李宇嘉:住建部放大招 房子能不能升值就看它了

1评论 2021-01-11 12:20:10 来源:金融界网 作者:李宇嘉 龙头大揭秘!

近日,住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,政策最大的亮点在于,放宽了物业企业经营边际,《通知》鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”经营模式。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  01

  探索“物业服务+生活服务”

  近日,住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,政策最大的亮点在于,放宽了物业企业经营边际,《通知》鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”经营模式。

  住建部放大招,房子能不能升值,就看它了……

  也就是说,以后的物业公司,不仅要做好清洁、维修、绿化等最基本的工作,还要拓展增值服务。

  可能有业主说,现在物业连本职工作都没干好,进入家政、二手房交易等,岂不是不务正业?再说了,本来物业拿了钱就没干好事情,现在又要进入新的领域赚钱,社区还能管好吗?

  抱有这种想法的人,可真不在少数。那么,国家为何要发布这个文件?

  讲这事情之前,先说个近期大家关心的事情,“沈阳老太神操作,一人坑惨一座城”。近期的沈阳疫情,累计感染者22人。

  诡吊的是,其他21例感染者的传播链条,全都能追溯到12月23日首个确诊病例尹某某身上,确诊病例都是尹某某的家属、邻居、就诊医院的医护人员、二次传播者。

  网友为她起绰号,“一个人毁一座城”,“溜达鸡”,甚至还编了顺口溜送给她:落地在浑南、居住在于洪、送站到沈河、吃饭到大东、购物在铁西、落网在和平,瞧病去皇姑、隐瞒了行踪、愣凭一己力、攻陷全沈城!

  但是,大家责怪老太太“神溜”时,有没有考虑过社区管理上的责任。

  图:尹老太在沈阳出行轨迹手绘图

  住建部放大招,房子能不能升值,就看它了……

  尹老太结束集中隔离14后回到社区。按规定,还要自行居家隔离14天。如果物业足够尽责,能够把老太太外出“撒欢”的劲儿挡回去,不让她出社区,就不会让她变成“超级传播者”了。再者,即便趁保安打盹,偷溜了,物业也可以告诉居委、街道,还是有二次补救的方案。

  02

  “先有鸡VS先有蛋”的悖论

  但很可惜,没有。

  这就是当下社区管理最大的问题,最后一公里的“盲点”。

  其实,石家庄也一样,疫情从散发到爆发,与城郊社区治理太弱密切相关,背后都是几千个微观社区治理上的短板和盲点。总之,不能忽视物业管理了。但现实是,物业管理整体低水平运转,70%的业主对物业不满。

  大家买房的时候,多数人关心的是,“物业费多少钱”。很少有人关心,物业提供什么服务,每一项收费标准是什么,是否明码标价、物有所值。

  所以,潜意识里,业主认为,物业就是收费的。物业公司与业主之间的矛盾、物业与业委会的矛盾,已是社区主要矛盾了。甚至,物业收入都没有保障,本该缴交的物业费,也因为故意不缴、延缴,收不上来,收费率能达到90%,已算是奇迹了。

  为什么不缴呢?

  堂而皇之,很多业主挂在口头的调调就是,“我实在没看到,物业拿了钱以后,干了什么事”;“没有提供相应水平的物业服务,我当然不交钱了”。

  其中,有人就是赖着不缴物业费,估计这样的人大家都见过。此外,很多楼盘投资客多,有部分房子长期闲置,也就不缴物业费了。

  那为什么,物业费要涨价呢?

  物业也是一脸苦相,什么都能涨价,为什么不能涨物业费?算算人工费、算算基础物料费、算算设备维修...

  这些年,物业公司的运营成本在增加。再不涨价,物业的日子真没法过了。试想,涨价不太可能,现有标准下的物业费,也无法保障100%收上来,物业服务质量怎么能提高呢?

  03

  不要为物业费多缴“几毛钱”斤斤计较

  当然,确实有一部分物业公司,服务意识不强,行为不规范,侵占公共空间盈利,存在乱收费等现象。

  但我认为,这毕竟是少数,一方面是由于信息披露不畅,监管不严,被钻了楼栋。更重要的是,想“搭便车”的业主太多,导致缴费率低、涨价难,倒逼物业不得不违规创收。

  住建部放大招,房子能不能升值,就看它了……

  但是,为什么新小区物业费比老小区高呢?绝不是新小区维护成本低,而是新小区不存在“二次定价”,即与业主就物业费涨价,搞论证,不需要与成百上千的业主一个个谈、一个个博弈。

  住建部放大招,房子能不能升值,就看它了……

  从新小区物业费高(多数在3-4元/平方米/每月)就知道,当下老小区1-2元的物业费太低了。

  问题是,如果业主不愿意缴纳物业费,或物业费该涨价而不能涨,小区维护不及时、不到位,从而影响口碑和房价,对于业主来说是得不偿失的事情。

  我们去看二手房,先不用到业主的房间里,看看小区内绿化、卫生搞的好不好,看看电梯厅干不干净,机动车、电动车是不是乱停乱放,电梯厅卫生状况怎么样,就大概能做出80%的决定,我要不要买这里的房子。

  这就是为何,很多不到10年楼龄的小区,感观上显得破破烂烂;为何,现在很多城市二手房挂牌量大,价格下跌,而新房价格在上涨,很大原因就在于维护不及时。

  近年来,想买房的人很多倾向买新房。所以,不要为了物业费多缴“几毛钱”而斤斤计较。就算缴纳10年、20年的物业费,也就是房屋总值的5%左右。而小区物业维持的好,带来的房产溢价可能远远大于5%。

  表:物业服务各类别对二手房价的影响量化

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  04

  物业决定房价的时代来了

  回到住建部的文件。探索“物业服务+生活服务”,鼓励物业向养老、家政、文化、房屋经纪、快递收发等领域延伸,首要目的是给物业企业提供创收渠道。

  物业企业不进入这些领域,资本驱动下的机构就会介入,比如开发商(社区教育、养老)、房产中介(二手房交易和租赁代理)、互联网企业(社区购物)。资本加持下的机构介入,无助于社区福祉,还徒增物业管理压力。

  所以,与其让盯着社区居民腰包的外部机构进入,不如让物业企业来做。

  一方面,物业贴近居民和社区,知道他们需要什么、日常生活的“痛点”在哪?另一方面。通过这些增值服务,给物业收入“开正道”。

  试想,物业费不上涨的话,算不过账来,物业要不偷工减料,要不侵占公共空间“搞外快。比如,地下空间、会所、社区广告等”,这些不仅无法避免的,更增加了业主对物业的不满。所以,给物业开辟光明正大的服务渠道,让业主为服务付费。

  其次,增值服务不仅能增加物业收入,还能提高与业主的黏性,促进物业企业转型升级当下,居住社区(住宅小区)是居民生活的主要空间,居民对社区品质的要求在不断提高。但是,物业行业整体还在低水平运行,比如清洁、维修、绿化等“老三样”,外来人口登记管理等。

  增值服务,就是在基础服务上,增加人性化的细节、精细化的服务。

  也就是说,“老三样”的基础服务,每家物业企业都差不多。关键是,是否具备为业主着想的精细化的、贴身细腻的服务,让业主和租客感觉到,物业是为自己居住的更健康安心而考虑,好物业能让自家是房子升值。

  住建部放大招,房子能不能升值,就看它了……

  比如,物业一般能够辨识本小区的业主,但是否知道业主家里有需要照顾的老人,是否在业主外出时,能帮助业主照顾老人、收发快递等等,是否能及时发现大风天业主家里忘记关窗,下雨天忘记收衣。千万不要再出现,老人家病了好几天了,甚至孤独地老去了,物业还不知道。

  比如,小区一般都有公共停车位,但有无乱停车、阻挡消防通道,电动车有无统一管理,降低消防隐患,电梯厅是否高频率消毒等等;

  比如,面对可能来的突发事件,有无逐一通知业主,并明确应对的措施、解决的时间节点;业主报修、社区公共设施损坏,有无第一时间反应;

  比如,物业费、维修资金的使用,有无公开透明、逐笔列支,让业主感觉到钱花在刀刃上了。

  只有上面这些,才能体现出增值服务来。

  这些贴心细腻的服务到位了,必然会增加物业和业主面对面沟通的频率,也会让业主产生浓浓的归属感,让业主觉得,缴纳物业费是“为了自己”,有助于自家物业保值增值。这样,不仅业主对缴纳物业费不再抗拒,也会为好物业多付费。

  最后,再告诫大家一点。楼市进入存量时代了,各楼盘在建筑立面、户型设计、园区打造、学位配置等方面逐渐趋同,差异越来越小。

  新盘交付后,物业的重要性就出来了。物业是小区的维护者,维护得好,社区颜值就高。放在二手房市场,自然敢叫价。所以,不要为那一块几毛钱算计。

  业主和物业互相成全,业主善待物业、按时足额缴费,物业帮业主好好打理社区,社区住的安心健康,房子卖的时候还能叫上价。

  其实,这个逻辑很多人都懂,但共输的现象还是屡屡上演,有漠不关心的、有搭便车的、有成心破坏的。基层社会治理任重道远,罗马城不是一天建成的。

  当务之急是,在基层党组织、街道、居委的协调领导下,规范业委会、业主大会与物业的关系,让决策程序公开透明、健康有序,寻找互利合作的基点,实现物业管理长效机制建设。

  通过诚信体系、红黑名单制度,奖优惩劣,推动物业服务职业技能等级认定,让优质物业做大做强。

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关键词阅读:住建部

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