楼市横盘!城市轮动!新机会在哪里?

1评论 2021-03-29 11:21:45 今天的盘面很诡异!

政策风暴来袭,资金全面收紧,集中放量供地…事关楼市的三大要素——政策、资金和土地,全面形成了监管闭环!房价高位需要消化,购房人气开始冷淡,可以预判的是,接下来热点城市的楼市正在迎来横盘期,城市新的轮动周期开启。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  政策风暴来袭,资金全面收紧,集中放量供地…事关楼市的三大要素——政策、资金和土地,全面形成了监管闭环!房价高位需要消化,购房人气开始冷淡,可以预判的是,接下来热点城市的楼市正在迎来横盘期,城市新的轮动周期开启。如此形势之下,产生新机会的城市是哪里?

  楼市横盘!城市轮动!新机会在哪里?

  先说南昌,松绑政策“一日游”不说,还被列为了重点监测城市,甚至沦为笑柄,确实比较难堪。但是,南昌也没办法,确实挺冤的。有媒体说,南昌不懂得国家城镇化政策的精髓,那也就罢了,难道连学习南京、广州等,放开入户政策,抄抄他们的作业,也不会吗?

  其实不然,当下各地调控,都在抄作业,南昌不比别人差。早在去年4月,江西就全面放开了城镇落户条件,取消城市落户限制。而且,江西引人,那真的是诚意满满,租房都可以落户。照理说,全省放开落户,“全省独大”的南昌,最最受益,楼市自然会迎来一波行情。

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  但是,夹在长三角、珠三角、大武汉这三个虹吸能力极强的都市圈中间,江西的存在感差,人口净流出。疫情后,多数城市楼市明显反弹,2020年的销售规模比2019年还要好。但南昌2020年的新房销售却真的不咋地,二手房也下跌20%。这样看来,南昌人才引进上,也没落实得多好。

  不过,2020年南昌的地卖得不错。据江西土拍网统计,2020年南昌市(含赣江新区、不含安义、进贤)共成交123宗经营性用地,同比上涨124.49%;土地出让金641.8亿元,同比上涨76.79%,创下近8年新高。大家觉得很奇怪,楼市不太好,为啥土地市场好呢?

  显然,2020年南昌地方这方面很用心。纾困政策不断(比如南昌放开公积金二套),规划大南昌都市圈,国家货币相对宽松等利好下,一线城市涨起来了,强二线跟着涨(成都、西安、济南等),弱二线的行情马上就来,因此当然需要提前储备土地了。估计,为了激励开发商拿地,南昌方面画了不少蓝图,拍了不少胸脯。

  而且,根据江西的“十四五”规划,要实施强省会战略,做强做优大南昌都市圈,加快提升其对全省的辐射带动力,重点推动基础设施、产业发展、公共服务、要素市场和生态环境一体化。南昌独大,上面这些都是南昌的任务,任何一项都得花钱,钱从哪来,就得从楼市。

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  总之,不是不想搞“城镇化”(松绑落户、吸引人才),而是臣妾做不到。看着周边的几个都市圈,人口流入、楼市繁荣、产业兴旺,都挺嗨的。南昌也着急啊!既然找不到外来人口,只能在省内解决办法了。所以,南昌不得不抱着侥幸心理,祭出这个刺激楼市的政策。

  对地产的依赖,这是各地客观的事实,不唯独南昌。怎么办?国家开出的城镇化药方是标本兼治。人口、城镇化、房地产、产业协同发展。比如,广州外围7区放松落户、南京外围4区放松落户、上海发展五大新城等,都是这样的思路。有了人、规划了新城和产业,地产就有需求,这就是健康的。

  楼市不发展,搞都市圈、新城规划、城镇化、产业配套等等,都是空话。所以,凡是与人口导入、新区发展、产业规划结合起来的“楼市政策”,都是被默认的,即便夹带一些私货,也是认可的。因为,增量红利已经过去了,当下我们做改革,任何蓝图的推进,都是有成本的。

  国家提出,“在多重目标中寻求动态平衡”,就是这个道理。你可以说没有办法,也可以说,这是治理智慧。但是,如果只有楼市发展,没有人口导入、产业落地,这种模式是绝对不允许的。是否记得,上一次省级政府约谈城市,就是去年疫情最严重的2月份,河南省政府约谈驻马店。

  楼市横盘!城市轮动!新机会在哪里?

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  对比来看,形势很明了。说了不刺激,就是不刺激,绝对不刺激,即便疫情大敌当前,也不例外。

  但是,依赖和刺激,这是两回事。这绝不是文字游戏、绝不是狡辩。依赖楼市,这当然不好,但这是客观事实,要长期内解决。若能将地产的功能发挥到位,这个依赖是好是坏,还要辩证地看待,这就是当下管理层对楼市的态度。但如果赤裸裸刺激地产,这是绝不允许的。

  我大体了解了一下,“都市圈”框架下“强省会”战略,发现不仅江西在搞,贵州、山东、河北、山西、新疆、宁夏等都在搞。大家面临的问题是一样一样的,上述省份的省会城市都在盯着。如果,大南昌都市圈“购房同权”得逞了,估计一大批城市会效仿,楼市就会演绎上一轮的走势。也就是,一线涨完,强二线涨,然后南昌等弱二线涨,最后全国涨。

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  还有一个大招开始落地了,就是土地出让“两个集中”。前天,广州市公布出让48宗国有建设用地,总占地面积超393万平方米,总建筑面积近928.5万平方米,该批地块计划于下个月集中出让 。值得注意的是,这48宗地块起拍总价超过901亿元,相当于广州去年卖地收入的35%。

  据统计,广州2020年出让宅地共85宗,此次出让就达到48宗,此次集中供地力度之大,可见一斑!2020年,广州房价上涨快,很大程度上是高价地或地王多,有的甚至是专门拿出来激励楼市用的。比如,天河东奥体公园北侧地块(楼面价5.1万)、城投越秀南地块(楼面价6.4万)、保利新港西路地块(楼面积5.1万元)、南沙连续诞生三宗地王(目前最高楼面价2.7万)。

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  现在,越秀、海珠、天河,“10万+”新楼盘非常多。而在2020年之前,只有珠江新城个别楼盘达到“10万+”。原因之一,就是地王带动的。今年,供地多了,地王效应就小了,地价对房价的拉动明显减弱。

  所以,叫停南昌新政,土地出让“两个集中”政策,加上昨天两部委的经营贷新规,房贷额度收紧等,可以判断,去年由深圳开启、上海接续,蔓延至热点二线(成都、西安)、都市圈(无锡、宁波、东莞等)的楼市回升,到此为止了。

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  其实,横盘是个好事情,把这几年涨上去的,在高位上消化一下。也让大家冷静观察一下,这些涨上来的,特别是“10万+”的,是不是值这个钱。这几年,自打“三稳”成为楼市的顶层设计、长效机制目标后,楼市告别了“小周期”,转向了“涨一年、横盘两年”的螺旋走势。

  2月中旬,我到广州金融城某盘踩盘,当我表示不打算诚意登记时,开发商营销高傲的很。言下之意,爱买不买。但时隔一个月之后,小伙子频频发微信,请示问好,说有内部房源,原价6万,现在5.5万-5.8万了。春江水暖鸭先知,网红的金融城都这样了,楼市高位横盘时代来了。

  楼市横盘!城市轮动!新机会在哪里?

  这里提醒一下,这一轮高位横盘,检验什么呢?就是过去几年抢人大战,现在是不是转化为购买力了。是骡子是马,要拿出来溜溜。大家想想,当上海的临港、外围的五大新城(嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇)都要抢人了,当广州、南京外围松绑了落户,我们就知道,即便是热点城市,也不容易。

  不要笑话南昌,凡是热点都市圈惠及不到的省份,都在搞“强省会”。要记住一点,省会搞不好,这些省份在区域竞争中就没落下去了。未来,必然还会举全省之力,建设省会强市,资源会大规模投入,省内人口集中省会,这些省会楼市的未来不会差。没有成为这一轮热点,恰恰迎来低位优势。以南昌为例,2020年全国热点城市房价都在涨,但南昌的房价却在下跌。

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  南昌房价走势

  类似南昌这样的城市,全省在发力、南昌也在发力,是不是下一轮的热点之一呢?我们拭目以待吧!

  2021-2022年的横盘期已到来,抢人大战未转化为有效购买力的,要裸泳了,这一轮没怎么上涨的,大家可以关注一下。所以,不要笑话南昌,看看南昌的房价走势,再说吧!

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【来源:金融界网 作者:李宇嘉(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:楼市

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