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　　春节前夕，深圳楼市调控接二连三“放招”。酝酿数月之后，2月8日，深圳二手住房成交参考价发布机制正式发布。

　　首先，还是要赞赏一下，深圳先行先试，春节前我的前同事们加班加点，在全国率先对二手房市场进行价格引导，能够把这份片区指导价格单子发布出来，挺不容易的！

　　新房调控，有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等抓手，但二手房市场调控，真的没抓手，交易量价是由千千万万的交易者驱动的，政府连最基本的价格都不掌握。所以，各地调控楼市，基本以新房为主，特别在价格层面。启动二手房价指导，意味着调控走向成熟。

　　废话不说了，为什么要引导二手房价格？

　　显然，如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳的，因为这会造成一二手房“价格倒挂”，购买力就会去炒新房，新盘“个位数”中签率的盛况继续上演，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就失控了。近年来，深圳房价上涨，很大程度上是二手房价格上涨导致的。

　　新房销售，非倒挂不卖房。没有倒挂，也要做出倒挂。怎么搞？由中介、自媒体、业主抱团，大家一起让周围二手房价格“涨起来”。这样，新房价格出现洼地，购买力就向新房走，新房和二手房价轮回涨价的格局，就形成了。这样，买家、卖家、中介、银行等皆大欢喜，调控就变成空调了。

　　对此，政府真的是一点儿办法都没有。因为，深圳楼市太特殊了。全市140多个楼市片区，抛开不卖自住的，抛开限售的，实际挂牌出售的量，是很有限的的。如果，一个片区所有卖家抱团、集体涨价，或在在中介和自媒体的做局下，暴力拉升，这个片区的价格就被抬起来了。

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　　相信，大家还记得2019年底中粮凤凰里、恒裕槟城业主“暴力拉升”。深圳楼市，可以说是卖方主导，卖方联合起来“坐地起价”，买家也没办法。所以，2019年以来，深圳不得不启动“一刀切”限价，超过某个价格，就不让网签了，但这样做，真有点粗糙、被诟病的太多了。

　　所以，深圳这次搞起了二手房指导价格。根据住建局的公告，通过价格信息透明、理性交易，达到“引导”的目的：

• 　　引导市场理性交易

• 　　引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格

• 　　引导商业银行合理发放二手住房贷款

　　大家关心的是，能不能达到效果？

　　想要实现价格引导，首先是价格信息透明，就是要告诉大家，现在市场上真实的成交价是什么？

　　其次，政策要让买家报价、卖家挂牌定价，中介撮合价等，顺着政府指导价格走。但是，根据媒体反映，笔者也看了一下，发现与市场实际成交价格，这个指导价格还是低了不少。

　　当然，政府想让市场价格回到引导的价格，目的很良好，但关键是，买家或卖家认不认这个价格？如果不认，会怎么样？比如，市场实际成交价为15万，政府指导价为13万。前面说了，深圳从片区市场来看，典型的“卖方市场”。卖家不认，继续挂牌15万，买家没办法，只能接受！

　　比如，2019年底曾对部分“妖盘”（比如恒裕槟城）限制网签价，超过20万，我就不让你网签了。但现实情况是，我们看到的卖家报价，很多贴着20万走，比如19.99万。有的盘网签价按19.99万，超过的部分走“第二份合同”。这样，价格失真，市场秩序乱，买家受损。

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　　应该怎么办？

　　发布指导价，这是第一步。但最好是，尊重历史、尊重现状，披露实际成交价格，并在此基础上，定期（按月度或季度）更新价格。披露真实价格，这是调控的第一步；然后，“因片施策”，供应少的，增加供应；需求大的，抑制需求，特别是投机炒作；自媒体、中介炒作的，严厉打击。

　　然后，让银行贷款评估价、计税参考价，跟着这个价走。现实情况是，银行都认为，深圳的房子是安全资产，很多银行有意提高贷款评估价，让买房者多贷款，银行赚得也多。去年以来，实体贷款利率（特别是中小微贷款）第一次低于按揭贷款利率，银行更有动力做大房贷业务。

　　所以，如果政府的这个指导价格，能够影响到银行的贷款评估价，让银行觉得，深圳房价的“合理水平”在13万左右，高于这个价格，楼市风险就加大了。所以，银行放贷就按13万来评估，指导价格就有意义了。

　　总之，这次政策思路是对的，一二手房联合调控，避免了过去碎片化、盯着局部。但是，还要加强横向政策之间的协调，比如增供应、抑需求和控杠杆等等。