李宇嘉:国庆楼市调研 从“大分化”看房产税的路径

1评论 2020-10-12 11:00:45 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 龙头股,这样抓!

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  01

  8天超级“大长假”结束,惯例该盘点了。

  这几天,大家都在为疫情后消费的强劲复苏而感到乐观。

  据文化和旅游部的相关数据统计,8天长假期间,全国共接待国内游客6.37亿人次,按可比口径同比恢复79.0%;实现国内旅游收入4665.6亿元,按可比口径同比恢复69.9%。

  一如网络上一些朋友说的那样,今年的国庆节,更像是迟来的春节,硬是过出了“年味儿”。能恢复到正常状态70%-80%的水平,很是不容易,值得欣慰。

  不过,春节五一滞后需求、海外需求回归叠加一起,促消费政策一波一波,各方拼尽全力,才恢复70%-80%,也不能太乐观。

  掰开微观数据看,确实并不是想象中那么乐观。

  今年黄金周,95后首次成为黄金周全国出游的主力,占比30%排名第一,2019年为14.5%;90后(包括00后)占比63%,比2019年大概攀升了至少10个百分点(2020年的数据来自央视新闻联播、2019年的数据来自央广网)。

  02

  可见,旅游出行的,多数是偏年轻的人群,他们的旅游目的地,往往是传统景区、徒步或探险;70后、80后的旅游人群有所减少,他们的旅游很多是休闲度假游。

  看来,疫情也好,内外环境变化也好(比如资产涨价红利退潮,轻松赚钱时代结束),对老百姓(行情603883,诊股)收入的影响,是实实在在的。

  网友留言区,关于降工资、缩减支出、砍掉季度奖、毕业找不到工作之类的非常多。估计,大家身边亲戚朋友这类情况不在少数。

  从官方数据也能看出端倪,上半年全国居民人均可支配收入15666元,比上年同期名义增长2.4%,增速比一季度回升1.6个百分点,扣除价格因素,实际下降1.3%。

  从城镇居民可支配收入来看,上半年中位数收入增长0.4%,平均数收入增长1.5%。可见,上半年高收入人群收入增长了,中产及低收入人群基本没增长。进一步匡算,如果扣除高收入人群的收入,中产及低收入人群的收入,很多下降了。映射到消费市场,就是消费的两级分化。

  国庆楼市调研,从“大分化”看房产税的路径

  比如,今年国庆黄金周,海南4家免税店零售额同比增长167%;再比如,阿里2020年“十一”假期消费出行报告显示,高星级酒店预订量同比增长100%;再比如,很多网友反映,国庆期间茅台酒卖得好,零售价涨到2100多元,各地SUV汽车卖得好,连续5个月增长。

  同时,核心通胀(剔除一些价格变动巨大、且频繁或短期性价格波动的商品或服务后的CPI)从2019年的2%降到2020年初的1%附近,今年8月份降到了0.5%的最低点,衣着类、居住类(租金)、交通类价格同比增速都降到了负值区间。“房价涨、租金跌”,就是一个典型的例子。

  看来,由于收入下降,预期转淡,中产及低收入人群的消费受到影响,相关商品价格就会下跌。

  国庆楼市调研,从“大分化”看房产税的路径

  03

  在楼市,也是这样的局面。我们看黄金周的商品房销售状况,发现与收入的变化非常契合。

  贝壳研究院数据显示,今年黄金周重点城市二手房市场升温,18个城市二手房日均交易量比去年同期增长50%,杭州、合肥交易量增长超过1倍,重庆、西安、北京、上海和广州等超过50%。当然,深圳是个例外,7月中旬祭出狠招,二手房成交下跌,但新房成交量创2年新高了。

  国庆楼市调研,从“大分化”看房产税的路径

  而且,还有一个重要的信号是,今年国庆节期间,重点18城市二手房成交均价同比上涨12%左右,而去年国庆节期间均价下跌。上海、广州、合肥、南京等城市价格同比涨幅较大。主要原因在于:

  (1)改善型换房需求明显提升;

  (2)中高价位房源成交占比提高。

  根据贝壳的数据,北京300-450万的刚需盘交易占比比去年下降,450-600万房源占比上升;上海300万以下房源占比下降,800万以上房源占比上升,广州高总价房源交易占比也上升了。笔者的岳母说,在我们居住的小区里,但凡是3房户型的,一挂出来,马上就卖出去了。

  国庆楼市调研,从“大分化”看房产税的路径

  这种价格走势,也反映到业主挂牌价的调整上。以深圳为例,7月深圳出台了严厉的调控政策,特别是对二手房的打压,可谓史无前例,包括增值税免征期“2年改5年”,住宅限售5年(买了5年后才能卖),重拾豪宅税等,都是针对二手房。而且,国庆期间,深圳新房热卖,二手房成交量跌了20%。但是,深圳业主的心气很高,挂牌价就是不降,涨价占比较去年升了42%。

  国庆楼市调研,从“大分化”看房产税的路径

  上海、广州、杭州等热点城市,都是一样的,近年来人口大规模涌入、年轻人口多,富豪多,优质资源密集,IT、互联网、金融、文化、体育等高薪就业机会多,购买力和资金都是跟着这些走的。

  因此,即便现在调控高压,成交量下行,但房子绝对不愁卖,绝对不愁卖不上价格。一位资深中介告诉我,深圳富豪够多, 但买深圳房子的,可绝对不止是深圳的富豪。

  新房市场,今年黄金周期间,上海成交13.1万平方米,去年国庆期间还不到1万平方米,复苏尤为强劲。根据中指院数据,广州、北京、深圳黄金周成交面积均超过了2018年同期的水平。

  04

  其他城市就不一样了。

  我们看下图,很多二线城市,业主都在下调二手房挂牌价。这让我想起不久前,二线城市二手房海量挂牌的报道。

  截止2020年7月,二线城市二手房挂牌量都创历史新高,相比2019年翻了一倍左右。2016-2018年楼市大繁荣,终于开始转化为海量供应了。

  国庆楼市调研,从“大分化”看房产税的路径

  能不能接得住盘,非常考验这个城市的基本面,能接得住,楼市不下跌,基本面就是强大的。

  2017年开始,以武汉、西安为代表的二线城市,纷纷推出新政,吸引大学生落户就业,手段就是“三板斧”,送钱、送房、送户口。而且,落户门槛越来越低,目的就是夯实楼市基本面。

  但是,效果怎么样呢?

  以打响“抢人”第一枪,祭出“百万人才留汉计划”的武汉市为例。从2016届到2019届,武汉大学本科生留在本省就业的比例,并没有出现明显变化。反而,2018年还出现了一个现象,去广东就业的本科生,比留在湖北就业的还要多,湖北其他名校也是如此。

  图:2019年武汉名校省内就业率(单位:%)

  国庆楼市调研,从“大分化”看房产税的路径

  数据来源:网易数读

  近日,我咨询了一个TOP60开发商武汉公司的总经理,他告诉我,国庆期间,武汉楼市不温不火,除了少数几个区域外,外围区域卖不动,9月以来就这样。

  但地方复工复产压力很大、指标任务很重,还在不停地增加供地、上马地产项目,拉动开发投资,未来的供应还会明显增长。

  其他二线城市,都很类似武汉,未来新房供应和二手房挂牌有增无减。另外,大家看看最近十几个城市发布的调控政策,里面都有“增加供应”这一条。所以,未来除了京沪深以及都市圈链接的城市(如雄安、东莞、苏州、杭州、宁波等)以外,其他城市不缺房子,房子会越来越多。

  如果在“抢人”上无法实现明显的绩效,或者“留不住”,未来接盘能力有多大呢?而且,本来已很优秀的一线城市,都开始加入“抢人”队列了。本来在就业机会上、新兴行业上(IT、互联网、金融、智能制造、文化创意、体育等)不占优势的二线城市,能抢多少人才呢?

  看短期的话,由于各方对楼市的诉求太强烈、太多元,拼命维护“向上”的局面,你可能会被楼市量价表现蒙蔽。

  未来,楼市的硬核城市(不怕没人买、不担心跌价),只有具备硬核购买力的城市,比如京沪深。当然,很多二线城市优质公共服务集中的中心城区,也比较硬核。

  上述区域的房子,将被很多人和很多资金追逐,不仅有本地改善型客户,也有本地的富豪,还有全国各地的投资客,甚至是国外的购买力。其他城市、其他区域,会有大量的房子供应,不仅新房项目越来越多,二手房挂牌也会增加,但支付能力却越来越弱了,这就是住房消费上的两级分化。

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  这两天,我也咨询了珠三角外围城市的开发商们,大家普遍反映,国庆黄金周成交比较惨淡,平时一个月能卖100套的项目,国庆期间只能卖30套,还得把渠道都用上,用尽浑身解数。而且,大家都跟着龙头开发商在降价,有的项目已经是贴着成本在卖,甚至是亏损在卖。

  但即便如此,也卖不动,因为越降价越是没人买。更关键的是,这些城市根本不缺新楼盘。老百姓买房,也不再抢了,甚至没有什么欲望买房。挑三拣四的,迟迟不下定。这就是当下大湾区三四线城市的现状。内地三四线城市,量价更是在下跌了,只不过,数据上没有表现出来。

  基于以上分析,从房产税的角度看,按照“立法先行、充分授权、分布实施”的12字原则,当2023年完成立法后,国家会将征税的权力下放给地方。征不征收、哪里征收、税率高低等等,全都由地方决策。能有底气、勇气征收,不怕购买力用脚投票的城市,现在来看,恐怕只有京沪深这三个城市。

  即便这三个城市征收房产税,也不用担心房价下跌,资金和购买力外逃。因为,高薪就业机会、优质公共服务,附加值最高的产业,最优质的人才,都在这些城市,这是支撑房价的基本面。房产税征收,会反哺到公共服务,从而形成人才和公共服务的聚集、完善,这是支撑房价的引擎。

  这就和豪宅区的物业费很贵,但无人因为贵而搬离,是一个道理。相反,很多富人会想办法迁到这里。同时,因为物业费涨价或很多人长期欠缴(物业费其实很低了),很多社区的管理每况愈下,有钱人都搬走了,没钱的得过且过,也想着有朝一日也搬走。这就是住房消费分化的结果。

  因此,对于很多城市来说,更担心税收赶跑人,只可能将“无税收”作为吸引购买力的手段。

  房产税即便征收,也只会在极少部分区域征收,如果你住在这个区域,恭喜你,不要为那几千、几万元担心,因为你的房子也好,个人的价值也好,每年的增值部分,远远比这几千或几万元要多很多倍。

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关键词阅读:国庆楼市 房产税

责任编辑:李鹏涛
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