李宇嘉:不寻常的会议后 楼市“调控路径”清晰了

1评论 2020-07-27 09:24:15 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 单月怒赚97%过程拆解

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  01

  不寻常的会议

  这次,韩副总理主持召开的“房地产工作座谈会”,特别不寻常。

  一是,10个城市参加了座谈会。自打“一城一策”以来,近几年的房地产调控,基本都是各地自主调控,自我负责。国家对不合格、不称职的,约谈问责。很少有从上到下的“调控安排”了。

  二是,部署了具体的调控措施。即便高层要宏观指导,但“一城一策”下,也是原则性的,比如“稳地价、稳房价、稳预期”、“不以房地产作为短期刺激经济的手段”、落实地方政府主体责任。至于具体出什么政策,这是地方的事情。但这次座谈会上,提出了具体且严厉的调控措施。

  比如,稳住存量、严控增量,落实房地产金融审慎管理制度;要加强市场监测,对市场异动及时提示、指导和预警,精准分析市场形势;抓紧建立住宅用地市场监测指标体系;比如,发挥财税政策作用,有效调节住房需求;持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为。

  三是,措辞上非常严厉。比如,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题;时刻绷紧房地产调控这根弦;牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这些措辞,在近几年很少见到。

  02

  究竟发生了什么?

  从近期热点城市调控一看究竟吧!

  2017年启动“一城一策”以来,多数城市都或明或暗松绑限购政策:

  明面上的,比如兰州、南京、济南、西安等热点城市退出外围限购,上海临港(行情600848,诊股)取消限购。暗地里的,各地“抢人大战”如火如荼,变相取消限购。

  但近期,以深圳为代表的热点城市,大幅度地升级了限购政策。

  不寻常的会议后,楼市“调控路径”清晰了

  回顾2017-2019年,尽管限购政策有所松绑,但从房价走势看,总体上还是稳定的。这3年,重点城市二手住房价格同比指数分别为3.53%、3.83%、6.05%,并未超过过去两轮房价上涨高峰期的水平。2013年,重点城市房价涨幅平均值为7.50%,2015-2016年分别为13.85%和20.68%。

  不寻常的会议后,楼市“调控路径”清晰了

  此次座谈会上,副总理强调,“房地产长效机制实施以来,取得了明显成效,值得充分肯定”,也就是这个意思。事实上,对于2017-2019年全国楼市的走势,管理层是非常满意的,即楼市交易体量(成交面积、 成交金额)在历史最高位上徘徊。与此同时,房价还比较稳定。

  不寻常的会议后,楼市“调控路径”清晰了

  03

  2020年以来,情况变了

  我们先看房价,国家统计局数据显示,6月份新房二手房分别有61个城市、50个城市房价上涨,创1年多来新高。

  不寻常的会议后,楼市“调控路径”清晰了

  百城房价显示,一线城市房价涨幅已创下2018年以来的新高,特别是深圳、上海涨幅明显。其中,深圳住房均价从2019年6月的5.6万元增长到2020年6月的6.7万元,创历史新高,同比涨幅达到20%。宁波、东莞、无锡、唐山、杭州等重点城市,同比涨幅均达到10%左右。

  即便是还算平稳的广州,二手房成交价也创下2018年以来的新高,夹在广深之间的东莞,上半年松山湖的房价突破了5万元大关;临深片区、东莞中心片区,房价均创下历史新高。房价意外大幅反弹,原因在于疫情后货币超宽松,抵押等市场融资利率,第一次低于按揭贷款利率。

  不寻常的会议后,楼市“调控路径”清晰了

  这就导致一个结果,限贷政策接近失效。2017-2019年,尽管各地或明或暗松绑限购政策,但由于除按揭以外,其他贷款利率较高(比如消费贷),导致楼市限贷政策严格。今年以来,一般商业贷款利率明显低于5年期LPR,加上疫情纾困,大家自然通过一般商业贷款(如房抵经营贷)融资。

  由此,限购限贷政策全部失效了。当然,出现这种状况,并导致资金流入资产市场(包括近期火爆的股市),应该是有预期的。但也没办法,内外大环境都不好,路人皆知,不再阐述形势之严峻了。

  唯一可自救的路径,就是立足纵深优势,建立全国统一、高效循环的大市场。

  04

  后疫情时代,纾困大不同

  这就不难理解,疫情对经济和收入有很大冲击,为何楼市、股市这么火爆?

  因为,金融危机是富人危机、疫情是穷人危机。

  疫情后,要建立全国统一、高效循环的大市场,就要保住市场主体(企业、个体工商户等),让这些能量大的人,发挥更多贡献,提供就业、促进消费、拉动经济。

  这些人,手上都有房子、股票,而且比一般人多。疫情后,供应链断了,结果就是要抛房子、抛股票。

  所以,抗疫初期,钱流入到资产市场,一定程度上也是被默许的,因为这样才能更高效率地救活市场主体。但是,当经济基本盘被稳住之后,第二轮救助就应该注重于公平。

  因此,数亿普通人要有能力进入消费市场。不然,全国统一、高效循环的大市场,根本就无法建立起来。

  因为,我们有10亿人没坐过飞机,6亿人的月收入不足1000元,4亿人没用上抽水马桶。面对日益严峻的外部环境,必须要将国内产业链完整、消费潜力大的优势发挥出来。

  问题是,高收入人群不消费。所以,近期各地调控,除了强化限购,还有2个特点,一是打击“假离婚”(比如深圳、南京),二是保障无房人群的购房需求(杭州、南京、深圳和宁波)。

  显然,首先通过强化限购,筑起起富人炒作和楼市之间的“防火墙”,其次定向向刚需倾斜。

  这就如同,7月23日国务院会议上,总理强调的,切实提高纾困政策落实的精准性,“一竿子插到底”、迅速落地见效,防止跑冒滴漏。

  值得注意的是,近期最高法在落实高层文件时强调,“积极运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为,保障房地产市场平稳健康发展”。

  05

  疫情后的“楼市牛”结束了

  下半年,疫情常态化、外部环境越来越严峻。5月底“两会”已明确,今年M2和社融增速要明显高于去年。

  因此,下半年货币政策仍宽松,一般贷款利率可能还会低于按揭利率。限购的防火墙搭建好了,实体产业尚未恢复景气,避免资金流向地产,就要地方ZF肩负起责任了。

  不寻常的会议后,楼市“调控路径”清晰了

  因此,此次座谈会,高层重点强调,时刻绷紧房地产调控这根弦,全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施;“稳住存量、严控增量”。

  什么意思呢?货币宽松,实体孱弱,资金极易流入楼市,但我们的“防火墙”并不是那么管用。

  关键是,地方政府主体责任能否落地?会不会出现像深圳那样的怪像,金融部门有放贷任务,地产是绝佳抵押物,根本不管资金是否违规流入楼市?

  这次叫来的10个城市,涵盖长三角、京津冀、大湾区、中部、西部、东北,全国一盘棋。言下之意,重点城市控制住了,全国楼市就控制住了。

  下半年,资金能否精准直达实体,重点城市要提高政治站位,紧绷调控之弦,遇到问题赶快出政策。

  这次会议,标志着疫情后的“楼市牛”结束了。从数据看,6-7月份一线城市已开始回落,而二线城市依旧在回升,下半年二线城市、都市圈内三线城市将是调控重点区域。

  不过,由于二三线城市内部冷热不均。

  未来,已退出的限购将相继拾起,构筑限贷弱化后的“防火墙”;局部区域或明显紧缩,购房环节将从税收(豪宅税、增值税免征期回到5年等)、打击假离婚,控制多套房持有,打击外地人炒房等入手,但政策整体平稳,意在让楼市保持一定活跃度。

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关键词阅读:房地产

责任编辑:曹静
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