李宇嘉:买房“积分摇号”的意义

1评论 2021-03-09 04:24:18 今天的盘面很诡异!

  对于沪深等城市的调控,新的认识已形成。控杠杆是第一位的,增供应是第二位的。

  李宇嘉

  近期,上海和深圳的新房销售,不约而同地启动了一项新举措——“积分摇号”,按照积分高低确定选房顺序。值得注意的是,只要是纯正的无房户,积分就一骑绝尘了。比如,“无房+10年内无转让记录”的深圳居民,可积40分,有一套房的则骤降至0分;上海也类似。该项政策意在帮助无房户赶上这趟车。

  在上海、深圳这样的大城市,不管是为了抵御不确定性,还是分享优质服务,抑或是“扎根”,都要拥有自有房产。但房价涨到这个高位,红利很大程度上被早先上车的人获取。对刚进入城市的新市民、年轻人,其实是非常不公平的。所以,两会提出,解决好大城市住房突出问题,尽最大努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。

  既然拥有大城市的住房如此重要,那么房产政策的调整方向,就是要让房产红利惠及最需要的人、新市民、年轻人和人才,而筛选这些最需要的人,考验着政府的市场治理能力。于是,楼市政策的规则越来越复杂,但背后彰显的是公平和正义,不许钻漏洞获得资格,不许短线快进快出,获得套利收入。

  同时,对新房的限价一如既往,也就是高房价下,通过政府可控的一手房限价,将这种资源和红利定向输送给需要的人。当然,新房限价也可能会套利,所以上海、深圳都推出了限售政策,上海凡是认筹率高于130%的项目都要限售5年(网签后5年才能卖),深圳所有住房都要求拿证3年后才能卖。另外,为了防止一二手房价格联动上涨,二手房限价也开启了。

  最先是深圳,春节前祭出二手房参考价,锚定抵押物的评估价,从源头上打断评估价驱动杠杆,杠杆驱动房价的链条,进而阻断了杠杆推动下和“挂牌价-成交价”自我强化的“上涨循环”。然后是上海,前几天的楼市新政,明确提出未经验核,不得发布二手房源的价格信息。同时,杭州、无锡也开始研究发布二手房参考价,引导住房这类公共产品的价格信号。

  稳地价、稳房价、稳预期的顶层设计下,不可能像西方一样,通过加息直接刺穿虚高的房价,但可以通过锁定流通率、流动性,通过文火慢炖、泡沫渐散的智慧,让虚高的部分“软着陆”。也就是,高价区域利益盘根错节,甚至固化,现有政策(调控或旧改)解决不了问题、或者成本太高,那就冷却处理、保持原样,等待条件成熟,但政府的规划红利开始抛弃你。在上海,新房供应主要在外围五大新城,教育、产业、交通等规划红利也开始转向外围。

  广州重点发展南沙新区、黄埔科学城、金融城等,北京跳出既有规划版图,打造雄安新区、发展通州副中心,逻辑也是一样的。对没有空间的深圳,那就通过杠杆限制、严密的规则,增加二手房市场交易的摩擦力,减少交易对手,让二手房市场处于低频和长持状态。然后,政策跳出固化的二手房市场,转向新房市场,以保护和分流有效需求,让高房价区域渐进着陆。

  对于沪深等城市的调控,新的认识已形成。加大供应可以解决自住需求,但满足不了资产配置需求。所以,控杠杆是第一位的,增供应是第二位的;当诉求越来越强烈、不公平感与日俱增,住房就是公共产品了,所以限价、限售、限分配对象等就是合理的。进一步讲,强调市场配置资源是对的,但当市场失灵了,负外部性突出,更强的政策干预也是合理的。因为,我们确实分不清,当下的房价和购买力,哪些是合理的,哪些是泡沫,但谁受伤是清晰的。

  (作者系房地产资深研究人士)

【来源:证券时报 (责任编辑:付健青 RF13564)

关键词阅读:积分 摇号 买房 住房 新房

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