的担忧。
除此之外,购房者因为楼盘烂尾而停贷,也会导致金融机构坏账增加,使得金融机构对于房地产领域的贷款投放更加谨慎,侧面加大房地产下行压力。
对于“保交楼”,关键的解决方案是各地政府动用财政资金注资烂尾项目,保障期房的顺利交楼。但从目前进展来看,虽然各地政府有意愿推进保交楼,部分优质项目得以市场化盘活。但地方财政压力较大,难以拨出更多资金填补预售资金已被挪用、资质较差的烂尾项目的资金缺口,因此烂尾问题完全解决仍需时日。
在此情况下,对于烂尾的担忧将持续扰动购房者信心。特别是对于已经出现信用风险事件和资金链问题的房企,旗下项目将较难销售并回笼资金,并拖累整体的地产销售态势。
2、对债市有何影响?
在托底地产、稳定信心方面,相比于需要多方沟通、协调的财政手段,降息的施行更加方便直接。回顾美国、日本的施政历史(参考7月18日报告《资产负债表衰退是如何发生的?》),当地产周期下行时,当局通常最先进行降息托底。只有当降息无法完全扭转地产下行趋势、房地产坏账问题造成较大的金融风险时,当局才会使用财政资金救助金融机构、兜底问题项目或剥离不良资产。
因此参考美、日的施政经验,对于当前中国的房地产局势来说,降息是稳地产的第一步。后续是否有更多财政兜底政策推出,还要观察本轮降息托底楼市的效果。
而对债市而言,8月份LPR下行,开启了“降息托底楼市”的新阶段。但正如我们在前文所述,单靠央行降息并不能平息购房者及金融机构对于“烂尾”问题的担忧,此种担忧仍将持续性地制约楼市复苏。另一方面,随着近期海外需求的下降,中国出口面临下行压力,通过以房地产业为代表的内需支撑经济将更有必要性。因此我们判断,后续央行仍有继续降息托底楼市的可能性,而债市利率的下行空间也将随之打开。
风险提示“新冠”疫情超预期、央行货币政策超预期、财政政策超预期、房地产监管政策超预期、历史数据无法预测未来走势,相关资料仅供参考 。
- 公用事业要涨价?六部委为地方政府提供政策支持
- 电信运营商持续加大智算投资,算力需求持续增长,上游光器件供需或趋紧
- 钨系产品价格持续走高,我国在供应端具有主导权,券商看至18-20万元/吨
- 华为全力打造鸿蒙为全球第三大移动操作系统,下游伙伴主要有四类
- 国家级及地方性政策密集出台,低空经济腾飞基础设施先行
- 发改委推动所有增发国债项目6月底前开工建设,基建投资、设备更新需求有望加速释放
- 煤炭产能储备制度+供给端收缩预期+高分红属性,机构建议关注煤炭历史性配置机遇
- 银行一季度业绩为全年中相对低点,关注市场对红利品种的配置需求及三条递进主线
- 中高端机床市场需求旺盛,设备更新+海外需求向好双轮驱动
- 船舶出口额同比增超110%,机构称新一轮大周期已至船舶优质资产性价比凸显