李宇嘉:到底如何稳楼市?

1评论 2022-08-22 08:24:42 来源:金融界 作者:李宇嘉

越是发达区域,地产“金融加速器效应”越大。说白了,这些区域的楼市,过去各路资金和资本比较青睐。于是,“负向循环”以后,冲击也越大。稳经济,大省要带头,稳楼市也一样。

作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

  当前,正处于经济回稳最吃劲的节点,回稳基础不扎实,主要还是有效需求不足,其中楼市的影响最大。

  01.

  政策松绑,资金纾困,处置风险,不可谓不努力。但“房住不炒”下,楼市最大的变化是,金融属性蜕化,这是对过去“地产逻辑”的颠覆。懂行的人都知道,过去地产是如何“加杠杆”的:各种渠道,变着法子,给开发商、居民、建筑等上下游加杠杆,形成巨大的信用扩张效应。

  这是全社会信用扩张的加速器。

  房价上涨,是助推器。只要有这个预期,全社会的资本会源源不断进入地产,推动房价上涨,再进入一个新的循环,这是个正向循环。地方政府、开发商、银行、居民,都在迅速扩张信用体量。地方卖高价地,搞新区;开发商高周转;银行靠贷款赚钱;居民获得资产溢价。

  房企是这个循环的载体,别说暴雷的房企激进,万科等企业也一样。郁亮为啥对2021年利润下滑45%道歉呢?因为,万科和其他房企一样,在那个野蛮生长的时代,去了不该去的地方、加了不该加的预期,收了不该收的项目。为何万科也这样,因为大家都这样,有快钱赚,相信隐性担保。

  但2020年金融长效机制落地以后,一切都变了。哦!原来“房住不炒”、“不拿房地产刺激经济”,不是说说的;原来,隐性担保,是靠不住的。于是,房价上涨推动的“正向循环”,反过来了,变成“负向循环”了,即地方政府、开发商、银行、居民,都开始收缩信用了。

  怎么理解?

  房企暴雷,本质上是房企收缩信用,这必然导致其不拿地、降价促销,地价和房价开始下跌。于是,作为天然的融资抵押品,金融对地产的信仰坍塌了,就不贷款了。再加上疫情的持续冲击,居民资产负债表受损,地方政府、开发商、银行、居民,都开始迅速收缩信用了。

  02.

  其实,纾困还是很及时的。早在2021年9月底,央行就提出“两个维护”(维护房地产市场健康发展,维护住房消费者的合法权益)。当前,融资环境很宽松,银行同业拆借、企业票据融资利率,降到1%以下了,历史新低。同时,各地不遗余力地松绑政策或纾困楼市。

  但是,“房住不炒”写进了十九大,“不拿地产不刺激经济”是长效机制。有这两个尚方宝剑,处置风险,只能慢慢来。所以,很多企业暴雷一年多了,没有结果,暴雷名单也越来越长了。稳楼市的举措成了“慢变量”,而信用收缩成了快变量。结果就是,地产收缩,拖累整个社会信用。

  初步测算,地产及其拉动产业占GDP比重约28%,占就业人数26%左右;基建则为20%和15%。过去一年地产及其上下游相关融资对社融存量平均拉动3.6个百分点,基建为2个百分点。

  屋漏偏逢连夜雨,疫情持续2年,逐渐从“一次性冲击”(2020年疫情),变成了持续冲击,导致消费需求端,将疫情作为“最大的不确定”,不敢招工、甚至裁员。传导至上下游,制造业一损俱损。

  03.

  总结来看,当下宏观经济面临的问题:

  一是,地产价格下跌,导致“金融加速器效应”反转,拖累全社会信用,出现了信贷紧缩、流动性陷阱、资产负债表收缩;

  这一问题,不是降低利率、督促银行放贷,就能解决的。

  因为,金融机构一致在靠“抵押物价值稳定”、靠“隐性担保”给地产融资。现在,这一逻辑和信仰,彻底坍塌了。因此,近几个月,即便商品房销售有所反弹,但是,房价和地价还在下跌,金融机构疲于处理不良债权,房地产贷款投放跌幅还在扩大,导致全社会信用紧缩。

  二是,疫情冲击常态化,居民端预期不振、信心不足,导致消费持续下跌,就业形势严峻(16-24岁人口调查失业率创新高),内需严重受挫,这也反过来制约制造业和实体经济。基建投资的对冲,在数据上有利于稳经济,但短期在民生端、消费端、就业端,其效果不能高估。

  04.

  那么,该怎么办?

  经济大省要勇挑大梁,发挥稳经济关键支撑作用。经济大省,不管是GDP占比,还是新经济占比,新市民占比,都是国家经济发展的“顶梁柱”。从地产来看,广东、江苏、浙江三省,开发投资占全国的30%,商品房销售额占全国的32%。值得注意的是,这三个省地产跌幅明显大于全国。

  为什么,越是发达区域,地产投资下行越明显呢?

  因为,越是发达区域,地产“金融加速器效应”越大。说白了,这些区域的楼市,过去各路资金和资本比较青睐。于是,“负向循环”以后,冲击也越大。稳经济,大省要带头,稳楼市也一样。

  很简单,从城镇化、新市民、年轻人这个楼市的需求主力看,都在大省。首先,要加大对大省中低收入群、外来务工人群、失业人员、育龄人群等,在消费券、一次性生活补助、专项补贴(比如生育)等方面发放的力度。目前,政府的杠杆率比较低,积极的财政政策在此有很大空间。

  这样做的目的,是修复和对冲疫情的影响。

  近期,各地都在发消费券,但基本是撒胡椒面。建议,继续增加政府赤字,直达居民端。

  其次,满足新市民、年轻人住房需求。比如,出问题地产项目处置,探索以超低价收回,搞保租房“先租后售”,低价供应给新市民。同时,财政赤字的另一块,用在保障房项目学校、医院、社区等公共设施上。这样,既处置了风险,还能创造楼市需求,而且遵循了“房住不炒”。将3-4亿新市民的住房问题解决了,整个楼市的问题、内需的问题,都解决了。

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(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:楼市

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