深圳出台二手房指导价!六大影响解读

1评论 2021-02-10 08:42:25 龙头股是怎么诞生的?

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,深圳住建局连发3条公告,宣布建立二手住房成交参考价格发布机制,并首次发布深圳3595个住宅小区的二手住房成交参考价格。目的就是引导银行,以后全都根据指导价进行贷款。也就是说,不管你成交价怎么样,贷款是固定的。

  杀伤力极大!侮辱性更强!深圳出台二手房指导价!向炒房客宣战!

  那么这个指导价跟成交价什么关系呢?很显然指导价要低的多,甚至只有一半到三分之二,比如有的网红盘,二手房的价格已经到了18万一平米,但是给出的指导价只有13万,这样的现象比比皆是,几乎指导价都要少很大一块。那么这个指导价是怎么来的呢,就是根据楼盘当年的销售备案价,然后每年给一个5%的涨幅推算,好比一个楼盘是2015年,当年卖的5万一平米,现在5年了,每年涨5%,现在人家就默认为6万4,不管你真实价格到底多少。也就是说,这次就相当于一次大规模的二手房限价,之前新房限价让他跟二手房形成了明显的价差,于是很多人疯狂在里面套利,现在深圳的做法是,我连二手房也限制,从而消除这个价差。打击这种套利投资。

  深圳住建局还约谈了各大中介,让他们不得发布高于成交价的楼盘报价,现在深圳二手房市场可谓是一片混乱,很多房源失去了价格。估计正在调整,中介也正在与业主协商。

  有人问这种行政管控有效吗?还有人调侃说,深圳的指导价卖二手房,这就跟1499的指导价卖茅台一个样。最后也肯定是没卵用的。其实这还真不一样,茅台是不涉及贷款的,所以你很难限制住,但是二手房是涉及贷款的。所以这就有了抓手,下一步各家银行肯定会跟进政策的要求,按照指导价发放贷款。那么这样就相当于一次金融政策上的急刹车,将大幅度的降杠杆。

  规避指导价的方式,只能是阴阳合同,正式提交一份,私底下再签一份,补差价。比如1000万的房子,首付原来300-400万,贷款六七百万,但现在指导价才只能给到700万,房东还得按照1000万来卖,你贷款顶多批到四五百万,那么对于购房人来说,相当于首付要提高到500-600万,很多人可能一下就力不从心了。而深圳现在投资炒房的氛围很浓,老齐认识很多人,身上都有一个月大几万甚至是十几万的房贷,还有的培训机构,教大家如何炒房,让大家尽可能的多贷款,用贷款还贷款,比如明明贷款500万就够用了,但故意做高合同,贷款700万出来,把那多出的200万放在手上,用于每年还贷款,只要够还4-5年的就行了,之后把房子一卖就发大财了,他们还给这个方法起了个名字,叫做以贷养贷,在老齐看来这就叫不作不死。一旦4-5年后房价不涨,或者涨幅没超过房贷利息,那么你就死定了。现如今,深圳住建局的做法,就是要干这个事,主动扎破这些以贷养贷的投资人的财务泡沫,让你的二手房涨不起来,很多人估计就只能去跳楼了。

  现在,还有人在心存侥幸,说银行不一定按照深圳住建局的指导价执行,这个就有点想多了,人家使出了吃奶的劲,公布了3595个小区的指导价,目的就是赚稿费吗?他肯定是早就跟银行打好招呼了,以后贷款就按照我说的价格来。而且这个指导价,也是未来收房产税的依据。所以你想想吧,按照这个指导价,要是每年交0.5-1%,你是否承受的起。

  有人批评深圳的做法,不顾市场化脸面,是市场经济的倒车,老齐并不这么认为,现在炒房的现象早已经超出了市场化的范畴,那么就必须给予整治,否则伤害的永远是刚需,甚至是整个金融系统安全,市场化有时候也有失灵的时候,比如刚解放之后的上海,投机商人囤积居奇,造成物价飞涨,当时也必须用雷霆手段,全国调运物资打击投机,否则市场将一片混乱,所以必要的指导是非常有必要的。当房子已经不再是一种消费品,而变成投资品的时候,那么盖多少,其实都是不够用的。这时候金融上必须要给个态度,那就是降杠杆,甚至直接撤凳子。

  那么这次深圳的调整,会有什么影响呢?

  首先,银行肯定会跟进降杠杆,炒房的会遭遇重大打击,有些炒房客的资金链可能会断流,法拍房数量将大幅上升。

  其次,一开始房东会死扛,但半年以后,很多就会明显松动。甚至被迫降价。但成交量会大幅降低,有不少人因为贷款减少,而失去了购房能力。

  第三,主要影响的是中低端的房子,会误伤初次改善需求,换房链条被中断,你卖了500万的房子,换不了800万的,那你自然也就不卖了。所以整个换房循环就不转了。

  第四,对于高端豪宅楼盘,影响不大。有钱人买房全款居多,不涉及银行贷款的话,指导价完全可以通过阴阳合同绕开。所以未来楼市可能会有分化。豪宅这块政策应该也懒得管。但是刚需,改善价格会被死死的按住。

  第五,看看疗效,如果疗效好,北上广甚至全国很可能推广。这次房住不炒绝不只是摆摆样子,我们已经看到了政策在不断加码,甚至后面肯定还有后手。所以还要在房子上进行投资的朋友,早点觉悟。未来即使前20的城市房价还能上涨,每年顶多涨5%,超过这个数字,就会遭遇一顿胖揍。早晚会因为用力过猛,而把它锤下来。

  第六,指导价都出来了,房产税也就真心不远了。以后这个指导价肯定就是征税的依据。现在你拼尽老命抢回来的房子,未来都是一张一张的缴税单。

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【来源:金融界网 作者:齐俊杰(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:深圳 二手房 炒房

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