重磅监管!学区房限购,价值“大分野”!

1评论 2021-04-08 11:36:45 今天的盘面很诡异!

学区房真正起到作用的,就是牛小的学区房。 当然,绝不是有学区房,学习就好了, 学区房只能是锦上添花 ,代替不了家长的作用。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  合肥的调控来了,里面多数政策条款是借鉴其他城市的,或者说是“抄作业”,没太多可分析的。但其中有一条政策,却非常值得关注,那就是学区房“限购”。那么“学区房”的价值会由此出现“大分野”的信号吗?今天我们来分析一下关于“学区房热”的逻辑与价值走向。

  重磅监管!学区房限购,价值“大分野”!

  这次,合肥将限购政策直接落在学区房上面,把我国的调控政策又创新了一步。合肥还明确,小学学位要“6年锁定”、初中学位要“3年锁定”

  重磅监管!学区房限购,价值“大分野”!

  对于哪些学区内二手房限购,合肥市政府很认真,还给出了具体的名单,主要就是滨湖、政务、高新区的学区房:

  重磅监管!学区房限购,价值“大分野”!

  一直以来,合肥的学位政策还是比较传统的,即“单校划片”、“两个一致”。“多校划片”,就是改变过去某几个楼盘直接对应某个学校的“对口直升”,改变为多个楼盘对应多个小学,能上哪个学校,有变数。“两个一致”就是儿童与父母户籍一致、户籍地址与产权住房地址一致。

  这一轮房价上涨,不管是一线城市,还是南京、杭州、合肥等二线城市,最大的特征就是学位房价格领涨 。为啥出现这种情况?一方面当然是供需原因,二胎、人口流入、鸡爸鸡妈等等。更重要的是,教育集团化,到处设分校,加上新房多如牛毛,学位就成了最大的卖点。

  除杭州之外,合肥是中国楼市“弹性”最大的城市。上一轮楼市高涨周期中,二线城市最先上涨、涨幅最大的,就是合肥了。 合肥、厦门、苏州和南京,并肩被称为上一轮楼市(2015-2018年)的“四小龙” 。消停了几年后,当新一轮楼市回升期到来,合肥最先反弹,在情理之中。

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  当新一轮楼市周期来了,自然学区房价格会最先涨起来。而“单校划片”、“两个一致”的学位政策下,学区房的涨价逻辑太清晰了。从政策来看,拥有2套的户籍居民,禁买三个热点区域的学区房。毫无疑问,户籍居民炒作学区房的热情很高,有的囤积学区房以待涨价。

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  不过,小学学位“6年锁定”、初中学位“3年锁定”,其实是抑制需求,客观上降低学区房的二手流转率(本来六年内最多有可供 6 户人家的小孩上小学,现在只能供 1 户人家了),但没有增加供给,学区房更稀缺。表面看,是投机炒作严重,但为什么涨30%依然有人支付?

  本质上,优质学位供给不足,而“不让小孩输在起跑线上”的想法又太顽固。 当优质学位供给不足时,单独压制需求,相当于什么呢?釜底薪火很旺,釜中加凉水,只能一时降温,解决不了日后学位房再次涨价的问题。针对学位房热,热点城市采取的措施,都在需求侧“打转转”。

  这只是想着怎么把蛋糕分的更均匀一些。当然,合肥后面也会推出一线城市“多校划片、电脑派位、公民同摇、指标到校”等政策,让教育更均衡一点,降低房子的学位含金量。

  短期内,学位房价格会降一点儿。

  但是,不增加优质学位的供给,而名校在生源、师资和管理上的优势很突出,就很难改变大家对名校的追逐。只要A校比B校优质,哪怕优质程度并不十分突出,家长都会尽自己努力,将小孩送到该校读书。所以,口口相传的名校,和其就近对应的楼盘,只要有联系,学区房热就会存在。

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  政策能做什么呢? 政策就是隔断“有钱人买高价房-上名校-拉大社会差距”这种不公平的循环和固化,即隔断“有钱人-上名校”的这个直接联系、客观印象。 近年来,政策也在往这个方向走,也就是打破“对口直升”,搞多校划片、公民同摇、名额到校、教育集团化(名校设分校、合作办学等)。

  但要知道,追逐优质学位的问题,也绝不是增加供应就能解决的。因为,不管教育资源如何供应,总有优中差劣的区别,总有发展有快有慢、管理有好有差的区别,这在古今中外都存在。不可能所有学校教育质量都一样。

  在各大城市,有的区域发展早,经济增长快、产业结构好、财政丰裕,前期投入多。经过长期投入和积淀,教育质量很不错,升学率就摆在那里。于是,老百姓(行情603883,诊股)都去追逐这里的教育资源,形成“生源-投入-教育质量-升学率”的顺循环。

  义务教育也好、教育均等化也好,要做的是享受教育的权利均衡、起点均衡,而不是绝对的均衡。人人都上名校,也就没有名校了。就类似于住房保障一样,它保障的是买不起房的人“有房住”,有相对体面的房子住,而不是保障每个人有“产权住房”,每个人都住好房子。

  当然,大城市人口流入多、流入快,但近年来,在包括公办教育等在内的公共服务投入上,确实少了一些。但一个区域内,总量的学校、师资缺口,并不大。因为,在规划审批上,每一个新批楼盘都要考虑学位的配给,缺口部分也会通过统筹片区内其他教育资源予以解决。

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  总之,教育差别更多的是质量上的差距,并不是“没学上”,追逐学位房,只是为了更好的学位而已。这就和经久不息的“楼市热”差不多,并不是大家没房住,而是想住得好一些,有好的配套,房子能增值,最好还能给小孩买一套、自己投资一套,赶上通胀,或备未来养老。

  义务教育“就近入学”的原则下,“幼升小”基本都是“对口直升”。如果想读公办学校,特别是“牛小”,在大城市基本得靠学位房了。所以,小学阶段的“学位房热”依旧会存在。

  目前,社会竞争提前到“娃娃阶段”了,“牛小”学位房热,客观上代表了某一群家长重视“小孩教育”,这就是对入学人群的一次无形但残酷的筛选。所以,未来“牛小”的学位房市场会更加热但“牛初”的学位房热会降下来。

  因为,上级对教育部门、对学校的KPI考核,就看升学率(没有更好的考核办法)。即便“小升初”和中考,搞名额到校、多校划片、公民同摇等等, 但在升学率的考核下、学校间的竞争下,“掐尖考”、“分班考”会越来越普遍。

  全市几百所中学竞争,为了提高升学率,竞逐水涨船高,就得把进度加快、考试难度拔高,超纲是常态。所以,学校就不得不把尖子生分到一起,就是所谓的“火箭班”、“海洋班”等名目的重点班。一般来说,初中或高中,一个年级大概30个班左右,重点班也就5-6个。教学精力和资源都投向这些班自然,才能提高升学率。自然,普通班的实力就下降了。

  所以,初中阶段,买到学区房,绝非万事大吉了,进不去重点班,也白搭。这个变化,一定程度上,明显削弱了学区房的作用。说到这里,学区房真正起到作用的,就是牛小的学区房。 当然,绝不是有学区房,学习就好了, 学区房只能是锦上添花 ,代替不了家长的作用。

  社会竞争提前到“娃娃阶段”了,小学是牛娃,上初中名校,并一路开挂的概率最高。当然,刚才说了,买学区房,绝不能替代家长的辛勤付出。最佳选择是,小学时靠学区房上“牛小”,家长辛勤付出,培养良好的学习习惯、竞争意识、拼搏精神,助推孩子在初中、高中、大学一路开挂。未来,进入社会以后,还能有持续学习、终生学习,从而在社会中继续脱颖。

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:学区房 限购

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