管清友:关键是要保障弱势购房者权益

1评论 2022-07-29 21:04:01 来源:网易财经

  管清友(如是金融研究院院长、首席经济学家

  60s要点速读:

  1、住房租赁市场要实现住有所居的目标,政府要舍得拿出好地块,甚至城市中心或者企业扎堆的地方来盖廉租房。

  2、今天我们讨论是否取消预售制度的问题,肯定不能一刀切,立即取消的风险会更大。因为很多开发企业,是在预售制的前提下做的财务安排,所以不能操之过急。

  3、现在是不是买房的时机,这涉及到个人对行业的判断和经济前景的判断。买房最好不要有抄底的想法,不要用炒股票的心态去投资房产,每个人的情况不一样,资金实力也不一样。

  正文:

  01

  中国经济当下的重点是重新激活经济和金融的流动性

  对于当下的中国经济来说,最重要的是两点:一是继续推进复工复产,重新激活经济流动性,当经济失去流动性会出现大范围影响,交通物流受到影响,企业不能复工复产。

  二是重新激活金融流动性。最近市场爆发了一些风险,出现了流动性问题。金融领域如何能快速处置风险,解决问题,重新将流动性能注入到实体经济当中去,打通从“宽货币”到“宽信用”通道非常关键。

  02

  房地产是系统性问题,需要政府部门通盘考虑和接入

  房地产是经济恢复的重点,很多人低估了房地产恶化带来的连锁反应。房地产是全局性问题,需要系统性方案,由单一领域或单一部门很难解决。风险要迅速处置,企业和居民的预期要慢慢调整。

  因为房地产是国民经济的支柱之一,你可以不喜欢它,但是你不能否认它的重要性。所以房地产行业下半年的重点任务是处置风险,恢复流动性这些方面,

  总体上,房地产行业的恢复比市场预期的要慢,甚至出现了断供潮、断贷潮等超预期风险。这不仅仅是一个行业风险,更是金融风险,会快速蔓延扩大,甚至影响到上中下游的相关产业链。所以这个事要高度重视、迅速处置。去年四季度我们已经看到政策底到来,房地产调控逐步松动,从限购限贷的放松,到利率的调整,再到首套房首付比例的调整,都在做了。但这个行业太过庞大,并且发展逻辑发生了重大改变也确,一点一点地出调整措施,可能很难扭转局面。

  无论是房地产还是整个中国经济,确实需要超常规的政策举措,才能彻底扭转预期。而超常规的举措,现在争议还比较大,分歧也比较大,因为一旦这样的政策出台,它是有后遗症的。通过经济政策去解决一些行业的问题,解决我们的局部和全局的问题的时候,不可能有圆满的方案,一定会有一些其他问题,但是两害相权取其轻,怎么去判断当前的局面,能够承受多大的后遗症,这些都需要考量。

  03

  预售制度不能一刀切,关键问题是加强资金监管,防范风险传染

  对于预售制度的讨论,也有十几年了。从我们大力推进房地产市场化,最开始就在讨论预售制度。一开始房企融资比较困难,金融市场对于房地产市场的支持不够大,所以提到了预售制度。开发商从银行拿到贷款,购房者按月给银行还贷款。理论上来讲,银行已经把钱给了开发商,开发商拿这个钱应该把楼盖起来。

  后来很多企业的财务安排、金融安排都是按照预售的方式去做的,这就涉及到金融管理、流动性管理的问题。所以立刻取消预售制度不是一个理性的选择。预售制度确实有它的问题,道理上来讲,开发商用购房者的钱盖了房子,业主已经提前交付了资金,现在一旦发生烂尾,购房者的权益受到了伤害,风险都在承受能力较弱的老百姓(行情603883,诊股)身上,这不仅仅是个金融风险问题,更是社会稳定问题。从链条来讲,商业银行已经把钱给了开发企业,这个钱应该是专款专用,专户管理的,出现烂尾一定是在管理上出了问题。

  要么这钱被挪用了,要么这个钱干了别的,这就是我们经常说的,在这个链条里头,买酱油的钱不能拿去买醋。过去很多开发企业讲,资金要腾挪提高使用效率是有一定道理,但这个钱应该专款专用,专户管理,才能给开发企业降低风险,给银行也降低风险,同时保护购房者权益。

  在整个房地产市场繁荣的时候,大家都觉得没问题,用买酱油的钱去买醋,同样一笔资金买完了之后再还回来了,这就是资金使用效率提高,周转率提高,应该是正常现象?但当房地产行业开始下行的时候,很多钱打酱油了,当你想要醋的时候发现是瓶酱油,甚至连酱油都没有了,问题就在这里。

  今天我们讨论是否取消预售制度的问题,肯定不能一刀切,立即取消的风险会更大。因为很多开发企业,是在预售制的前提下做的财务安排,所以不能操之过急。

  要解决当前死结,政府管理部门必须介入。现在一方面烂尾了,银行的资金已经交付,另一方面购房者每个月要还银行贷款,他们的态度和行为可以理解,这种呼声应该得到尊重。

  从银行的角度分析,资金已经给到开发商,需要购房者按时还款。开发商出现风险后只能资金腾挪维持运转,但又需要符合监管要求,也会表示困难。这时必须要有政府的监管,统筹考虑介入,才能打破这个死结,否则就会出现多输的局面。这不仅仅是银行贷款的问题,也不是烂尾楼的问题,它最终是一个链条的金融风险。

  04

  过去买房并非投资能力强只是运气好,未来需加强保障轨建设

  现在是不是买房的时机,这涉及到个人对行业的判断和经济前景的判断。买房最好不要有抄底的想法,不要用炒股票的心态去投资房产,每个人的情况不一样,资金实力也不一样。除非你是一个专业的房地产投资者,需要去判断节奏尽可能地买在底部的区域。但当前房地产市场发生了非常大的变化,行业周期变了、行业背景变了,买房所需要的专业知识和专业能力要求越来越高了。

  在2019年以前,买房算不上投资,只是在这个时间段买房的人运气比较好,享受到房地产行业上升期的福利。因为现在复盘来看,几乎哪一年买都是对的,但越往后就会发现,由于行业周期的变化,金融环境的变化,房价的波动更大了。部分地区房价跌幅度很大,这就需要的更强的专业能力。所以不能把过去20年房地产行业的繁荣一当成投资的常态。

  从其他国家的经验来看,解决超级大城市的住房问题非常困难。在任何国家的大城市中找不到离工作单位很近,价格较低,质量又好的房屋。更何况中国是一个经济成长速度高,体量大,城市分化严重的经济体。

  我们所谓的房屋价格高低其实跟自己的心理感受、承受能力都有关系。大城市里基本上找不的我们说的理想状态:离公司近、住房条件又好又便宜。除非地区特别偏远,公司在当地区域可以进行建设,即使如此周边房价也会被这个大公司给带动抬高。周边房价都给抬起来了。这其实是一个比较冷酷的经济规律。

  住房租赁市场要实现住有所居的目标,政府要舍得拿出好地块,甚至城市中心或者企业扎堆的地方来盖廉租房。中国的房地产发展,在1998年以后,一直在推双轨制发展,一个是市场轨,一个是保障轨。

  从公共政策角度分析,保障轨需要提升发展速度。还有很多人在城市里买不起房,他们在这儿工作,需要生活,他需要比较方便地租到房子压力不会太大,这些年我们的保障轨还有很多不足,现在大家注意到了这个问题,但如何继续发展保障轨,仍是一个难解之题。

(责任编辑:郭艳艳 RF12556)

关键词阅读:管清友 购房者

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