赵伟:城市住房问题 值得提到更高位置

1评论 2021-01-28 12:19:50 龙头股是怎么诞生的?

中央政策已将城市住房问题,提到很高的政策高度;就部分城市而言,如何通过政策组合控制居住成本,对加快转型发展意义重大。中央经济工作会议指出,“住房问题关系民生福祉”,并首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。

  赵伟,开源证券首席经济学家   

  大城市通过政策组合,控制居住成本、吸引人才,对加快转型发展意义重大

  2020年,部分热点城市房地产市场快速“升温”,尤其以改善型刚需、“学区房”概念等,量价涨幅最为明显。2020年2季度以来,热点城市的房地产销售和价格快速“升温”。其中,2020年4季度,一线城市商品房销售面积同比增幅达54%;改善型刚需增长较大,三房及以上户型占比66%、较2019年提升5个百分点。“学区房”概念量价涨幅也很明显,有的热门小区全年价格涨幅超60%。

  横向比较来看,我国热点城市的房价收入比,已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比,即家庭住房的总价格除以家庭年收入,反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据,2020年年中,我国样本城市房价收入比为28.4倍,是全球主要经济体中最高的。其中,深圳、北京、上海等热点城市,房价收入比均已经超过35倍,大幅高于其他主要国际大都市。

  过高的居住成本,已对部分热点城市发展产生一定负面影响,比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率持续回落等。2017年起,上海重点高校毕业生留沪比例连续回落,例如复旦、上交毕业生留沪比例,2019年较2016年分别下降3.3和5.8个百分点;清华、北大毕业生留京比例,2019年较2013年降幅达8.5和15个百分点。此外,人口出生率持续回落,也侧面反映居住成本对城市发展的影响。

  从流向来看,近年来的人口流动,趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看,从热点城市流出的毕业生,主要流向了中西部地区核心城市,以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本(房价或租金)较热点城市更低,高技术产业快速发展,带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策,加大对人才的吸引。

  中央政策已将城市住房问题,提到很高的政策高度;就部分城市而言,如何通过政策组合控制居住成本,对加快转型发展意义重大。中央经济工作会议指出,“住房问题关系民生福祉”,并首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。近期北京、上海等地,相继出台扩大土地供应、增加住房供给的举措。对城市而言,通过更全面的政策组合,控制生活成本、吸引人才,有利于经济转型与可持续发展。

  风险提示:房地产政策出现重大调整。

  报告正文

  2020年,部分热点城市房地产市场快速“升温”,商品房销售及价格均大幅上行。2020年2季度以来,热点城市的房地产价格和销售快速回暖,一线城市全年商品房销售面积同比增长14.3%,其中4季度增幅达54%。价格也上行明显,4季度的住宅价格指数同比增长超过2.5%,是2018年以来首次达到这一增速水平。从结构来看,一线城市的商品房销售以改善型需求为主,比如2020年三房及以上的户型占比约66%,较2019年提升5个百分点。

  赵伟:城市住房问题,值得提到更高位置(开源证券)

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  上海、深圳等代表性城市,改善型刚需、“学区房”概念等,量价涨幅最为明显。2020年,上海、深圳二手房成交面积分别同比增长34.3%和22.5%,深圳在年中月度增速一度超过80%,上海12月增速则突破100%,成交价格也快速上行。其中,90平方米以上的二手房成交量占比,上海、深圳2020年分别比2019年大幅提高9.9和8.0个百分点。“学区房” 概念的住房成交量和价格涨幅也很明显,有的“学区房”小区涨价超过60%。

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  横向比较来看,我国热点城市的房价收入比,已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比,即家庭住房的总价格除以家庭年收入,反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据,2020年年中,我国样本城市房价收入比为28.4倍,是全球主要经济体中最高的。其中,深圳、北京、上海等热点城市,房价收入比均已经超过35倍,大幅高于其他主要国际大都市。

  赵伟:城市住房问题,值得提到更高位置(开源证券)

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  过高的居住成本,已对部分热点城市的发展产生一定负面影响,比如重点高校毕业生的流失等。2020年上海交通大学毕业生留沪比例71.9%,较2016年下降4.8个百分点;复旦大学毕业生留沪比例也从2016年的阶段性峰值78.5%下滑近6个百分点。这一现象在北京等高房价城市也有体现,例如清华、北大留京的毕业生比例,2019年较2013年分别下降了8.5和15个百分点。

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  人口出生率的持续回落,也侧面反映了居住成本过高对城市发展的负面影响。2016年后,上海的人口出生率和自然增长率持续回落,2019年出生率已降至7‰、较全国总体水平低3.5个千分点,比全球水平低11个千分点(2018年值),人口自然增长率仅为1.5‰。从全国主要城市的表现来看,当房价收入比超过一定水平,房价相对收入的进一步抬升,便可能压制城市的人口增长。

  [1] 图12中的房价收入比,为新建商品住宅成交均价口径下计算的数值。

  赵伟:城市住房问题,值得提到更高位置(开源证券)

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  从流向来看,近年来的人口流动,趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看,从热点城市流出的毕业生,主要流向了中西部地区核心城市,以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本(房价或租金)较热点城市更低,高技术产业快速发展、带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策,加大对人才的吸引。

  [2]图16中的上市公司市值,包括了该地在A股、港股、海外上市的企业。同时在A股和港股挂牌上市的企业,以A股市值为准。其中剔除了上市公司市值负增长的3个城市。

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  中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”,已将城市住房问题提到很高的高度。中央经济工作会议指出,“住房问题关系民生福祉”,并提出多项举措扩大城市住房供给,稳定房地产市场。比如保障性租赁住房建设、加大土地供应、降低租赁住房税费负担等。住建部年度工作会议也着重提出,要解决好大城市“住房困难群体”的住房问题。

  赵伟:城市住房问题,值得提到更高位置(开源证券)

  就部分城市而言,通过更全面的政策组合,有效控制生活成本、吸引人才,对于增强发展潜力、加快经济转型,具有重要意义。近期,部分热点地区响应中央政策,推出系列举措,从加强监管、控制需求、扩大供给等3方面着手,控制居住成本。其中打击违法违规行为、加强限购限贷等举措,侧重平抑短期市场波动;增加商品房用地供应、加强租赁住房建设、推进旧房改造等方式,多元化地扩大住房供给,则更加立足长远。比如北京提出,2021年将提供300公顷以上的商品房供地、5万套政策性住房;上海也表示将增加商品住房用地、供应5.3万套租赁房。通过全面的政策组合,长效解决城市住房问题,对加快转型发展意义重大。

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  经过以上研究,我们发现:

  (1)2020年,部分热点城市房地产市场快速“升温”,尤其以改善型刚需、“学区房”概念等,量价涨幅最为明显。一线城市中,三房及以上户型成交占比约66%、较2019年提升5个百分点;有的热点学区,二手房价涨幅超过60%。

  (2)横向比较来看,我国热点城市的房价收入比,已明显高于其他主要国际大都市。2020年年中,我国样本城市房价收入比为28.4倍,是全球主要经济体中最高的;其中,深圳、北京、上海等热点城市,房价收入比已超过35倍。

  (3)过高的居住成本,已对部分热点城市发展产生负面影响,比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率回落等。例如复旦、上海交通大学毕业生留沪比例,2019年较2016年下降3.3和5.8个百分点;上海人口出生率,已降至7‰。

  (4)流向来看,近年来的人口流动,趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。热点城市流出的毕业生,主要流向了中西部地区核心城市,以及东部二三线城市等,这些城市在居住成本等方面具有优势。

  (5)中央经济工作会议首次提出,要“解决好大城市住房突出问题”,将城市住房问题,提到很高的政策高度。就部分城市而言,通过更全面的政策组合,控制生活成本、吸引人才,有利于城市的经济结构转型与可持续发展。

  研究报告信息

  证 券 研究报告:城市住房问题,值得提到更高位置

  对外发布时间:2021年01月26日

  报告发布机构:开源证券研究所

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【来源:金融界网 作者:赵伟(责任编辑:赵路 RF13155)

关键词阅读:住房 城市

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