李宇嘉:楼市松绑和“房住不炒”的边界

1评论 2022-04-15 15:27:35 来源:金融界 作者:李宇嘉

给楼市松绑,已是共识,但怎么贯彻“房住不炒”呢?

  作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉   

  本文作者:广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉博士

  01.

  给楼市松绑,已是共识,但怎么贯彻“房住不炒”呢?

  近期,官媒经济日报的文章《稳定住房消费与“房住不炒”并不矛盾》,有几个重要的观点:

  一是,各地松绑政策,并不是刺激,而是主体责任。既要防大涨,又要防大跌。

  二是,限购限售限贷,如果阻碍了消费,那就的调整。

  三是,满足购房者购置首套房和改善需求的前提是,不能过度加杠杆。

  四是,政策松绑了,但市场不及预期,主要原因是疫情。

  这很代表官方的政策态度。也即,所有的政策松绑,只有一个导向,即促进住房消费增长。限购、限贷、限售可以调整,但有几个前提:不能过度加杠杆、不能演化为投机炒作。过度炒作热点城市“政策松绑”的,就会有诱使“投资炒作”、诱使加杠杆的嫌疑,难逃“一日游”。

  比如,深圳说要调整“二手房参考价”,广州推出“接力贷”,燕郊松绑限购,东莞松绑限价政策等。这些松绑的消息,被媒体放大,鼓吹利好,违背了“促销费”导向,可能演化为楼市炒作。

  所以,热点楼市松绑就很谨慎了!

  比如,苏州限售“5年改3年”,南京外围溧水、六合退出限购,上海临港(行情600848,诊股)调整人才购房政策。观察这些政策松绑的特征:或者是执行年限的布局微调,边际修正;或者是松绑供应体量较大的外围区域的限购。显然,政策谨小慎微、小步前行,出台前做了非常充分的论证。

  02.

  对楼市调控,很多人还停留在“非打击、即刺激”、非此即彼的浅层认识。这是非常幼稚的。甚至,看到近期密集松绑政策,有人就大肆地鼓吹,说当下的楼市,非常像2015年的态势,即新一轮大涨的前奏(这不是带货的节奏吗?)。但其实,政策有为有不为,保持了较强的定力。

  有人问我,楼市都跌成这个鬼样,“稳增长”怎么办?5.5%的增长目标怎么完成?其实,如果没有3月以来的这一轮疫情,楼市发动机其实已经开始启动了。今年一季度,上海、杭州带动华东楼市复苏,深圳3月份比2月份有明显增长,郑州“18条”以后,楼市也有增长。

  另外,北京楼市一直在稳步复苏,成都楼市也不错。可以确定的是,这几个一二线热点楼市好起来了,楼市的发动机就转起来了,热度就会外溢到周边其他城市,几个大的都市圈就稳住了。它们是全国楼市的基本盘,占到楼市超过一半的份额。由此看,全国楼市也差不到哪儿去。

  去年四季度以来,前期自上而下的政策松动、行业纾困,扶持政策已非常密集了。比如,70多个城市纾困市场,按揭利率连续6个月下降,贷款额度明显增加,非热点城市降首付,热点城市外围限制性政策基本取消。还有部分热点城市,悄悄地将限价政策、限购政策退出了。

  当下,真正调控的,只有少数城市,坚守的政策也是“底线”。比如,二手住房参考价,增值税免征期为5年,少数城市继续限购、差别化限贷、限售政策等。目前,有15个城市推出二手房参考价,但像深圳这样坚守的没几个。很多城市的参考价,就是个没意义的参考。

  楼市松绑和“房住不炒”的边界

  再说限购。除了中心区,外围已松动了,比如广州的外围7区,上海的临港等等。如果少数城市仍在坚持的“底线”都丧失了,还能称得上因城施策吗?还能称得上“房住不炒”吗?所以,与其说希望松绑楼市,不如说希望再次“刺激楼市”,这可能才是很多人的真实心态。

  所以,不管如何调整,底线是必须要坚守的!

  03.

  再说,楼市基本面有那么差吗?

  2020年一季度是楼市“极低期”,2021年一季度是楼市“极高期”。如果单独看2022年一季度和2021年一季度的比较,市场是非常差的,销售、开工下滑10%-20%,卖地下降超过40%。但是,比较今年一季度和正常时期(2019年一季度),我们发现,销售面积和金额,表现很好。

  楼市松绑和“房住不炒”的边界

  相比2019年一季度,销售面积增长11%,销售金额增长21%。可以判断,拉长周期来看,当下楼市仍旧在历史最高位徘徊。也就是说,2022年一季度楼市销售端仍处在相对高位景气的态势。可以判断,疫情结束后,各种纾困政策开始见效了,楼市销售端将会明显反弹。

  当然,与2019年的正常时期相比,今年一季度,商品房新开工下降了20%、卖地下降了46%。这会冲击到后续的投资可持续,冲击到后续的供应和销售,也是纾困政策必须要考虑的,主要在于促进供地、开工增加,并积极传导至销售和竣工,实现真正的良性循环。但是,楼市前端供给出现大幅度下行,主要原因还并不是当前楼市下行,导致供给收缩。

  真正的原因是:民企信用风险爆发,出险项目得不到处理,很多陷入停工态势,储备的地块也无法开工,疫情也导致供应链受到影响,冲击到开工。另外,资金链紧张导致开发商拿地情绪迅速走低。这些问题,调控松绑是解决不了的,关键是要加快风险处置,加快收并购。

  说白了,让这个尾部风险不能久拖不决。不然的话,源头上的冲击一直存在,供给端的土地价格就不会稳定,对需求端的抑制比较明显。当然,需求端的楼市稳定了,开发商销售好了,回款增加了,资金链好转了,信用风险也会缓解,整个链条的循环,就会变得顺畅了。

  04.

  当下,政策的定力比较强,底线不会突破。特别是,杠杆控制的比较好。贷款集中度还在生效中。首套房利率不低于LPR,二套房利率不低于LPR+60个基点。在这个底线之下,各地对LPR的调整,已经比较成熟了。我们发现,楼市下行快的城市,加点下降的就比较多。

  楼市松绑和“房住不炒”的边界

  表:部分城市首套住房按揭利率水平(%)

  二季度,央行差别化的LPR定价机制、差别化的房贷投放机制会更加清晰,以落实金融层面的“一城一策”。从3月15日央行一季度发布会来看,既要控制资金流入地产,购房杠杆率始终保持在38%到42%之间波动,也要因城施策调节LPR加点水平,平滑楼市运行节奏。

  一方面,既要确保资金面对楼市的合理扶持,也要确保不会重蹈资金大规模流入地产的覆辙。另外,毫不动摇坚持“动态清零”,确保二季度疫情得到有效控制,一揽子纾困政策也将全面落地,对下半年楼市回升形成支撑。全年来看,楼市将依旧在2016年以来的高位徘徊。

  因此,政策基调“托而不举”,楼市保持在高位,不要迅速下行即可。

  房地产全面回归公共属性、民生属性,政策扶持重点转向租购并举、新市民在城市扎根,也就是房地产新模式。目前,流动人口3.8亿人,新市民3亿左右,他们是我国住房需求的主力。只有控制资金过度流向地产,控制房价上涨预期,控制住刺激地产,新模式才有生存的土壤。

  新模式驱动供给侧改革,比如保障性租赁住房、长租房市场、城市更新、老旧小区改造等,既可以有效拉动投资,还能为培育可持续的住房需求,创造条件。总之,国家去除地产依赖的决心是坚定的,不会为一时下行而动摇。如果适度下行,还能为供给侧改革腾出空间,也会容忍。

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关键词阅读:楼市 房住不炒

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