还是来了!广州楼市调控加码解读及趋势判断

1评论 2021-04-22 12:46:10

刚刚发布的3月70城房价指数, 广州新房、二手房环比涨幅双双排第一 ,领涨一线城市和热点城市,这下距离“出硬招”不远了。果然,广州“第二轮”调控来了。看来,不逼的话,是不会真下功夫的。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  广州楼市调控加码还是来了!在4月初发布第一轮新政时,我们就发了一篇文章做了一个研判——这是一次“温柔”的政策,如果楼市上涨趋势得不到缓和更严厉的政策将会出台,果不其然。

  今天针对 这轮加码调控谈几点看法。

  还是来了!广州楼市调控加码解读及趋势判断

  “4.02”的温柔姿态,显然达不到预期,于是就有了上层的约谈。刚刚发布的3月70城房价指数, 广州新房二手房环比涨幅双双排第一 ,领涨一线城市和热点城市,这下距离“出硬招”不远了。果然,广州“第二轮”调控来了。看来,不逼的话,是不会真下功夫的。

  还是来了!广州楼市调控加码解读及趋势判断

  图源:广州市人民政府办公厅

  其实,不唯独广州,其他城市也一样。“政策高频、小步快跑”,这是当下各个城市楼市调控的基本逻辑。“一城一策”下,调控的自主权在地方,地方调控的动力显然不强。所以,“约谈-调控-约谈”的模式下,调控频率就高了;其次,依赖高,又要保持稳定, 政策就得边走边看 。

  还是来了!广州楼市调控加码解读及趋势判断

  有两个“硬招”。

  一是人才购房,要提供在本区连续缴纳12个月的个人所得税或社会保险的缴纳证明;

  二是9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  我之前讲过,衡量这一轮调控“用心与否”的标志之一就是,是否有勇气将增值税征免年限从2年提高至5年。因为,本轮楼市回升,最大的动力就是,新房和二手住房价轮番上涨、相互推动,增值税征免年限“2改5”,就是抑制这种需求。但是, 它对市场动力的杀伤力很大 。

  包括广州在内,当下市场需求的主力,就是 “买一卖一”的换房需求 ,它能够促进住房循环,保持市场热度。到售楼处发现,当下卖的新房,基本都是大户型。问题是,当广州主城区二手房价大面积在5万元左右,全额增值税是巨大的交易成本,会抑制预期,降低交易频率。

  在当下的环境,能够出台此政策的,绝对是对市场需求比较有信心的城市。有哪些城市出台这个政策呢?上海、杭州、深圳、成都、无锡。可见,这些城市的楼市,短期调控不影响长期向上。人口流入,需求潜力大。交易成本增加,需求延后,但不是消失,现在广州也加入了。

  还是来了!广州楼市调控加码解读及趋势判断

  人才购房乱象,这是本轮广州楼市暴涨的罪魁祸首,也是促发“调控加码”的直接原因。黄埔、南沙这两个广州的外围区域,2020年房价涨的最快,并不是本地需求爆棚,而是2019年底以来,人才门槛不断降低,变相突破了限购限贷政策,导致很多外地人到这里炒房。

  特别是,2020年7-8月份,深圳和东莞强力调控后,广州变成了珠三角核心区的“房价洼地”,一路向西的需求,把这两个区域的房价炒高了。没有本地流水、社保就凭一个学历证明,就能买房,还能贷款。 显然,这违背了人才政策的初衷,更加违背了“房住不炒”的顶层架构。

  这两条政策比较“硬招”,但整体有保有压。比如,对落户买房,要求落户要满一定年限,连续缴纳社会保险或个税年限等,这是近期杭州、上海、深圳、西安、成都等都在出台的政策,近期深圳落户也计划收紧。再比如,限售年限,热点城市很多提到了5年,广州还是2年。

  背后的信号是什么?

  广州落户门槛很宽松,特别是外围7区,“大专+28周岁以下” ,均可直接落户。 显然,在人口继续流入的背景下, 广州还是希望保持楼市热度,鼓励大家买房,提高城市的集聚度。 特别是,外围7区要打造郊区新城、城市副中心,需要将地产开发和区域开发结合起来。

  同时,规划红利开始向外围转移,但不管是产业规划、交通规划、区域规划,都得靠大规模土地开发、住房开发来支撑和实现。2020年,广州土地出让金首破2000亿,达到历史最高水平,“供给侧放量”将是广州十四五的既定战略。 今年第一批集中供地,就相当于去年55%的供地量。

  还是来了!广州楼市调控加码解读及趋势判断

  表:2021年第一批供地规模及占去年全年的比重

  制图:李宇嘉观楼局

  同时,从2021年开始,未来5年广州将有183条村旧改推进,根据旧改“三年行动计划”(2019-2021), 广州旧改可推出的住房供应量相当于4年左右的商品住宅成交量 ,黄埔、番禺、南沙、增城占比超60%。在这种情况下,未来房子会大量供应,政策就得鼓励买房。

  增量需求从哪来呢?就是新落户的人群。外围落户门槛宽松,不断吸引人口流入和落户,释放增量需求,推动郊区新城开发和建设,推动黄埔(科学城、知识城)、南沙等区域规划的落地。

  当下,广州楼市供求紧张, 一方面是开发商惜售、政府控预售证;另一方面是中心区旧改短期难以放量 。但是,广州不缺房子,随着供地放量、旧改提速,未来几年房子会大量面世。届时,可能这几条控制需求的措施,又得退出了。大家看楼市,一定要拉长眼光。

  其实,从此次政策来看,除了这两条控制需求端的“硬招”,此次新政前面的2条,也释放出重要的信号。 一是加大保障房供应力度,二是加快发展租赁市场。 显然, 对于高房价,年轻人买不起房的问题,扩大住房保障范围,保护低收入的人群;对于夹心层,先去租房,再去买房。

  还是来了!广州楼市调控加码解读及趋势判断

  总之,此次广州新政,需求端抑制只是一方面,更多的还是从供给侧解决问题,保持楼市高举高打、高位平衡。

  这一轮上涨后,考虑到需求端的调控抑制、房贷利率开始攀升、外围人才政策全面收紧,广州楼市开始探顶了,估计今年2-3季度将在高位徘徊,三季度末或将开始回落,部分投资客占比高、短期激急速上涨的片区,可能出现下跌。经过这一轮暴涨,估计要花2-3年来消化了。

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  图:广州首套房贷利率快速上升,并排在一线城市第一

  制图:李宇嘉观楼局

  在这个横盘期,如果人口继续流入、收入能够涨上来、公共服务能跟上,产业落地和区域规划能实现,2-3年以后,上涨的这部分完全消化了。然后,继续出发。

  其实,整体来说,广州也不容易,顶着个一线城市的帽子,其实从产业结构、收入水平上看就是个强二线。广州的责任很重,要担当省会的责任,支援粤东西北财政不能实现自给的小兄弟们,这个责任自上世纪80年代开始,就没停止过。财政收入的一半,不能自己来支配。

  另一方面,作为大湾区的龙头城市、国家中心城市,就得有这个担当和作为,到2035年, 广州要实现与大湾区所有城市轨交互联互通,要推进广佛同城,广清一体化,还要打造郊区新城、城市副中心等,提高城市的集聚度和辐射力。 产业结构并不是那么耀眼(石化、汽车、电子为三大支柱产业),无法在税源上提供支撑,就得靠区域开发、地产开发推动来实现了。

  这也是广州不太愿意出台强硬政策的很重要的一个原因。

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:广州 楼市 调控

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