清算“深房理”的影响有多大?

1评论 2021-08-10 09:11:20

“深房理”事件对深圳楼市的影响,是地震级别的,其影响也将从深圳这个震源扩散到全国。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  近日,笔者在家强制休息,有朋友问我,怎么看“深房理”处理事件!

  说说我个人的看法。

  01“深房理”事件影响巨大

  首先,“深房理”事件对深圳楼市的影响,是地震级别的,其影响也将从深圳这个震源扩散到全国。

  过去,大家都在谈“全民炒房”,但多少人在炒房,并不清楚。“深房理”给我们提供了一个参照。从联合查处的结果看,“深房理”在新浪微博上认证为“房产专家”,其微博账号关注量达146万人,会员逾3000人。一个“深房理”就聚集了这么多投资客,而深圳的炒房组织形形色色,只不过没有“深房理”做得这么夸张。都算上的话,有多少人在炒房呢?

  不言而喻。所以,不严惩不足以彰显调控的决心。仅仅“伪造国家机关公文、非法集资”这两项罪名,就够“深房理”喝一壶的了。需要深思的是,为什么,“深房理”敢冒着这么大风险炒房?在于深圳楼市投资的收益太诱人了,当收益超过一定比例的时候,必然会发生践踏法律的事实。

  表面上,这貌似与“深房理”向会员承诺房产升值收益、忽悠深圳房价只会上涨、炒房实现财务自由等等虚假宣传有关。但事实上,就我观察到的,相信这些观点的,可不只是“深房理”的会员,很多深圳的市民都信。这不是宣传的结果,而是被房价上涨的事实教育的结果。

  这就是为什么,近期深圳二手房价格跌了,成交量趴在地上,中介门店关闭、人员离职,但调控还在强化,比如二手房参考价升级、二手房交易系统、推行大学区制。不仅是深圳,近期楼市稳了,但热点城市还在不断“打补丁”、“堵漏洞”。用官方的话来讲,市场预期还不稳,对于那些依然对房价过快上涨抱有幻想的炒房客们来说,不断出台的调控措施是持续的威慑。

  02楼市调控将形成长效机制

  其次,调控已形成倒逼,并呼唤长效机制。

  处理“深房理”事件,我们看到,楼市炒作、全民炒房到了疯狂的地步,到了无以复加的地步。政府精心布下的调控网,居然被轻松突破。调控要面对的是千千万万削减脑袋想着怎么突破政策的投机者。因此,即便当下深圳楼市有了稳定的迹象,但调控不能有丝毫马虎。

  比如,本来原定于8月9号出让的深圳第二批22宗居住用地集中供应,突然全部中止出让了。为何?近期管理层不断强调,“要加快完善‘稳定价’工作机制,优化土地竞拍规则”,竞品质,拿地额不得超过销售额40%,禁止拿地融资等。结果,报名不足,只好主动先撤回。

  或者,出让规则没得到上面的认可,被动撤回。

  再比如,完善二手住房价格机制,推行大学区制度,写进了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》。这样一来,二手房参考价制度,成了长效机制了,未来要坚决执行下去。从杜绝“深房理”再出现和违规“加杠杆”来看,二手房参考价,还真是个好制度。

  其实,“深房理”抓住了深圳楼市一些天生的弱点,比如片区二手房缺乏弹性,集中资金局部爆炒、暴力拉升,是一定能够拉动房价上涨、实现炒房收益的。这在“深房理”控制的一些楼盘,已得到了验证。问题是,深圳楼市的这个短板,并不会因为“深房理”被打掉,就不存在了。

  事实上,在“深房理”作奸犯科,集中火力拉升、对敲那几个楼盘的同时,深圳二手房业主自发抱团涨价、暴力拉升、集体控盘等行为,从2019年开始,就没消停过,并蔓延到多个城市。所以,近期官媒说,“二手房正成为房地产调控主战场”。近期,各地政策也集中在此。

  清算“深房理”的影响有多大?

  再多说一句,写进《深圳经济特区社会建设条例》的大学区制,绝不是现在的“伪大学区制”(招生“先单片区、后大学区”),这不是代表深圳的先行示范。当下,二手房最需要控制的就是学区房。淡化房子的作用和计分权重,再辅以二手房参考价,学区房降价是必然的。

  03中介行业迎来蜕变

  再次,清理整顿中介的大幕开启了!国家正在自上而下推进,撞枪口了。

  根据通报,“深房理”会员中,仅仅持牌房地产中介人员,就有44人为。再算上没有持牌但实际做着房产中介生意的人,小贷机构、融资担保机构中对接银行信贷的中介,又有多少呢?估计不会少。深圳房产中介这个行业,近几年并没有质的飞跃,亟待需要一次蜕变性的改革。

  根据深圳房地产中介协会数据,截至今年6月,全市实名登记的星级从业人员数量为45458人。这意味着深圳2200万实际管理人口中,每489个里头就有一个实名登记的地产中介从业人员。但这个数据明显低估了,实际的从业人员远比这个数据大,间接从事这个行业的人更多。

  据不完全统计,寄生在房产融资链条上的中介人员超过了8万名,如果再加上职业炒客、房产投资机构,房产媒体、自媒体等,整个房产全链条的中介从业人员大概在15-20万人。当然实际的从业人员数量我们并不知道,但深圳中介人员太多了,这个结论是成立的。

  说白了,深圳楼市赚钱效应太强了,年轻人前仆后继加入这个行业。接触的一些中介从业人员告诉我,佣金只是一部分收入,更多的是介绍客户做“过桥贷款”、消费贷,炒房等。比如,看到有低估的房子挂牌,中介伙伴先拿下来,再加价卖出去,倒手赚的钱,比佣金高很多倍。

  近期,有消息说明年上半年可能会出台新规,限制房屋交易的中介费不得超过当地社平工资的三倍。我查询了一下,2020年深圳市的社平工资是11620元,如果这一传言属实的话,那么到明深圳的房屋交易中介费将不能超过34860元,对于深圳中介行业来说,可能是晴天霹雳。

  坏消息远不止于此,近期据悉深圳要上线“二手房交易系统”,该系统包括买房、卖房、自助卖房三个功能。尽管这个消息被迅速地撤掉了,但从“深房理”事件来看,这个系统上线是必然的。

  当前,深圳楼市景气程度创下十年新低,最受损或最煎熬的,还是中介行业。目前中介门店关店率、从业人员离职率均超过了10%。深圳房产中介从业人员多是一个不正常的现象,这是深圳楼市泡沫大、混水摸鱼机会多的一个折射。照这个趋势下去,关店率、离职率还会攀升。某龙头中介说,他们预测有1/3的门店会关闭。处理“深房理”事件会加速这一过程。

  就像教培行业一样。

  清算“深房理”的影响有多大?

  04严厉打击违规加杠杆

  最后,“深房理”逼出了监管。

  根据调查结果,“深房理”涉及的按揭、经营贷、消费贷等多个贷款金额高达10.64亿元,其中经营贷3.8亿元。并通过多次转账、化整为零、提现等方式,以规避资金流向的监控。

  单一个“深房理”案例,就爆出经营贷就有3.8亿元(违规套取资金炒房,主要集中在去年上半年)。看来,今年3月18日披露的,去年4月以来涉嫌违规的贷款,只有5180万元,明显低估了。实际有多少呢?8月7日通报显示,违规流入地产领域的经营贷,共达21.55亿元。

  去年上半年疫情后,要纾困中小微,金融机构放贷任务重,市场资金充裕,且利率很低,这一空挡被“深房理”利用。再加上,金融监管部门在贷款申请、贷后用途追踪、资金流向穿透式管理上的不足,金融监管与住房管理的协调性不足,导致了“深房理”浑水摸鱼。

  金融、市场监管、住房管理三个部门必须要密切配合。其中,金融体系内部的配合最关键,包括人民银行、银监局、地方金融监管部门,做到穿透式、无死角、全链条、常态化。近期,领导人指出,要牢牢抓住房地产金融这个关键,估计“深房理”后,深圳在这方面动作会更大。

  “深房理”提供获取购房资格、垫资、办理经营贷、代持等一条龙服务,对于贷款需要的社保、婚姻、流水、贷款公司主体等重要资料,也是“深房理”专业化提供,调控政策被轻松突破。因此,各个调控部门都要加强政策合作、监管协调,避免碎片化,这是以后长效机制建设的重点。

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

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