大城市通过政策组合，控制居住成本、吸引人才，对加快转型发展意义重大

　　2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，尤其以改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。2020年2季度以来，热点城市的房地产销售和价格快速“升温”。其中，2020年4季度，一线城市商品房销售面积同比增幅达54％；改善型刚需增长较大，三房及以上户型占比66％、较2019年提升5个百分点。“学区房”概念量价涨幅也很明显，有的热门小区全年价格涨幅超60％。

　　横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比，即家庭住房的总价格除以家庭年收入，反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据，2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的。其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比均已经超过35倍，大幅高于其他主要国际大都市。

　　过高的居住成本，已对部分热点城市发展产生一定负面影响，比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率持续回落等。2017年起，上海重点高校毕业生留沪比例连续回落，例如复旦、上交毕业生留沪比例，2019年较2016年分别下降3.3和5.8个百分点；清华、北大毕业生留京比例，2019年较2013年降幅达8.5和15个百分点。此外，人口出生率持续回落，也侧面反映居住成本对城市发展的影响。

　　从流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看，从热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低，高技术产业快速发展，带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策，加大对人才的吸引。

　　中央政策已将城市住房问题，提到很高的政策高度；就部分城市而言，如何通过政策组合控制居住成本，对加快转型发展意义重大。中央经济工作会议指出，“住房问题关系民生福祉”，并首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。近期北京、上海等地，相继出台扩大土地供应、增加住房供给的举措。对城市而言，通过更全面的政策组合，控制生活成本、吸引人才，有利于经济转型与可持续发展。

　　风险提示：房地产政策出现重大调整。

　　报告正文

　　2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，商品房销售及价格均大幅上行。2020年2季度以来，热点城市的房地产价格和销售快速回暖，一线城市全年商品房销售面积同比增长14.3％，其中4季度增幅达54％。价格也上行明显，4季度的住宅价格指数同比增长超过2.5％，是2018年以来首次达到这一增速水平。从结构来看，一线城市的商品房销售以改善型需求为主，比如2020年三房及以上的户型占比约66％，较2019年提升5个百分点。

　　上海、深圳等代表性城市，改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。2020年，上海、深圳二手房成交面积分别同比增长34.3％和22.5％，深圳在年中月度增速一度超过80％，上海12月增速则突破100％，成交价格也快速上行。其中，90平方米以上的二手房成交量占比，上海、深圳2020年分别比2019年大幅提高9.9和8.0个百分点。“学区房” 概念的住房成交量和价格涨幅也很明显，有的“学区房”小区涨价超过60％。

　　横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比，即家庭住房的总价格除以家庭年收入，反映城市房价的相对高低。根据Numbeo数据，2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的。其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比均已经超过35倍，大幅高于其他主要国际大都市。

　　过高的居住成本，已对部分热点城市的发展产生一定负面影响，比如重点高校毕业生的流失等。2020年上海交通大学毕业生留沪比例71.9％，较2016年下降4.8个百分点；复旦大学毕业生留沪比例也从2016年的阶段性峰值78.5％下滑近6个百分点。这一现象在北京等高房价城市也有体现，例如清华、北大留京的毕业生比例，2019年较2013年分别下降了8.5和15个百分点。

　　人口出生率的持续回落，也侧面反映了居住成本过高对城市发展的负面影响。2016年后，上海的人口出生率和自然增长率持续回落，2019年出生率已降至7‰、较全国总体水平低3.5个千分点，比全球水平低11个千分点（2018年值），人口自然增长率仅为1.5‰。从全国主要城市的表现来看，当房价收入比超过一定水平，房价相对收入的进一步抬升，便可能压制城市的人口增长。

　　[1] 图12中的房价收入比，为新建商品住宅成交均价口径下计算的数值。

　　从流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。从代表性高校毕业生的去向来看，从热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等。这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低，高技术产业快速发展、带来了更多高质量的工作机会。一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策，加大对人才的吸引。

　　[2]图16中的上市公司市值，包括了该地在A股、港股、海外上市的企业。同时在A股和港股挂牌上市的企业，以A股市值为准。其中剔除了上市公司市值负增长的3个城市。

　　中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”，已将城市住房问题提到很高的高度。中央经济工作会议指出，“住房问题关系民生福祉”，并提出多项举措扩大城市住房供给，稳定房地产市场。比如保障性租赁住房建设、加大土地供应、降低租赁住房税费负担等。住建部年度工作会议也着重提出，要解决好大城市“住房困难群体”的住房问题。

　　就部分城市而言，通过更全面的政策组合，有效控制生活成本、吸引人才，对于增强发展潜力、加快经济转型，具有重要意义。近期，部分热点地区响应中央政策，推出系列举措，从加强监管、控制需求、扩大供给等3方面着手，控制居住成本。其中打击违法违规行为、加强限购限贷等举措，侧重平抑短期市场波动；增加商品房用地供应、加强租赁住房建设、推进旧房改造等方式，多元化地扩大住房供给，则更加立足长远。比如北京提出，2021年将提供300公顷以上的商品房供地、5万套政策性住房；上海也表示将增加商品住房用地、供应5.3万套租赁房。通过全面的政策组合，长效解决城市住房问题，对加快转型发展意义重大。

　　经过以上研究，我们发现：

　　（1）2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，尤其以改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。一线城市中，三房及以上户型成交占比约66％、较2019年提升5个百分点；有的热点学区，二手房价涨幅超过60％。

　　（2）横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的；其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比已超过35倍。

　　（3）过高的居住成本，已对部分热点城市发展产生负面影响，比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率回落等。例如复旦、上海交通大学毕业生留沪比例，2019年较2016年下降3.3和5.8个百分点；上海人口出生率，已降至7‰。

　　（4）流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等，这些城市在居住成本等方面具有优势。

　　（5）中央经济工作会议首次提出，要“解决好大城市住房突出问题”，将城市住房问题，提到很高的政策高度。就部分城市而言，通过更全面的政策组合，控制生活成本、吸引人才，有利于城市的经济结构转型与可持续发展。

　　研究报告信息

　　证 券 研究报告：城市住房问题，值得提到更高位置

　　对外发布时间：2021年01月26日

　　报告发布机构：开源证券研究所