赵伟:地产调控,这次不一样?

1评论 2021-08-03 08:37:20

本轮地产调控,与以往不同之处,在于政策重心转向防风险,调控手段侧重房企融资监管。

  【金融界名家专栏】本文作者:赵伟,开源证券首席经济学家   

  报告要点

  2020年下半年以来,地产调控政策不断加码;本轮调控政策,与过去相比,有何不同,对投资有何影响?本文梳理,可供参考。

  一问:本轮地产调控政策,与历史有何不同?防风险思路下,侧重融资监管

  1998年-2016年间,地产调控政策呈现明显的周期性,调控手段上偏重需求端管理。梳理过去五轮地产调控规律发现,触发调控政策收紧的主要原因是房价上涨过快,而调控放松的触发因素来自于经济下行压力。调控政策呈现周期性变化的核心,是政策在“稳经济”与“稳房价”间相机抉择。过去调控政策收紧期,多采用限购、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施,而供给端调控措施相对较少

  本轮地产调控,与以往不同之处,在于政策重心转向防风险,调控手段侧重房企融资监管。2020年下半年以来,地产调控政策多管齐下,但更侧重房企融资监管,从非标、银行开发贷款、供应链金融等多方面,收紧融资渠道。三条红线、地产贷款集中度考核、资金信托新规等调控政策,对房企融资环境有重要影响。

  二问:调控政策加码下,房企资金压力?融资收紧延续,不排除加速收缩可能

  地产融资监管趋紧下,2021年以来,地产各项资金来源均出现明显下滑。房地产类信托,持续大幅收缩,一季度净融资-1055亿;前6月,房企债券净融资1800亿,同比下降200亿;贷款方面,房地产开发贷款3900亿,同比大幅减少3600亿;销售资金方面,居民按揭贷款上半年合计2.1万亿,同比大幅减少2000亿。

  下半年,严监管下,融资环境延续收缩,不排除加速收缩可能。展望下半年,“两压一降”、资金信托新规下,信托融资持续收缩;部分房企信用风险暴露下,债券融资继续承压;贷款集中度考核下,部分银行涉房贷款集中度超标,表内融资增量有限;三条红线试点推广后,重点房企中多数未达绿档,其融资需求受约束。

  三问:资金承压下,未来投资如何演绎?前端投资已下滑、未来投资保持跟踪

  资金承压下,前端投资持续下行,后端投资未来或有回落压力。受融资紧张拖累,投资前端指标,土地购置持续下行;前6月,土地购置面积,两年复合增长-6.5%。尽管销售回款,对竣工投资有支持,但三条红线下,加速竣工更快消耗房企资金,加大现金短债比压力。伴随资金收紧,未来竣工投资或趋走弱。

  地产资金来源变化领先于投资变化;资金压力下,未来地产投资变化需保持跟踪。历史经验来看,地产资金来源变化约领先地产投资一个季度。2021年以来,地产开发资金已出现回落迹象;前6月,地产资金来源,两年复合增长10%,较年初下降1.7个百分点。展望下半年,地产资金中主要部分,销售回款,在按揭受限下,预期两年复合增速回落到-0.1%;其他融资渠道资金来源,或继续趋紧。

  风险提示:政策调整、疫情超预期等。

  报告正文

  一问:本轮地产调控政策,与历史有何不同?

  1998年-2016年间,地产调控政策呈现明显的周期性,调控手段上偏重需求端管理。梳理过去五轮地产调控规律发现,触发调控政策收紧的主要原因是房价上涨过快,而调控放松的触发因素来自于经济下行压力。调控政策呈现周期性变化的核心,是政策在“稳经济”与“稳房价”间相机抉择。过去调控政策收紧期,多采用限购、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施,而供给端调控措施相对较少。

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  历轮调控过程中,地产占据金融资源问题逐步凸显。由于历次地产调控过程中,调控政策偏重需求,而对于房企融资端调控政策并不多,且期间出现多次金融创新,地产占据的金融资源不断增长。以贷款为例,房地产相关的贷款在金融机构中占比,由2005年的14.2%,抬升到2020年的28.7%;地产发展,还推升居民部门杠杆率;居民部门杠杆率,由2005年的16.9%,上升到2020年的62.2%。

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  本轮地产调控,与以往不同之处,在于政策重心转向防风险,调控手段侧重房企融资监管。十九大以来,政策目标侧重调结构、防风险,而房地产作为传统“加杠杆”部门,受到政策的重点关注。2020年下半年以来,地产调控政策,从非标、银行开发贷款、供应链金融等多方面,全面收紧房企融资渠道。其中,三条红线、地产贷款集中度考核、资金信托新规等调控政策,对房企融资环境有重要影响。

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  二问:调控政策加码下,房企资金压力?

  上半年,表内外融资同比均下降;下半年,表外融资或持续收缩,表内融资增量有限。信托方面,房地产类信托持续收缩,一季度净融资-1055亿;债券方面,上半年净融资1800亿,同比下降200亿;银行贷款方面,上半年开发贷款3900亿,同比大幅减少3600。展望下半年,“两压一降”、资金信托新规下,信托融资将持续压降;部分房企信用风险暴露下,地产债券融资预计将承压;房地产贷款集中度考核下,部分银行涉房贷款集中度超标,开发贷款增量有限。

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

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  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  三条红线约束下,房企融资需求受限,第二批试点企业有息负债增速或明显下降。2020年8月20日,央行、住建部推出三条红线政策,旨在通过剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标,约束房企有息负债增速。三条红线约束下,首批试点的12家重点房企,2020年有息负债同比增速-1.4%,较2019年增速大幅下降15.6个百分点,显著低于其他非试点房企。2021年,三条红线推广二批试点企业。以重点上市房企2020年年报数据来看,52家房企中,仅10家能达到绿档,24家在黄色档,10家在橙色档,8家在红色档,多数企业融资需求或受约束。

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

  房贷供给收缩下,销售回款增速回落,且预收资金监管趋紧,房企资金腾挪空间缩小。2021年以来,部分银行由于房贷集中度超标,按揭贷款额度趋于紧张。上半年,个人按揭贷款2.1万亿,同比减少2000亿;按揭供给受限下,地产销售从3月开始出现回落,6月销售额两年复合增长10.8%,较3月增速累计回落9个百分点;销售面积增速5.3%,较3月增速累计回落5.4个百分点。销售回落下,地产开发资金中销售回款资金,6月两年复合增长12.1%,较5月回落4.6个百分点。同时,2020年以来多地收紧预售资金,房企资金腾挪空间缩小。

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

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  三问:房企资金承压下,未来投资如何演绎?

  资金承压下,前端投资持续下行,后端投资未来或有回落压力。融资收缩,对地产前端投资已有体现,房企购地积极性明显下降,土地购置持续负增长;前6月,土地购置面积和商品房销售面积增速差,已扩大到-30%以上;土地购置面积,两年复合增长-6.5%,持续负增长。融资收缩,对于地产后端投资影响也需关注。部分观点认为,三条红线刺激房企加快竣工,但加速竣工会更快消耗房企资金,加大现金短债比压力。伴随资金趋紧,未来竣工投资需重点关注。

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

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  地产资金来源变化领先于投资变化;资金压力下,未来地产投资变化需保持跟踪。历史经验来看,地产资金来源变化约领先地产投资一个季度。2021年以来,地产开发资金已出现回落迹象;上半年,地产开发资金来源,两年复合增长10%,较年初下降1.7个百分点。展望下半年,地产开发资金中主要部分,销售回款,在基准情形下,预计两年复合增速回落到-0.1%,而其他融资渠道资金来源,或继续趋紧。

  赵伟:地产调控,这次不一样?(开源证券)

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  经过研究,我们发现:

  (1)回顾历史,地产调控政策经历多轮松紧周期。梳理历轮地产调控规律发现,触发地产调控收紧的主要原因来自于房价;而触发地产调控放松的主要原因来自于经济下行压力。调控政策呈现周期性的核心原因,是政策在“稳经济”与“控房价”双目标间相机抉择。政策收紧时期,多采用需求管理和供给保障类调控政策。

  (2)2016年建立长效机制以来,政策重心转向防风险、去杠杠;地产调控政策,偏向融资监管。十九大以来,政策目标侧重调结构、防风险。房地产作为传统“加杠杆”领域,受到政策重视。2020年以来,地产调控政策,侧重收紧房企各项融资;其中,三条红线、贷款集中度考核、资金信托新规对房企融资有重要影响。

  (3)地产融资监管趋紧下,2021年以来,地产各项资金来源均出现明显下滑。房地产类信托,持续大幅收缩,一季度净融资-1055亿;前6月,房企债券净融资1800亿,同比下降200亿;贷款方面,房地产开发贷款3900亿,同比大幅减少3600亿;销售资金方面,居民按揭贷款上半年合计2.1万亿,同比大幅减少2000亿。

  (4)三条红线约束下,房企融资需求受限;试点推广后,房企有息负债增速或明显下降。首批试点的12家重点房企,2020年有息负债同比-1.4%,较2019年增速大幅下降15.6个百分点。2021年,政策推广第二批试点企业。以重点上市房企2020年年报数据来看,52家房企中,仅10家能达到绿档;试点推广后,重点房企融资需求或受到明显约束。

  风险提示

  政策调整、疫情超预期等。

【来源:金融界网 作者:赵伟(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:地产

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