年初以来，棚改领域出现一些“新”变化，应如何理解，可能的影响？“房住不炒”、“因城施策”下，棚改或已进入“2.0”时代，助力地产良性循环。

　　地产销售持续低迷，原因是什么？一、二线受供给拖累，三、四线需求低迷

　　年初以来，地产销售大幅下滑、不同能级城市均有拖累。1-2月，商品房销售同比-9.6％，延续去年下半年以来同比负增长；2月新增居民中长期贷款首次转负，也指向地产销售的低迷。高频数据显示，地产销售继续下滑，3月前3周，30大中城市的商品房成交面积同比下滑超35％，其中，一、二线城市商品房成交面积同比减少均在3成左右，三线城市拖累更大、成交面积仅为去年同期一半左右。

　　不同城市地产销售低迷的主因不尽相同，一二线及部分强三线城市或缘于供给受限，而弱三线和四线城市或主要受需求拖累。地产销售低迷，或不只是受购房需求影响，也与新开工偏低下商品房供给约束增强等因素有关，一、二线城市尤为明显。年初以来，一、二线城市待售面积净增转负；相较之下，部分三四线城市商品房库存较高，但受制于收入和房价预期等，居民购房能力和意愿总体偏弱。

　　近期出台了哪些“稳”销售措施？除需求“刺激”外，部分地区加大棚改

　　“因城施策”背景下，部分地区放松购房条件、降低利率等方式“刺激”需求，但效果总体尚不明显。2021年，部分地区采取放宽购房资格、公积金贷款条件等措施，但并未遏制销售下滑，例如，较早出台相关措施的岳阳、宁波等城市，地产销售增速持续回落、土地市场冷清，前2个月土地流拍率明显高于去年同期。今年初以来，部分地区下调房贷利率和降低首付比等，带来的影响后续仍需跟踪。

　　不同于被动“刺激”需求的措施，部分省市加大棚改投入、个别城市明确提出棚改货币化，主动“释放”需求。可比口径下，22个公布棚改目标的省市中有7个省市，今年棚改目标较去年增加；其中河南、黑龙江、吉林分别为20万套、5万套和1.9万套，同比分别增长67％、22％和20％。近期郑州明确提出，实施安置房建设、坚持以货币化安置为主。与之相配套，河南等地棚改专项债已开始发行。

　　棚改“2.0”时代，有何变化？因地制宜进行结构优化，助力地产良性循环

　　经历上一轮大规模棚改后，全国棚改总体空间或早已明显消化，今年棚改总规模可能较难出现大幅增长。截至3月27日，24个省市公布的2022年棚改目标合计163万套；可比的22个省市合计156万套、同比下降12.6％，按照2019年22省市占比85％推算，2022年全国套数或在183万套左右，低于2019年至2021年年均约240万套，大幅低于2014年至2018年每年600万套以上规模。

　　不同以往，棚改“2.0”更多表现为，局部地区因地制宜的适度加大棚改，促进当地住房改善和地产良性循环。上一轮大规模棚改呈现两大特征，全国各地大范围推进、货币化安置比例较高，本文称之为棚改“1.0”时代。近年来全国棚改目标虽下降，地区结构、安置方式等持续优化，已进入棚改“2.0”时代；今年也可能延续，河南等地区棚改投入的适当增加、安置方式优化等，或助力地产市场平稳。

　　风险提示：数据统计过程中的可能偏误或遗漏，政策效果不及预期。

　　报告正文

　　一、地产销售低迷的原因？一、二线受供给拖累，三、四线需求低迷

　　年初以来，地产销售大幅下滑、不同能级城市均有拖累。1-2月，商品房销售同比-9.6％，延续去年下半年以来同比负增长；2月新增居民中长贷首次转负，也指向地产销售低迷。高频数据显示， 3月前3周，30大中城市的商品房成交面积同比下滑超35％，其中，一、二线城市商品房成交面积同比减少均在3成左右，三线城市拖累更大、成交面积仅为去年同期一半左右。

　　不同城市地产销售低迷的主因不尽相同，一二线及部分强三线城市或缘于供给受限。地产销售低迷，或不只是受购房需求影响，也与新开工偏低下商品房供给约束增强等因素有关，一、二线城市尤为明显。年初以来，一、二线城市新增待售面积转负、月均减少100万平方米以上，存量增速也维持近3年低位、“零”左右徘徊。热点城市来看，北京、深圳新增待售面积均为净减少、幅度在65万平方米以上，存量增速较2021年同期下降5-10个百分点。

　　相较之下，部分三四线城市商品房库存较高，但受制于收入和房价预期等，居民购房能力和意愿总体偏弱。央行调查数据显示，居民收入感受及其对未来收入信心远未修复至疫情前，尤其是部分三四线省市，例如，截至2021年底，河北居民收入感受持平于平均水平、50％左右，而云南等地仅为46％。除了收入压制外，居民对房价的悲观预期也使得购房意愿相对较低，例如，居民总体预期未来房价下降占比由2021年中的10％、抬升5个百分点至年底的15％，云南等地更是上升至31％以上。

　　二、近期稳销售措施有哪些？除需求“刺激”外，部分地区加大棚改

　　“因城施策”下，部分省市出现“微调”，放宽购房资格、公积金贷款、增加补贴等。“房住不炒”下，政策支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求、由地方自主进行调节。主要体现在，公积金贷款管理、降低首付比例、下调房贷利率等。边际“放松”的主力军仍为三线城市，部分二线也陆续加入，例如，1月合肥下调房贷利率5BP，南昌和郑州也先后放松限购限贷等。

　　政策总体效果尚不明显，部分较早“放松”的城市地产销售依然低迷。因城施策并非新鲜事，2021年已有城市陆续实施，但并未遏制销售下滑，例如，较早出台相关措施的岳阳、宁波等城市，地产销售增速持续回落、土地市场冷清，2022年前两月岳阳、成都等土地流拍率高达50％以上、同比上涨40个百分点以上，青岛、宁波等地流拍率相对较低、但也明显高于2021年同期水平。

　　不同于被动“刺激”需求的措施，部分省市加大棚改投入、个别城市明确提出棚改货币化，主动“释放”需求。可比口径下，22个公布棚改目标的省市中有7个省市，今年棚改目标较去年增加；其中河南、黑龙江、吉林分别为20万套、5万套和1.9万套，同比分别增长67％、22％和20％。近期郑州明确提出，实施安置房建设、坚持以货币化安置为主。与之相配套，河南等地棚改专项债已开始发行。

　　三、棚改“ 2.0 ”时代，有何变化？结构优化，助力地产良性循环

　　经历上一轮大规模棚改后，全国棚改总体空间或早已明显消化，当前更多是老旧小区改造等。2014-2018年，全国各地大规模推进棚改，每年完成棚改600万套以上，货币化安置比例一度高达60％；2019年后棚改规模明显下台阶，2019-2021年年均在240万套左右。大规模棚改后，居民住房条件明显改善、尤其是三四线城市，现在更多是老旧小区改造，例如，黑龙江、山东2022年旧改分别为135万套和67万套，棚改相对较少。

　　今年全国总体棚改总规模可能较难大幅增长，大多省市明显回落、部分省市出现正增长。截至3月27日，24个省市公布的2022年棚改目标合计163万套；可比的22个省市合计156万套、同比下降12.6％，按照2019年22省市占比85％推算，2022年全国套数或在183万套左右、远低于此前规模，相关配套融资也明显回落。结构上看，近7成省市2022年棚改目标明显回落，而河南、河北等省市棚改目标套数较去年有所增长。

　　不同以往，棚改“2.0”更多表现为，局部地区因地制宜地适度加大棚改，促进当地住房改善和地产良性循环。上一轮大规模棚改呈现两大特征，全国各地大范围推进、货币化安置比例较高。近年来全国棚改目标虽下降，地区结构、安置方式等持续优化，已进入棚改“2.0”时代；2022年也可能延续，河南等地区棚改投入的适当增加、安置方式优化等，或助力地产市场平稳。

　　风险提示：

　　1、数据统计过程中的可能偏误或遗漏。

　　2、政策效果不及预期。

　　研究报告信息

　　证券研究报告： 棚改“2.0”时代

　　对外发布时间： 2022年3月27日

　　报告发布机构：国金证券研究所