余胜良:地价和房价的因果错置

1评论 2020-07-24 03:33:15 来源:证券时报 单月怒赚97%过程拆解

  尽管是房价决定地价,但是地方政府用土地投入量来影响房价,却是实实在在的。

  余胜良

  市场上有一种观点认为,正是土地价格上涨,导致房价上涨。这其实是错置了两者的因果关系,正确的因果关系是,房价上涨引导土地价格上涨,并决定了土地价格。

  人口集中的城市特别是大城市,土地是最重要的成本,从表面上看,最重要的成本决定了房价。这是成本决定论,人们通常会认为面包由面粉制成,其价格主要由面粉价格决定。

  从现象上看,每波土地上涨之后,通常会引起房价上涨,而且有时候会出现楼面价超过周边二手房的情况,媒体会将之称作“面粉贵过面包”。

  有时候会出现面粉价格高于面包的情况。一手房和二手房本就不同,现在的房价和未来房价也有差异,尽管开发商也有看走眼的情况,但是看走眼的情况毕竟是少数。

  面粉偶尔贵过面包,大多数时间,面包还是要贵过面粉。

  房价必须达到某个程度,才能让开发商下决心以可以谋利的水准竞标。每个城市的房价不同,决定了这个城市地价的高低。决定房价的因素众多,其中一个关键因素是提供有竞争力的工作岗位。

  关于房价上涨不会停止的理由之一,是土地价格提高,房价低不了。土地价格上涨的理由是,政府是最大的土地拥有者和受益者,不会坐视地价下跌。这是一种阴谋论,认为政府是最大的地主,涨价符合其利益。

  假若政府降低土地价格,那么房价就会降下来吗?

  在同一个市场上,有人土地成本2万元,有人土地成本8万元,那么成本2万元的是否会降低价格?一般不会。能卖10万元,当然不会卖2万元。

  假若现在深圳地价全部下调到2万元,房价不受管控,而是在市场上自由售卖的话,是否会下跌到4万元?

  当然不会,价格还是按照10万元一平米销售。

  这里面的道理其实很简单,只是被故意忽略了。表面看,这是面粉和面包的关系,其实不尽然。

  面粉和面包的关系很简单,作为原材料之一,面粉只是制作面包的原料,面包自然要贵过面粉,作为最主要的原料,面粉部分决定了面包的价格。但是从全中国范围内看,面粉价格很相似,但面包价格差异很大。

  尽管是房价决定地价,但是地方政府用土地投入量来影响房价,却是实实在在的。

  以深圳为例,多年来持续降低住宅用地投放量,导致房价大涨,这背后可能正是深圳的如意算盘,深圳计划的人口容量是2300万,现在基本上就是这个数量级,房价下跌,意味着更多人口涌来,房价上涨可以将一部人逼到周边城市,深圳计划往东莞惠州迁移一两百万人,减少住宅土地投放量就可以办到。

  对惠州来说,吸引深圳人口前来买房符合其利益,要让深圳人持续前来买房,就要保证房价一直有竞争优势,这就需要持续不断投入住宅用地,以低价房增加吸引力,这在投资上价值或者不大,但可以满足居住需求。这是惠州的最优策略,假若惠州也学深圳减少土地投放量,那会导致房价上涨,导致本地缺少竞争力。多数城市的决策其实和惠州类似,他们会加大土地投放量,以增加本区域竞争力,而不是一味任由房价上涨。

  不管投入住宅用地多还是少,政府都不希望房价下跌,政府会以土地投放量作为调控手段,如果房价萎靡,就减少土地投放量,减少新增住宅量,房价猛涨,就增加一点投放量。

  (作者系证券时报记者)

关键词阅读:房价上涨 希望房价 楼面价 错置 房价下跌

责任编辑:付健青 RF13564
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