赵伟:“因城施策”的脉络

1评论 2021-08-19 15:53:25

2021年以来,地产调控层层加码,对需求端管理延续“因城施策”思路,调控特点及对地产市场影响几何?本文梳理,可供参考。

  【金融界名家专栏】本文作者:赵伟,开源证券首席经济学家   

  报告要点

  2021年以来,地产调控层层加码,对需求端管理延续“因城施策”思路,调控特点及对地产市场影响几何?本文梳理,可供参考。

  一问:2021年以来,“因城施策”调控情况?整体趋紧,结构分化

  2020年下半年以来,中央加快长效机制建设,对需求端管理延续“因城施策”思路。伴随热点城市地产市场升温,地产长效机制管理加快出台;中央陆续出台三条红线、贷款集中度考核、集中供地、保障房规划等多项政策,从房企融资、银行贷款、土地供给、保障房建设等多方面强化规范房地产市场;而对于需求端的管理,更多是延续2016年以来的“因城施策”政策思路,由地方自主进行调节。

  本轮“因城施策”调控,整体趋紧、结构分化。2021年以来,共有56个城市出台调控政策,其中70%城市政策趋于收紧。从政策举措来看,一二线城市政策加码显著强于三线城市。一二线城市,调控政策措施主要是限购,以及严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导、调整按揭贷款利率等金融类政策;相比于一二线城市,三线城市的调控更温和,调控措施集中在收紧公积金贷款额度或使用条件。

  二问:“因城施策”加码下,房地产市场表现?房价涨幅放缓、销售降温

  伴随“因城施策”调控等,房价涨幅放缓、地产销售降温。”因城施策”调控影响下,全国70个重点城市,二手房价涨幅扩大的城市数由2月的39个减少到6月的23个,而涨幅回落的城市数由2月的5个大幅扩大到6月的28个。商品房住宅销售增速,从年中以来持续降温;7月,全国商品房住宅销售额、销售面积,两年复合增速分别为4.5%、-0.3%,较5月增速分别下滑13.6、10.5个百分点。

  政策调控力度较大的热点城市,降温幅度较大;少数城市放宽政策,但提振效果有限。深圳二手房成交量自1月见顶后,持续回落,到7月成交量已较1月大幅下滑63.5%。上海、广州等其他热点城市,中原二手房报价指数,均已回落到50以下,较年初指数回落超过30%,表明市场需求转弱、报价下调。同时,少数二三线城市,在放宽落户政策或公积金贷款的情况下,地产销售额仍持续负增长。

  三问:伴随地产调控加码,未来地产如何演绎?销售转弱对投资影响已显现

  融资趋紧下、销售转弱,进一步加大资金压力,拖累地产投资进度放缓。2020年下半年以来,三条红线、贷款集中度考核、资金信托新规影响下,房企融资趋紧;信托类融资,一季度净融资大幅收缩1055亿;银行开发贷款,上半年同比大幅减少3600亿。融资趋紧、销售转弱下,房企资金来源从5月开始连续下行。伴随资金压力加大,地产投资端已呈现疲弱迹象,从年中以来持续下行。

  虽然地产销售、投资已转弱,但“房住不炒”政策主基调下,本轮地产调控或表现较强定力。2016年以来,中央屡次重申“房住不炒”政策主基调;即使在疫情期间的各类稳增长政策中,也呈现“轻”地产思路;在长效机制政策框架下,本轮地产调控定力不宜低估。此外,当前地产销售和土地出让金情况,整体有所弱化,但尚未出现如2012年和2015年地产调控放松前的大幅负增长情况。

  风险提示:政策调整、地产销售超预期等。

  报告正文

  一问:2021年以来,“因城施策”调控情况?

  2020年下半年开始,受益于稳增长政策外溢效应,房地产市场升温。商品房住宅销售额同比增速于2020年5月转正后,增速快速上升到8月的29.4%,创2017年以来新高。与此同时,部分城市房价也有升温压力;一线城市二手房价格指数保持10%以上同比增长,增速接近2017年水平,而二三线城市房价也有跟涨态势。特别是,热点城市,如深圳、上海、杭州、广州等城市房价涨幅较高,引起政策层关注。

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  楼市升温下,中央加快长效机制管理,对于需求端调控延续“因城施策”思路。伴随热点城市地产市场升温,地产长效机制管理加快出台;2020 年下半年开始,中央陆续出台三条红线、贷款集中度考核、集中供地、保障房规划等多项政策,从房企融资、银行贷款、土地供给、保障房建设等多方面强化规范房地产市场;而对于需求端的管理,更多是延续2016年以来的“因城施策”政策思路,由地方自主进行调节。

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  本轮“因城施策”调控,整体趋紧,结构分化。2021年以来,共有56个城市出台调控政策;其中70%城市政策趋于收紧,占比较2020年大幅提升34个百分点。从政策举措来看,一二线城市政策加码显著强于三线城市。一二线城市,以上海、深圳、杭州为例,调控政策集中在限购,以及严查消费贷资金购房、建立二手房价格指导、调整按揭贷款利率等金融类政策;相比于一二线城市,三线城市的调控更温和,调控措施集中在收紧公积金贷款额度或使用条件,部分城市还放宽落户政策。

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  二问:“因城施策”调控加码下,房地产市场表现?

  伴随“因城施策”调控等,房价涨幅放缓、地产销售降温。“因城施策”调控影响下,全国70个重点城市中,二手房价涨幅扩大的城市数由2月的39个减少到6月的23个,而涨幅回落的城市数由2月的5个大幅扩大到6月的28个。商品房住宅销售增速,从年中以来持续降温;7月,全国商品房住宅销售额、销售面积,两年复合增速分别为4.5%、-0.3%,较5月增速分别下滑13.6、10.5个百分点。

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  政策调控力度较大的热点城市,降温幅度较大。7月,深圳二手房成交套数较1月高点大幅下滑63.5%;深圳房价同比增速从2月开始连续下行,到6月同比增速8.7%,较2月增速大幅回落7.3个百分点。7月,其他热点城市的中原二手房报价指数,均已回落到50以下,较年初指数回落超过30%,表明热点城市二手房市场转冷、报价下调 。一二线城市房地产销售也有明显走弱的态势;7月,一二线城市商品房成交面积两年复合分别增长7.9%、6.5%,低于6月增速11.7%、10.3%。

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  少数城市仍放松公积金管理、落户等政策,但提振效果有限。2021年以来,仍有少数城市在放宽调控政策。从放松政策来看,主要通过放松公积金贷款管理和落户条件,放松政策力度不大;从政策效果来看,韶关、呼和浩特、沈阳等城市在出台政策后,地产销售增速仍延续负增长;上半年,韶关、呼和浩特、沈阳等城市,商品房销售面积,两年复合增速分别为-17.7%、-14%、-5.2%,表明放松政策效果有限。

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  三问:伴随地产调控加码,未来地产如何演绎?

  融资趋紧下、销售转弱,进一步加大资金压力,拖累地产投资进度放缓。2020年下半年以来,三条红线、贷款集中度考核、资金信托新规影响下,房企融资趋紧;信托类融资,一季度净融资大幅收缩1055亿;银行开发贷款,上半年同比大幅减少3600亿。融资趋紧、销售转弱下,房企资金来源从5月开始连续下行。伴随资金压力加大,地产投资端已呈现疲弱迹象,从年中以来持续下行。

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  虽然地产销售、投资已转弱,但“房住不炒”政策主基调下,本轮地产调控或表现较强定力。2016年以来,中央屡次重申“房住不炒”政策主基调;即使在疫情期间的各类稳增长政策中,也呈现“轻”地产思路;在长效机制政策框架下,本轮地产调控定力不宜低估。此外,当前地产销售和土地出让金情况,整体有所弱化,但尚未出现如2012年和2015年地产调控放松前的大幅负增长情况。

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  赵伟:“因城施策”的脉络(开源证券)

  经过研究,我们发现:

  (1)本轮对需求端的调控,延续“因城施策”思路;整体加码,结构分化。2021年以来,共有56个城市出台调控政策;其中70%城市政策趋于收紧,较2020年大幅提升34个百分点。一二线城市调控政策中,收紧类政策占比分别为96%和66%,高于三线城市占比(60%);一二线城市主要在限购、市场监管等方面加强调节;而三线城市的调控要更温和,调控措施集中在收紧公积金贷款额度或使用条件。

  (2)伴随“因城施策”调控,房价涨幅放缓、地产销售降温。“因城施策”调控影响下,全国70个重点城市中,二手房价涨幅扩大的城市数由2月的39个减少到6月的23个,而涨幅回落的城市数由2月的5个大幅扩大到6月的28个。商品房住宅销售增速,从年中以来持续降温;7月,全国商品房住宅销售额、销售面积,两年复合增速分别为4.5%、-0.3%,较5月增速分别下滑13.6、10.5个百分点。

  (3)政策调控力度较大的热点城市,降温幅度较大;少数城市放宽政策,但提振效果有限。深圳二手房成交量自1月见顶后,持续回落,到7月成交量已较1月大幅下滑63.5%。上海、广州等其他热点城市,中原二手房报价指数,均已回落到50以下,较年初指数回落超过30%,表明市场需求转弱、报价下调。同时,少数二三线城市,在放宽落户政策或公积金贷款的情况下,地产销售仍持续负增长。

  风险提示

  政策调整、疫情超预期等。

  研究报告信息

  证券研究报告: “因城施策”的脉络

  对外发布时间:2021年08月19日

  报告发布机构:开源证券研究所

【来源:金融界网 作者:赵伟(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:因城施策

快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
20万股民懵了!A股上市前夜,800亿龙头突然暴跌18%!股吧炸了

2021-09-27 19:17:10来源:中国基金报

股市泡沫破灭在即!日本资深大佬整版报纸广告警告

2021-09-28 08:45:50来源:中国基金报

海运疯涨,订单排到2025年,船企却直呼太难了!记者实探“火”了的造船厂

2021-09-26 15:50:33来源:时代财经

央行重磅发声!增强信贷总量增长的稳定性,维护住房消费者的合法权益

2021-09-27 21:50:30来源:中国证券报

突发!托管行出手!要求基金公司自查这个,“风格漂移”的基金要慌了?

2021-09-27 19:17:25来源:中国基金报

央行:有序推动碳减排支持工具落地生效

2021-09-27 17:35:06来源:金融界网

曾被称“最大县城”,如今落选特大城市,合肥:再等我一年

2021-09-26 18:36:22来源:时代周报

1天可赚8天利息!国债逆回购操作攻略来了

2021-09-27 18:44:50来源:中国证券报

一个月内,647家上市公司获机构调研!这些公司股价大涨

2021-09-27 21:50:45来源:中国证券报

最新!中国企业500强榜单揭晓!三个入围门槛均有明显提高

2021-09-25 10:44:10来源:经济日报

周末刷屏了!东北居民被拉闸限电,广东倡议3层办公楼以下停用电梯!多家上市公司受影响,背后发生了什么?

2021-09-26 16:20:35来源:中 国 基 金 报

国家电网:全力以赴打好电力保供攻坚战!有公司公告已全面复工复产

2021-09-27 21:50:20来源:中国证券报

广发宏观王丹:部分地区能耗双控预警有三大原因 需密切关注相关纠正信号

2021-09-27 09:46:55来源:金融界网

美国天然气期货大涨逾10% 创2014年来新高

2021-09-28 04:37:58来源:财联社

网购化妆品分装小样便宜?利润达50%,每克价格远超正装!手工操作还易污染,有烂脸风险…

2021-09-28 08:46:05来源:北京商报

行业观察|草甘膦惊现一天涨价7000元,今年已上涨近190% 企业人士:订单已排满,价格将长期处于高位

2021-09-28 07:38:39来源:财联社

9月28日投资避雷针:常铝股份、桃李面包、*ST金正等多家上市公司因限电停产

2021-09-28 08:26:51来源:财联社

加强经济形势“边际变化”分析 央行货币政策委员会例会释放什么信号?

2021-09-27 21:23:34来源:财联社

涨价15%?这里的迪士尼,门票又要涨了!今年第二次!你还想去吗?

2021-09-27 20:54:20来源:央视财经

痛心!安信证券又一副总裁因病逝世,今年已痛失两位老将

2021-09-28 08:44:30来源:中国基金报

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行