三四线楼市下滑,原因居然是……

1评论 2021-04-13 10:46:45

对重点城市约谈,也从需求端打击投机炒作。由此,热点城市的楼市行情,很难蔓延到全国了,对正在煎熬期的三四线城市,更利空了。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  近期,楼市调控雷厉风行,对资金面的控制是重点,不仅收紧房贷额度,还打击经营贷进入楼市,从场内和场外拧紧资金的“水龙头”。另外,对重点城市约谈,也从需求端打击投机炒作。由此,热点城市的楼市行情,很难蔓延到全国了,对正在煎熬期的三四线城市,更利空了。

  01 一个不可忽视的事实 三四线楼市急剧在降温

  一般来说,热点城市,不允许刺激楼市,也不允许托市,但三四线城市却可以“救市”。毕竟,稳定才是楼市管理的目标。近期,很多三四线城市开始“救市”了,比如四川达州、湖南张家界(行情000430,诊股)、浙江温州、吉林四平等,还是“三板斧”,购房补贴、农民进城购房优惠、外来人口安家费等。

  三四线楼市下滑,原因居然是……

  图源:四平市住房和城乡建设局官网

  今天,我们就来探讨一下三四线楼市下滑的问题。

  谈这个问题之前要澄清一点的是,我们这里所说的三四线城市,不是指类似嘉兴、湖州、珠海这样的长三角或珠三角城市,也并不是咸阳、双流这样的超大城市副中心,或受大城市明显辐射的中小城市,比如徐州,而是指内地、中西部广阔腹地的三四五六线城市,通俗地称为三四线城市。

  近一段时间,我一直在关注三四线城市。一方面,我所供职的单位,一直在做广东粤东西北城市的住房发展规划;另一方面,每年清明假期,我们一家人都会回到爱人老家祭祖,基本每次都会去看看楼盘。对这几年大西南的典型内地三四线楼市,有了近距离的观察和感知。

  我看到的,楼市需求确实在急剧降温。

  我们知道,从2019年棚改开始降温后,三四线楼市就开始趋势性地降温了。当然,三四线棚改的节奏不一致,部分省份(比如河南、安徽、河北、江苏等)棚改节奏很滞后,有的三四线城市,房价上涨一直延续到2020年,比如江苏徐州、河南南阳、河北唐山、安徽阜阳等,同比涨幅超过10%。

  但对大部分三四线城市来说,棚改迅速退出,楼市降温,再加上购买力不足,本地居民收入不高,人口外流等等,三四线楼市趋势性下降。但是,三四线楼市的问题,远远比我们想象的要复杂。

  三四线楼市下滑,原因居然是……

  制图:李宇嘉观楼局

  02 三四线城市商品房现状:存量市场与增量市场落差大

  调研发现,三四线城市的新楼盘,很多都是全国性大房企开发的。过去,三四线楼市以本地开发商为主,产品设计还不够时尚和大气。近年来,开发商竞争激烈 ,热点城市拿地和运营都很难,很多开发商转战三四线楼市。再加上,2015年开启的一波楼市热度,一直传递了三四线。

  再加上,棚改、返乡置业、县域经济等等刺激下,三四线楼市的热度,一直延续到现在。2018年以来,房价上涨最明显的,就是三四线城市。所以,龙头开发商加大了三四线的布局力度。

  现在,在三四线楼市,不管户型设计、片区环境、配套商业、社区管理,都是按一二线城市的开发套路来做的,智能门锁、社区跑道和蜂巢快递等,这些在一二线配置的新元素,在三四线新盘也有。

  不过,对于内地三四线城市、甚至县城来说,存量市场和增量市场完全就是两张皮。新开发的商品房项目,体验感与一二线城市差不多,但存量房市场非常落后。“卖旧买新”的置换,已成为一二线楼市的生力军,但三四线楼市,这样的楼市良性循环、健康消费,并不普遍。尽管经过一轮棚改,但只改掉了一部分,但三四线存量房整体质量还是比较差。

  大多数存量房,还是90-00年代福利分房时代的遗留物。2005年-2015年这一段时间的“次新房”在三四线城市并不多。说明什么?2005-2015年,楼市发展的主力在一二线及都市圈,三四线城市是被遗忘的角落。没有“次新房”,三四线的改善性购房,就很难成气候。

  03 三四线楼市的客群现状 新进城农民更中意新区房子

  当然,老住户想去置换新房。但一方面,老百姓(行情603883,诊股)的收入很低,月工资3000元左右占主体,根本置换不起。二手房往往是50-90平方米的小户型,多数是上世纪90-00年代福利房的遗留物,但新房基本都是100平米以上的。 多数补不起差价部分,甚至物业费也担心交不起。

  二手房单价比较低、总价也低,为何不卖给进城的农民、新市民?一问才知道,县乡镇的人到市里买房,近年来还是很多的,但两极分化非常明显,少数有钱人(公务员、教师、小老板们等)直接买市区的新房,县乡镇一般百姓买不起市区的新房,他们会选择到新区买新房。

  首先,新区的房价只有5000-6000元左右,有的只有4000元,普遍比市区的房价要低1000到2000元,县乡镇百姓能买得起,也算是在市区有房了。据悉,县乡镇村到市里买房的人,多数也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工,即便4000元的房价,也没多少人能支付得起。

  其次,多数县乡镇村的人认为,市里房价太高、生活成本也高,不适合他们。新区距离县里近,乡下有啥事能很快赶回去,毕竟乡下还有田地和老人家。很多人之所以在城市买房,或者为了小孩读书,或者是为了儿子娶媳妇。现在,结婚的“新三大件”之一,就是新房。

  二手房卖不掉,改善性需求干着急没法子。经过前几波行情后,三四线的刚需释放差不多了,返乡置业也不再景气了,导致新盘开始积压,开发商降价促销,在售新房价格并不比二手房高多少。所以,一旦有新增购房需求,新盘自然是首选,二手房库存越攀越高,越来越难成交。

  04 这杯三四线楼市的“解药” 当地主政者或许该“喝”了

  刚才已经讲到,其实在一二线城市,当房价在2016-2017年涨到历史最高位后,2020年疫情到现在,房价又普遍上涨了20%左右。当下,一二线热点楼市之所以还能够维持热度,很大程度上是由于“买一卖一”的换房需求比较热,并不是说一二线热点城市的购买力多么强大。

  三四线楼市下滑,原因居然是……

  图:热点楼市改善性住房需求为主

  制图:李宇嘉观楼局

  一方面,人口大量涌入,当面对高房价时,当房价上涨预期强烈,即便是老破小,也会有人买。另一方面,房价达到历史高位后,只要手上有一套房,“买一卖一”的换房需求的门槛就降低了。更重要的是,换房需求不仅提高了购买力,还促进了房屋的循环,激活市场热度。另外,热点城市老旧小区改造能推得下去,也就能将一些“老破小”的价值重新焕发出来。

  但是,这种楼市的循环,在三四线楼市是不存在的。这是导致三四线楼市趋势性下行的重要原因。 关键是,如何将三四线的存量房市场激活,比如将其单价低、总价低、区位好的特性发挥出来,并与新型城镇化释放出的住房需求对接起来,这是三四线楼市重回正轨的唯一路径。

  可惜的是,目前三四线城市的主政者,在楼市政策上依旧在原地踏步,购房补贴、农民买房优惠等,依旧在刺激新房上“打转转”,这只能激发一少部分购房需求,无法给楼市带来新生力量。

  只有把政策转向存量市场,促进存量房和新房的循环,才能扭转楼市“买不起、卖不掉”的局面。三四线楼市趋势性下滑的局面,才能扭转。

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:三四线 楼市

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