楼市“钱荒”的真相和趋势

1评论 2021-06-30 10:07:40

过去,实体和楼市还能齐头并进,银行都资金都扶持。现在,可谓是“一业兴、百业衰”,2020年楼市量价再创新高,出乎所有人预料,背后则是以实体和中小微的隐退为代价的。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  作者:广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

  近期,史无前例的“钱荒”正在楼市上演。

  01“钱荒”正在楼市上演

  首先,房贷利率创下阶段性的新高。热点城市房贷利率基本上都创下2014年以来的新高了,大概比年初上升了30个基点左右。6月份,18个城市的二套房利率超过6%。上海二套房贷利率达到7.2%,比央行规定的二套房贷最低利率(LPR+60个基点),高出了195个基点。

  首套房方面,惠州的房贷利率为最高,达到6.8%,比央行规定的首套房贷最低利率水平(LPR),高出了215个基点,成都、南宁、洛阳、无锡、中山等城市的首套房贷利率也超过或接近了6%。凡是利率在6%左右的,都是近期楼市比较火爆,房贷占新增贷款的比重爆表的城市。

  其次,贷款周期在拉长。二手房贷款从申请到发放,热点城市要4-6个月,一季度是3个月,去年底只要1.5个月。有的银行今年上半年的额度用完了,正在审批的贷款,三季度的额度都不一定够用,有银行个贷经理干脆告诉客户,最早也得四季度放款,甚至有可能要跨年了。

  最后,很多银行二手房停贷了。当然,没有哪个银行敢说,“我停贷了”,多数只是口头说“暂停”,或告诉你,贷款申请可能几个月内都批不下来,也没有批下来的时间表,愿意等就等吧!昨日,中国银行(行情601988,诊股)广东分行还特意官宣,不是暂停,而是放缓,客户要做好时间安排,稍安勿躁。

  楼市“钱荒”的真相和趋势

  长三角是“房贷荒”的重灾区,比如苏州、绍兴、杭州,6月份首套房、二套房贷利率比5月份提升了30-50个基点。200万的贷款,6月份的月供,比5月份要增加500元左右,刚需受伤不浅。

  只有深圳是个例外。

  现在,深圳楼市成交在“地量”运行,每月二手房交易规模不足3000套,再加上严格按二手房“参考价”贷款,不允许“高评高贷”,深圳不存在“房贷荒”。目前,深圳每月新投放的房贷额度,都没有回收的多。某国有大行深圳分行的朋友告诉我,抵押登记过了马上放款,绝不积压。

  02房贷占比爆表

  其实,“钱荒”在楼市上演,绝不是今年才有的。每当楼市调控收紧,都会出现“房贷荒”,上调利率、拉长周期、二手房“被停贷”。比如2013年底、2017-2018年。2018年2月初,四大国有银行广州分行曾集体上调房贷利率。但是,房贷“荒”成这个样子,还是第一次。

  为什么会出现这种情况呢?

  可以说,“房地产贷款集中度管理制度”是“房贷荒”的重要原因。根据2020年年报披露,37家上市银行中有13家银行超过了监管红线标准,超过房地产贷款占比红线的有9家;超过个人房贷占比红线的10家。表面看,踩线的不算多,但其他没有踩线的,大多数在红线附近。

  楼市“钱荒”的真相和趋势

  说实话,考虑到部分消费贷、经营贷等部分进入楼市,以及银行资金通过影子渠道接济开发商,估计没“爆表”的银行没几家。另外,如果拿总行法人考核,很多银行并未踩红线,因为内地、中西部楼市冷的地方,房贷占比低。若以省分行、市分行来看,很多城市都爆表了。

  甚至有的城市,房贷占新增贷款的50%-60%。这几年,1个百分点的GDP对应多少信贷投放,这都是有数的,各地增长考核都会给银行摊贷款任务。问题是,这几年实体经济确实有点儿困难,银行就把钱投向地产了。对城市主政者来讲,管他投了哪,只要GDP增长目标实现就行了。

  于是,新增贷款里面,房贷占比越来越高,比如二三线城市,很多都超过了50%。有的城市实体经济比较强大(比如广州、成都),房贷占比并没有爆表,但由于新增房贷规模增长太快,已成为楼市火爆的第一催化剂了,如果不控制新增贷款额度,楼市火热的局面就无法改观。

  03银行害怕被查

  近期,银监对贷款审查非常严格,银行很害怕。3月底,监管部门要求,对个人申请经营贷、消费贷等,银行对借款人提交的材料要严格审核,比如交易背景、交易对手的真实性;贷款发放后对流向异常、化整为零、大额取现等等,要做资金在银行间的穿透式审查,违规的一律抽贷。

  楼市“钱荒”的真相和趋势

  为了防止违规加杠杆、还款能力不够,对按揭贷款的审核也很严格。比如,要审核借款人收入证明、银行流水、购房资质等,以佐证资金来源和还款能力。购房首付款必须是自有资金,或直系亲属(即父母)资金。凡到账低于6个月的资金,都要查实或证明该资金是自有资金。

  近期,监管部门对房贷“贷后抽查”的频率提高了,审计也更精细了,一旦贷后抽检时发现,已投放的房贷在审核流程上有瑕疵、申请信息有作假行为或首付资金并非为自有资金,不仅借款人会被抽贷,银行也会面临动辄上百万、千万的经济处罚,主管行领导也会被问责。

  所以,对银行来说,现在风头正劲,哪个行长也不敢冒这个险、撞这个枪口,自己被问责是一回事,整个银行被重罚,年终奖泡汤了,得不偿失。所以,银行也有意识地降低房贷投放的节奏。一旦节奏下来了,贷款周期从2个月变成4个月,给市场的表象就是楼市钱荒了。

  04房贷要“荒”到什么时候?

  这几年,国家控杠杆率的决心很大,刚刚结束的央行二季度例会,提出“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配,保持宏观杠杆率基本稳定”。可见,贷款额度是一定的,如果房贷过度投放,挤占中小微贷款的规模,触碰了央行的底线,事情就搞大了。

  今年“两会”国家明确,在去年增长40%的基础上,今年各大银行中小微贷款还要增长30%。于是,今年监管层对房贷在规模、占比、增速上启动“三重管控”。很多城市房贷规模不能增长,收回贷款才能释放新增量;有的城市“挤牙膏”,每月只投放申请规模的30%,其他一律往后延。

  楼市“钱荒”的真相和趋势

  房贷占比不断提高,还有一个恶劣的后果,就是实体融资成本不断攀升。房地产吸金能力最强,对成本的承受能力也强。目前,TOP50开发商的融资成本在6%-7%,其他开发商在7%以上,超过10%的也有很多。近期,三道红线倒逼,发债收紧,开发商签发的商票利率早超过10%了。

  楼市“钱荒”的真相和趋势

  按揭融资也是如此。近期,尽管利率不断上行,但热点城市楼市还是比较热,大银行受贷款集中度控制,中小银行看到机会,迅速跟进涉房贷款投放。而且,银行资金对接类金融机构(小贷、担保等),为客户提供赎楼过桥融资、消费贷融资(准按揭),赚取较高的利息。

  开发商给出这么高的利率,购房者也能提供高利率,资金还能往中小微企业走吗?近期,央行二季度例会提出,推动实际贷款利率进一步降低,前一段时间存款定价改革(从乘数改为加点),也是为降低中小微融资成本。因此,必须要夯实楼市和实体经济之间的资金“防火墙”。

  其实,2019年贷款定价锚改革,推出1年期LPR和5年期LPR,并且二者走向开始分野,就是为了筑起防火墙。现在来看,地产自身的强吸金能力,会自然带动资金流向地产,并催化楼市繁荣。2020年,按揭增速一直高于楼市销售,自然导致楼市繁荣,其中楼市销售金额大于销售面积,房价上涨,反过来倒逼按揭增加。如果不控制,这个顺循环还会持续下去。

  楼市“钱荒”的真相和趋势

  2019-2021年全国商品房销售增速和按揭增速(%)

  2021年趋势反转了,按揭贷款增速低于楼市销售面积和金额增速,楼市热度也就下来了。可见,只要资金控制住了,楼市就降温了。今年前5个月,销售金额和面积增速的剪刀差不断收敛,“销售额增速-销售面积增速”从30个点降到16个点,这就是控制资金投放的结果。

  从这个角度来讲,“三道红线”是控制资金流向开发商,“贷款集中度”是控制银行过度投放地产贷款,而对购房者的按揭贷款,启动规模、占比、增速管控,则是控制居民层面“加杠杆”买房。这样,就形成了从包含开发商、金融机构、购房者在内的楼市资金监管闭环。

  从过去经验来看,很多人认为,“房贷荒”是周期性的。调控缓和了,“房贷荒”就消解了。未来,“房贷荒”一定会缓和的,但“上限指标控制”不会缓和。未来,房贷额度管控、占比管控将是常态化的,资金大规模涌入楼市的时代结束了,靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。

  为什么这么认为呢?过去,实体和楼市还能齐头并进,银行都资金都扶持。现在,可谓是“一业兴、百业衰”,2020年楼市量价再创新高,出乎所有人预料,背后则是以实体和中小微的隐退为代价的。过去,楼市每进一步,实体退一步;现在,房价又上了一个台阶,楼市进一步,实体退两步,这是从银行的资产结构看出来的。现在,已退无可退,不控不行。

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:楼市 钱荒

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