楼市又出重大调整!集中卖地影响几何?

1评论 2021-02-26 08:38:10 今天的盘面很诡异!

未来房地产行业会迎来一波巨大的兼并重组,有实力的大鱼,会吃掉很多的小鱼小虾。这其实跟当年煤老板的覆灭是一样一样的,就是当周期结束之后,原来巨大的造富行业,开始变得越来越赔钱。但很多人反应太慢,最后依旧是高杠杆,最终负债累累被踢出去局。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  昨天,沉寂多时的地产股板块突然大涨,龙头企业万科涨停,保利也在盘中一度涨停,这背后都是因为一则传言的推动,消息称住建部要求22个城市,实现“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过3次。近期将召开视频会议,在视频会议前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。这22个城市是指北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。基本上都是楼市上涨的热点城市。

  这则消息出台后,很多媒体都抓紧求证,基本核实了其真实性,目前已经有郑州,天津,青岛正式公布了相关文件,深圳也已经基本确定。其他城市估计未来一段时间,陆续会发布出来,供地的时间可能略有出入,比如天津是369三个月,而济南可能是5、8、10三个月,这个需要以当地最后公布的信息为准。估计会跟传言略有出入,但基本集中3个月供地这个事,应该是真的了。

  可能很多人都还一脸懵逼,为啥要集中供地?这又是什么幺蛾子?对我们有啥影响,老齐给你分析分析,

  首先,集中供地是为了打击地王,以前每个月都有土地,那么所有地产商,有枣没枣都会去打一杆子,然后参与的人多了就会抬高地价。地价会对房价造成预期上的影响。而集中供地,比如一个月同时放出20几块土地,那么地产商们就得有所取舍,到底要去拍卖哪个?这样就相当于把拍卖的热情分散开了。有利于稳定地价。

  其次,开发商融资贷款,时间更集中了,这就有利于银行控制贷款规模,时间一到,开发商们都来贷款,银行给谁不给谁,心里就得算算账了,肯定的大开发商,资产质量好的开发商更容易拿到贷款,而那些小开发商则会变得无米下锅。拿不到钱,就没办法参加集中拍卖,最后也就没生意可做,这些小开发商要想生存就得跳出这22个城市,去三四线发展,但这些地方风险大收益低,所以未来很多小开发商将面临等死还是找死的问题。但客观上会把一些资金,挤出22个核心城市,所以有助于缓解这些城市土地过热的局面,希望其他三四线可能也会雨露均沾。

  第三,土地集中供应,大家的时间进度就基本一致,那么项目最后封顶销售的时间,也基本差不多,所以几年之后,我们会看到,楼盘也基本都是扎堆开盘销售,那么到时候购房人也能有跟多的选择,而开发商之间,也有比较大的销售竞争。所以有利于楼盘促销。压低终端价格。甚至有的开发商为了抢跑,可能会要求抢时间,这样他第一个开盘,就能获得先发优势。目的是率先回笼资金,从而再去购地。

  第四,开发商要做战略上的调整,在哪些城市布局,跟谁合作,要参加哪次土拍,都要有提前的规划。有些时候时间来不及,或者资金承受不了,可能必须要有所取舍。

  第五, 去年我们给开发商画了三条融资红线,今年又开始严查消费贷经营贷违规流入楼市,据说目前在一些城市已经开始抽查并且抽贷,也就是一经发现,银行要求贷款人提前归还贷款,这些政策是在金融端来遏制房价,如今再加上土地端供地政策的调整,目的还是践行房住不炒,可见这次调控,跟前几次调控绝不一样,不达目的是绝不会收兵的,未来政策只会是越收越紧。

  综合来看,这次集中供地的目的很明显,就是要打击地王的出现,但能不能起到作用呢?这个还得有待观察,老齐认为,抑制地价的关键还是土地供给是否能够有效增加,之前的长沙模式和重庆模式,基本上就一招,告诉大家土地有的是,就能够控制投机炒作的预期,如果总土地供应量没变化,只是供地形式改变的话,估计也不会有特别明显的效果,有些热门地块,如果优势明显的话,那么集中供地可能也会遭遇争抢,甚至反而会抬高土地价格。所以这些风险还是要提前防范,别到时候效果跟意图南辕北辙。

  最近几年连续出台的这些政策,反正是给房地产公司折腾的够呛。很多公司的老板和高管,都跟老齐抱怨过,说现在的生意没法做了。不干把眼看着负债还不上了,继续干吧,越干亏的越多。而且融资红线一出,大家基本都被卡住了脖子,全都缺钱。现在想销售回款,居民贷款也受限制,房子越来越难卖。所以是左右为难。未来房地产行业会迎来一波巨大的兼并重组,有实力的大鱼,会吃掉很多的小鱼小虾。这其实跟当年煤老板的覆灭是一样一样的,就是当周期结束之后,原来巨大的造富行业,开始变得越来越赔钱。但很多人反应太慢,最后依旧是高杠杆,最终负债累累被踢出去局。所以我们最后的结论就是,对于房价的影响可能不会特别明显,想的挺好,但是最后效果估计够呛,但是对开发商来说,影响巨大,中小开发商将被迫退出热门重点城市,然后开始逐渐消亡之路。

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【来源:金融界网 作者:齐俊杰(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:楼市 集中卖地

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