余胜良:深圳楼市为何香港化

1评论 2020-09-18 03:29:00 来源:证券时报 做多唯一突破口

  以环境保护之名让居住者忍受高房价之苦。

  余胜良

  深圳楼市之所以会香港化,是因为两座城市在提供新房方面神奇的一致:住宅供应短缺。

  缺少库存,缺少新供用地,缺少抑制房价手段和能力。

  香港1997年金融风暴导致房价下跌后,政府和民众深受影响,2002~2010年,香港特区政府年均仅出让住宅用地5公顷。2010年之后,香港土地供应量也不大。政府每年都在想办法,但能付诸行动的很少。

  香港房价大规模上涨的时间并不长,恰好和住宅供应减少的时间相重合,2002年至今,一手房年均销售1.7万套,而二手房年均交易量为6.47万套。

  这两者差距如此之大,就是因为一手房无法满足需求,不管是投资还是自住需求都无法满足,多余购买力就转到二手房。深圳也是如此,近些年深圳每年一手住宅供应量为2-3万套,二手房交易量则在6万套左右。

  而且从新供应量来看,深圳比香港更为严峻,主要是因为深圳实际管辖人口2300万人,香港则为751万,深圳相当于香港3倍,从人均新供应住宅数量上看,深圳供应额度更为严峻。2019年香港永久性房屋282.1万套,2009年为251.6万套,最近10年平均每年新增3万套。

  从存量上看,深圳住宅数量是香港的三倍多。香港282.1万套住宅,深圳住房总数目前为1082万套。但是如果分析两者的住宅结构,会发现深圳住宅流通性要差很多。

  深圳共有507万套小产权房,有人统计出原住民人均12套房,深圳房屋分布更不均衡。另有189万套商品住宅、183万套工业宿舍、97万套公寓、55万套单位自建房以及51万套保障房。

  香港永久性住宅中,私营永久性房屋为157.5万套,占总住宅数量的一半,再加上居屋41.4万套,在一定条件下可以流动。可流通住宅占住宅总量70.5%,即使不算居屋,可流通数量也超过一半。

  深圳房屋中,只有189万套商品住宅、97万套公寓有流动性,包括工业宿舍和小产权房,都不能流通。可流动住房占比为26%,而且其中公寓因为不具备住宅的一些属性,其实流通性也打了折扣。

  可流通提供了更多买卖机会,香港房屋的流动性远比深圳的要好,这估计是深圳房价最近一些年头涨幅超过香港的部分原因。

  香港特区辖区面积约1100平方公里,由于地形崎岖的自然条件和其他复杂的社会原因,可供建设的土地并不多。香港超过1100平方公里土地中,实际的土地开发程度为24.3%,住宅用地仅占6.9%。在未开发的75.7%的土地中,划做郊野公园的就占42%。

  深圳也有自己的用地红线,其中不可开发的绿地占了一半,另外还有工业用地保护红线,深圳住宅用地开发占比,还达不到政府规定的25%,深圳现在的目标是新开发规划中,住宅占比达到25%。

  这两座城市都是人口多、面积小,人口密度全世界罕见,热衷环保放着大量土地吝于开发,以环境保护之名让居住者忍受高房价之苦,深圳还要在本就不多的土地中为工业留足空间,这些人口密度本来就不同寻常的城市,本应该考虑本地特殊情况。

  (作者系证券时报记者)

关键词阅读:深圳房屋 楼市 香港化 一手住宅 抑制房价

责任编辑:付健青 RF13564
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