张平:取消商品房预售制会对老百姓更有利吗?

1评论 2020-09-14 09:57:35 来源:金融界网站 作者:张平 做多唯一突破口

  作者:知名财经评论家,金融界网站专栏作者 张平   

  

  最近,取消商品房预售制的呼声不绝于耳。8月26日,经济参考报整版发表了题为《多地收紧预售资金监管,或将试点现房销售》的文章,这与近期召开的住建部、央行在约谈12家房企的座谈会上的表态,也是遥相呼应。实际上,取消预售制已经被提上议事日程,此乃是大势所趋,人心所向。

  所谓预售制,是指开发商将建设中的房子预先出售给购房者,俗称“买楼花”。而现售则是将已经竣工验收合格的商品房出售给购房者,一手交钱一手交货。

  其实,预售制起源于香港,乃是港商霍英东发明的。就是楼房动工之前,买房者先付部分定金,余款分期支付等新楼盖好后,再收齐买房者的钱,主要是解决开发商资金不足的困境。

  而我国是在1994年,在《房地产管理法》中正式引入商品房预售制度。按照规定,开发商只要投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%之后,就能取得预售的许可,这样就可以向购房者收钱了,实际上也可以称之为“空手套白狼”的游戏。正是由于预售制的优点突出,所以开发商们都喜欢这个制度。

  截至2020年上半年,国内的房地产开发投资已达6.28万亿元,商品房预售比例普遍在80-90%,甚至还要更高一些。

  不过房企的好日子要到头了,目前海南、南宁、广东等地已经开始初步探索,特别是海南省已经在全省范围内实行现房销售,这还是全国首家。

  早在今年3月初,海南省委办公厅,省政府办公厅、省政府办公室印发了《关于建立房地产市场平衡健康发展城市主体责任制的通知》,明文规定新出让土地建设的商品住房,都要实行现房销售制度。这也证明了,商品房预售制即将成为历史,现售制将越来越受到欢迎。

  其实,我们国家当年实行预售制主要有两大原因:

  一方面,上世纪90年代中,当时国内新房还很少,开发商手里面的资金又不多。如果实行现售制,让房企一手交钱,一手交房,国内商品房就无法大规模的建设。而实行预售制,可以让开发商预收部分资金来进行房产项目投资,解决了其资金不足的问题。

  另一方面,如果实行现售制,房企还要考虑,我建房后,房子是否卖得出去?资金能否回笼?而实行预售制后,房企还没造房,就有人已经买下,房企可以锁定购房对象,只管施工建房,按时交房就可以了。房企的风险就降低了。

  当初实行预售制是有历史原因的,现在再进行预售制,就不合时宜了:

  首先,购房者把房款预先付掉了,如果房企交房质量很好,那也罢了。但是房企在交房时,双方在房子质量上存在着较大分歧,那吃亏的还是购房者。如果是现一手交钱,一手交货,那么开发商就不敢偷工减料,或者违反承诺了。

  再者,开发商只拿25%的自有资金,就可以进行商品房预售了,那万一在建房建到一半,因开发商挪用建房款,没有了建房的资金出现烂尾楼的情况,那购房者们很可能是连商品房都拿不到。在美国、日本和德国,购买房缴纳的款项由第三方保管,这在很大程度上避免了开发商挪用建房款。在新加坡,购房者可以按施工进程分期支付房款。

  最后,取消商品房预售制,对于降低开发商的负债率,以及控制风险也是有好处的。今年上半年,由于国内货币政策宽松,很多房企又开始拿着银行贷款到处拿地扩张,如果再加上商品房预售制,房企们的负债率都会很高。出于对银行、开发商的保护,最近,监管部门提出开发商的三道红线。如果取消预售制,那么对于房企本身降低负债率,控制风险,进行可持续发展是有利的。

  平心而论,取消商品房预售制,可以提高购房者的地位,至少看房满意了再付款,毕竟买房关系到一辈子的大事。

  同时,也可避免开发商挪用预付款,造成烂尾楼的情况发生,更关键的是,取消商品房预售制,对于开发商也有利,除了可以降低杠杆率,也可以控制风险。所以,未来预售制退出将是大趋势。在几个省试行之后,很可能会向全国各省铺开。

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关键词阅读:预售制 商品房

责任编辑:李鹏涛
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