近日，笔者在家强制休息，有朋友问我，怎么看“深房理”处理事件！

　　说说我个人的看法。

　　01“深房理”事件影响巨大

　　首先，“深房理”事件对深圳楼市的影响，是地震级别的，其影响也将从深圳这个震源扩散到全国。

　　过去，大家都在谈“全民炒房”，但多少人在炒房，并不清楚。“深房理”给我们提供了一个参照。从联合查处的结果看，“深房理”在新浪微博上认证为“房产专家”，其微博账号关注量达146万人，会员逾3000人。一个“深房理”就聚集了这么多投资客，而深圳的炒房组织形形色色，只不过没有“深房理”做得这么夸张。都算上的话，有多少人在炒房呢？

　　不言而喻。所以，不严惩不足以彰显调控的决心。仅仅“伪造国家机关公文、非法集资”这两项罪名，就够“深房理”喝一壶的了。需要深思的是，为什么，“深房理”敢冒着这么大风险炒房？在于深圳楼市投资的收益太诱人了，当收益超过一定比例的时候，必然会发生践踏法律的事实。

　　表面上，这貌似与“深房理”向会员承诺房产升值收益、忽悠深圳房价只会上涨、炒房实现财务自由等等虚假宣传有关。但事实上，就我观察到的，相信这些观点的，可不只是“深房理”的会员，很多深圳的市民都信。这不是宣传的结果，而是被房价上涨的事实教育的结果。

　　这就是为什么，近期深圳二手房价格跌了，成交量趴在地上，中介门店关闭、人员离职，但调控还在强化，比如二手房参考价升级、二手房交易系统、推行大学区制。不仅是深圳，近期楼市稳了，但热点城市还在不断“打补丁”、“堵漏洞”。用官方的话来讲，市场预期还不稳，对于那些依然对房价过快上涨抱有幻想的炒房客们来说，不断出台的调控措施是持续的威慑。

　　02楼市调控将形成长效机制

　　其次，调控已形成倒逼，并呼唤长效机制。

　　处理“深房理”事件，我们看到，楼市炒作、全民炒房到了疯狂的地步，到了无以复加的地步。政府精心布下的调控网，居然被轻松突破。调控要面对的是千千万万削减脑袋想着怎么突破政策的投机者。因此，即便当下深圳楼市有了稳定的迹象，但调控不能有丝毫马虎。

　　比如，本来原定于8月9号出让的深圳第二批22宗居住用地集中供应，突然全部中止出让了。为何？近期管理层不断强调，“要加快完善‘稳定价’工作机制，优化土地竞拍规则”，竞品质，拿地额不得超过销售额40％，禁止拿地融资等。结果，报名不足，只好主动先撤回。

　　或者，出让规则没得到上面的认可，被动撤回。

　　再比如，完善二手住房价格机制，推行大学区制度，写进了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》。这样一来，二手房参考价制度，成了长效机制了，未来要坚决执行下去。从杜绝“深房理”再出现和违规“加杠杆”来看，二手房参考价，还真是个好制度。

　　其实，“深房理”抓住了深圳楼市一些天生的弱点，比如片区二手房缺乏弹性，集中资金局部爆炒、暴力拉升，是一定能够拉动房价上涨、实现炒房收益的。这在“深房理”控制的一些楼盘，已得到了验证。问题是，深圳楼市的这个短板，并不会因为“深房理”被打掉，就不存在了。

　　事实上，在“深房理”作奸犯科，集中火力拉升、对敲那几个楼盘的同时，深圳二手房业主自发抱团涨价、暴力拉升、集体控盘等行为，从2019年开始，就没消停过，并蔓延到多个城市。所以，近期官媒说，“二手房正成为房地产调控主战场”。近期，各地政策也集中在此。

　　再多说一句，写进《深圳经济特区社会建设条例》的大学区制，绝不是现在的“伪大学区制”（招生“先单片区、后大学区”），这不是代表深圳的先行示范。当下，二手房最需要控制的就是学区房。淡化房子的作用和计分权重，再辅以二手房参考价，学区房降价是必然的。

　　03中介行业迎来蜕变

　　再次，清理整顿中介的大幕开启了！国家正在自上而下推进，撞枪口了。

　　根据通报，“深房理”会员中，仅仅持牌房地产中介人员，就有44人为。再算上没有持牌但实际做着房产中介生意的人，小贷机构、融资担保机构中对接银行信贷的中介，又有多少呢？估计不会少。深圳房产中介这个行业，近几年并没有质的飞跃，亟待需要一次蜕变性的改革。

　　根据深圳房地产中介协会数据，截至今年6月，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人。这意味着深圳2200万实际管理人口中，每489个里头就有一个实名登记的地产中介从业人员。但这个数据明显低估了，实际的从业人员远比这个数据大，间接从事这个行业的人更多。

　　据不完全统计，寄生在房产融资链条上的中介人员超过了8万名，如果再加上职业炒客、房产投资机构，房产媒体、自媒体等，整个房产全链条的中介从业人员大概在15-20万人。当然实际的从业人员数量我们并不知道，但深圳中介人员太多了，这个结论是成立的。

　　说白了，深圳楼市赚钱效应太强了，年轻人前仆后继加入这个行业。接触的一些中介从业人员告诉我，佣金只是一部分收入，更多的是介绍客户做“过桥贷款”、消费贷，炒房等。比如，看到有低估的房子挂牌，中介伙伴先拿下来，再加价卖出去，倒手赚的钱，比佣金高很多倍。

　　近期，有消息说明年上半年可能会出台新规，限制房屋交易的中介费不得超过当地社平工资的三倍。我查询了一下，2020年深圳市的社平工资是11620元，如果这一传言属实的话，那么到明深圳的房屋交易中介费将不能超过34860元，对于深圳中介行业来说，可能是晴天霹雳。

　　坏消息远不止于此，近期据悉深圳要上线“二手房交易系统”，该系统包括买房、卖房、自助卖房三个功能。尽管这个消息被迅速地撤掉了，但从“深房理”事件来看，这个系统上线是必然的。

　　当前，深圳楼市景气程度创下十年新低，最受损或最煎熬的，还是中介行业。目前中介门店关店率、从业人员离职率均超过了10％。深圳房产中介从业人员多是一个不正常的现象，这是深圳楼市泡沫大、混水摸鱼机会多的一个折射。照这个趋势下去，关店率、离职率还会攀升。某龙头中介说，他们预测有1/3的门店会关闭。处理“深房理”事件会加速这一过程。

　　就像教培行业一样。

　　04严厉打击违规加杠杆

　　最后，“深房理”逼出了监管。

　　根据调查结果，“深房理”涉及的按揭、经营贷、消费贷等多个贷款金额高达10.64亿元，其中经营贷3.8亿元。并通过多次转账、化整为零、提现等方式，以规避资金流向的监控。

　　单一个“深房理”案例，就爆出经营贷就有3.8亿元（违规套取资金炒房，主要集中在去年上半年）。看来，今年3月18日披露的，去年4月以来涉嫌违规的贷款，只有5180万元，明显低估了。实际有多少呢？8月7日通报显示，违规流入地产领域的经营贷，共达21.55亿元。

　　去年上半年疫情后，要纾困中小微，金融机构放贷任务重，市场资金充裕，且利率很低，这一空挡被“深房理”利用。再加上，金融监管部门在贷款申请、贷后用途追踪、资金流向穿透式管理上的不足，金融监管与住房管理的协调性不足，导致了“深房理”浑水摸鱼。

　　金融、市场监管、住房管理三个部门必须要密切配合。其中，金融体系内部的配合最关键，包括人民银行、银监局、地方金融监管部门，做到穿透式、无死角、全链条、常态化。近期，领导人指出，要牢牢抓住房地产金融这个关键，估计“深房理”后，深圳在这方面动作会更大。

　　“深房理”提供获取购房资格、垫资、办理经营贷、代持等一条龙服务，对于贷款需要的社保、婚姻、流水、贷款公司主体等重要资料，也是“深房理”专业化提供，调控政策被轻松突破。因此，各个调控部门都要加强政策合作、监管协调，避免碎片化，这是以后长效机制建设的重点。