李宇嘉:从黄金周消费分化看楼市分化

1评论 2020-10-13 03:12:53 来源:证券时报 做多唯一突破口

  多数毕业生去往了一线城市以及杭州、东莞等热点城市,夯实了这些城市的购买力,楼市分化也就在情理之中了。

  李宇嘉

  八天黄金周“大长假”结束,大家都在为疫情后消费的强劲复苏而乐观。根据文化和旅游部相关数据统计,长假期间全国共接待国内游客6.37亿人次,实现国内旅游收入4665.6亿元,按可比口径同比分别恢复69.9%和79.0%。

  一些细微的变化值得关注。根据央视新闻联播报道,95后首次成为黄金周全国出游的主力,占比30%,排名第一,而2019年为14.5%(数据来自央广网),90后占比63%,比2019年攀升至少10个百分点。可见,偏年轻的旅游出行人群明显增加,而70后和80后的旅游人群有所减少。

  生活负担压力小,甚至还未就业的年轻人,崇尚旅游、尝试不一样的生活,喜欢探险和徒步等,而生活压力大、子女教育压力大,背负房贷的中年人,旅游的动力相比之前或许下降了。从官方数据也能看出端倪,上半年我国居民人均可支配收入比2019年同期名义增长2.4%,扣除价格因素,实际下降1.3%。城镇居民可支配收入中位数收入增长0.4%,平均数收入增长1.5%。

  上半年高收入人群收入增长了,中等及低收入人群基本没增长,甚至下降了。映射到消费市场,就是消费的两级分化。比如,国庆黄金周海南4家免税店零售额同比增长167%;阿里2020年“十一”黄金周消费出行报告显示,高星级酒店预订量增长100%;比如,很多网友反映,国庆期间SUV汽车卖得好。

  但同时,核心通胀(剔除一些价格变动巨大且频繁或短期性价格波动的商品或服务后的CPI)从2019年的2%降到2020年初的1%附近,今年8月份降到0.5%的最低点,衣着类、居住类(租金)、交通类价格同比增速都降到了负值区间。“房价涨、租金跌”,就是一个典型的例子。可见,由于收入预期转淡,中等及低收入人群的消费受到影响,相关商品价格就涨不起来。

  楼市也存在这样的局面。贝壳研究院数据显示,今年黄金周重点城市的二手房市场升温,18个城市二手房日均交易比去年同期增长50%,杭州、合肥交易增长超过1倍,重庆、西安、北京、上海和广州等超过50%。而且,国庆节期间重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右,而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。

  涨价的原因是,挂牌价上升了,改善型换房需求明显增加,中高价位房源成交占比提高。根据贝壳数据,北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降,450-600万房源占比上升;上海300万以下房源占比下降,800万以上房源占比上升,广州、深圳高总价房源交易占比也上升了。笔者所在的广州某小区,有地铁、学位房优势,但凡3房户型的,一挂出来马上就卖出去了。

  新房市场方面,今年黄金周上海成交13.1万平方米,去年国庆期间还不到1万平方米,复苏强劲。根据中指院数据,广州、北京、深圳黄金周成交面积均超过2018年同期的水平。尽管开发商折扣促销很普遍,但并不包含一线城市的项目。但二线城市来看,新房市场不温不火,大多数区域都在打折促销,三四线楼市打折更普遍,甚至贴着地价卖或亏损出货。

  目前,很多二三线城市二手房挂牌量都创历史新高,相比2019年翻了一倍左右,国庆期间这些城市二手房挂牌价普遍下调。这几年,尽管二三线城市“引才”力度很大,送钱、送房、送户口,但从本地高校毕业生就业看,留在本省的比例普遍在30%-40%,多数毕业生去往了一线城市以及杭州、东莞等热点城市,夯实了这些城市的购买力,楼市分化也就在情理之中了。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

关键词阅读:楼市 分化 成交面积 占比 2019年

责任编辑:付健青 RF13564
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