齐俊杰:上海房价涨疯了?接下来会怎么样?

1评论 2021-01-19 09:16:30 牛年,干一票大的!

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  开年没几天,就迎来了上海房价大涨的消息,说是新房开盘就售罄,而且诞生了13个千人摇号项目,认筹比率都在300%以上,也就是说至少是3个人抢一套房,最多的是13个人抢一套房,而且好像还真不是托,首套验资就得700万,二套验资得有1300万,光认筹金开发商就收了60个亿。这个新闻登上了上海本地的各大媒体。

  新房突然火爆,二手房那边更热,有媒体又爆出来,有房东跳价,一天就涨价20万,看着挂牌价不断上涨,购房人也憋不住了,很多人就在惊吓和恐慌中,慌忙上车,高价接了别人手里的盘。

  但是是否真如某些人说的,上海房价涨疯了呢?我们不妨先看看数据。首先,二手房成交套数,2020年,上海重新达到30万套,这什么水平?跟2013年差不多,2013年达到30万套之后,楼市并没有继续火热,而是在2014年瞬间跌到了17万套。上海楼市最高峰是2015和2016年,当时每年能卖36万套。所以很显然,2020年上海楼市没那么夸张。

  其次,看月度数据,在11月之前,上海楼市都基本平稳,每月都保持在3万套,到了12月,稍微多一点,到了3.8万套。这个增长确实不小,但是也没到特别离谱的程度。

  第三,新房供给一直在增加,而且成交量也基本都平稳,只是在12月的时候,认筹数量大幅增加。看似好像形成了恐慌。

  上海房价涨疯了?接下来会怎么样?

  那么为什么,突然之间,上海楼是就被炒起来了呢?有这么几个原因。

  1、可能与去年的985高校毕业生的直接落户政策有关,这是去年9月份的政策,当时我们也在第一时间解读过,这个政策意味着上海也在抢夺人才,现在楼市处于神经紧张期,任何的风吹草动,都会解释为调控政策放松。深圳当年放开了豪宅认定标准,迎来了一轮房价大涨,上海让四所985毕业生落户,也就成了不少人炒作的噱头。这个事对于预期的影响比较大。当时我们就说了,这是一个很不好的信号,十有八九会借机炒作,还说了上海库存本身就不大,加上利率低,折扣大,所以房子这块预期会出问题,果不其然,才3个月之后,上海房价就动了。

  2、2016年初上海开始了5年限购,到2021年,基本差不多到时间了,上海今年可能会出现一批满足5年社保要求的购房者,本身他的需求也在增长。但是正常增长,并不应该有跳涨发生。

  3、有坏人,我们刚才说了新房供给都很正常,甚至12月份新房的供给还在明显增加,而认筹数量暴涨,显然这一切不太合理了,源头肯定出在了二手房上面,而在上海是某几个中介的天下,他们完全有能力协同房东,通过调高挂牌价,和一些房东跳价的新闻,制造一系列的恐慌。这是无本万利的营销。把挂牌价都调上去,逼迫买房人就范,如果没人上当怎么办,很简单,过一阵把这些房源重新上架,换几张图片,价格再调下来就行了。购房人根本不知道发生了什么事情。能搞一把就算是抄上了,搞不了也没什么损失。换几张图片的事而已。

  那么上海这一轮会不会就此起飞呢?老齐认为不会,理由也是有几点,1,短期来看,房住不炒之下,上海这么公然挑战政策底线,必然马上引来一顿乱棍,就跟当时深圳一样,肯定会把调控继续收紧,估计会严厉打击哄抬房价的行为。深圳在新一轮调控之后,房价就瞬间熄火了,估计上海也一样,现在这些政策已经在路上了。进一步限售,限购必不可少。很多人有可能一夜之间就失去了买房资格。

  2、中期来看,今年是房贷控制之年,现在几大银行已经传出了额度紧张,在房贷缩减的背景之下,上海的房价想起飞非常困难。顶多也就是脉冲式的上涨一下。

  3、长期来看,上海是老龄化最严重的城市,甚至没有之一,30%的老年人口,老年人手里房子很多,没有好房子,老破小总有一套。所以这些老房子的供给非常充足,只是个别稀缺的学区房会涨价,大部分刚需普通住房,长期很难大涨。那有人说,我投资学区房呢?那你就是跟政策在对赌,学区房最大的风险不是房价而是政策,一个政策出来,有可能学区两个字就不存在了。北京这两年的教改让很多学区房都成色大跌。比如某楼盘原来肯定能上史家小学,但多校划片之后,只剩下了30%的机会,于是房价就跌了3分之一。当然有吃亏的就有占便宜的,还有的普通房子,多校划片后有了上重点的可能,这种房子反而升值,所以买学区房,现在就跟赌石差不太多。完全取决于政策怎么调整。

  所以综合来看,我们还是建议上海,以及全国排名前20城市要买房的朋友,如果你是刚需,近1-2年必须买房,那你就尽量早买,因为今年房贷额度会非常紧张,很可能到下半年你就拿不到房贷了,上海的朋友更是如此,新一轮调控估计已经上路,过两天可能就有人失去购房资格了,所以尽早下手,但如果你是投资的,千万别买了。房贷收缩,就犹如釜底抽薪,让你的房子看着很值钱,但是最后流动性会越来越差,而且在房住不炒之下,房价也飞不起来,比如很多人都说,最近7年北京上海的房价翻了一倍,但7年翻一倍,年化其实才10%,涨幅并不大。未来可能连这10%都没有,顶多是年化5%,还不如房贷利息高,买房投资,几乎已经无利可图。极有可能的是,几年之后你一看房价确实也涨了不少,但是一算自己前前后后投入的钱,比如税费,利息,物业,装修等等都加起来,反而亏了不少。所以在专业投资者眼中,房子这个东西,重要的是现金流,一旦现金不流入了,他就不再是个好的投资。完全赌价格,你很难赌的赢。

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【来源:金融界网 作者:齐俊杰】(责任编辑:赵路 RF13155)

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