齐俊杰:棚改之后又来旧改!对楼市有多大的影响

1评论 2020-07-22 09:21:15 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 单月怒赚97%过程拆解

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  最近,全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见正式发布,旧城改造将全面提速,要在2025年底之前,力争完成2000年底之前建造的老旧小区的改造工作。其中分为改造和提升两部分,改造方面主要包括,老旧小区加装电梯的问题,外立面修复,还有停车,无障碍设施,体育健身和物业服务,而提升则包括公共卫生设施,幼儿园,教育,养老,保洁,便利店,便民市场等等。

  那么问题来了, 那么多的老旧小区改造提升,一看就需要花不少的钱,这个钱到底由谁来出?基本原则就是政府,居民与社会共同负担,举个例子,就拿加装电梯这个事,可以是政府先垫付,也可以动用转项维修资金,最终是居民在使用电梯的过程中按次收费。再归还垫资。有的地方,政策暂时没有覆盖到,而居民又需求急迫,也可能是居民集资来完成改造。所以要具体问题具体分析,看当地的具体政策,和专项维修基金的多少。也看居民自身的意愿状况。

  另外,国家也安排了不少贷款,专门支持老旧小区改造计划。但现在大家普遍关注的问题就是,当时棚改,让三四线城市的房价暴涨,那么旧改会不会再出现类似的情况呢?

  首先,棚改和旧改,听起来差不多,但其实不一样,棚改是以拆了再建为基础,旧改是改造和提升为基础,所以棚改居民要搬家,而旧改大多数人是不动地方的。所以老旧小区改造只涉及民生问题,你该怎么住还怎么住。

  其次,上次房价暴涨,问题也不在棚改身上,而在于货币化。也就是说拆了房子直接给钱,这就让一拨人瞬间造富,造成了一个区域内的资金集中投放,然后这些拿到巨额拆迁款的人,又都去买房,形成了房价暴涨。说白了还是货币惹得祸,但是旧改完全不涉及货币的问题,不但不会给你钱,甚至还会让你也出点钱。所以没有货币投放,也就不会暴涨。

  第三,老旧小区改造,由于居住环境改善,所以部分小区价格会有所提升,比如原来没有电梯的老破小,现在有电梯了,原来老停电的房子,现在扩容了,这样居住体验提升了,租金售价也会相应提高,但是有的地方提高就会有的地方降低,位置好的老楼价格提升了,位置不好的新房,价格就会下降。所以老旧小区改造,对于城市周边次新房的价格会形成较大影响。

  第四,价格提升可能只是暂时的,现在这种老旧小区,老年人居住较多,这些人有退休金,居住稳定,几乎不出房,所以小区价格反而坚挺,但是再过5-10年,这些老年人由于身体原因而集中出房,到时候改造再好的老破小,也终究是老破小,比如户型,社区等天然的劣势没办法修复,所以最终会被下一代继承的年轻人所抛弃。也就是说,这种改造后的老旧小区,会先涨后跌。等集中出房后,反而是最不保值的。当然我说的只是绝大部分,学区房或者特殊地理位置除外。

  所以,综合来看,老旧小区改造,只是民生问题,也顺便可以拉动经济,对一些产业有明显的拉动作用,属于政府投资,基础设施建设的一部分,在经济不好的时候,启动旧改有助于推动经济复苏,也确实对老百姓(行情603883,诊股)有好处,比如那种没电梯的老楼,现在至少有一半的老年人出行困难,所以如果能尽快加装电梯,甚至能起到救命的效果。但是这个工作也着实不好干,毕竟一栋楼里的多个住户利益不同,有人渴望电梯,也有人会觉得电梯没用,甚至挡光。有人因为电梯而多付费,有人甚至还想通过电梯得到补偿。这种协调上的问题,往往比工程本身还麻烦。另外就是车位和活动区域之争,老旧小区一共就那么大地方,停车就没有广场舞区域了,所以这也将是个矛盾。这种小区说实话老年人更容易抱团,对年轻人不太友好,所以除非是租房,为了上班离家近,或者是学区房的,一般年轻人是不愿意在这里居住的。即便改造好了也一样,所以大家在选择房产的时候要多多留神。

  举个最简单的例子,房龄超过20年的房子,你去银行做抵押试试,银行都不太乐意要了,即便给你钱,也比例非常低,这其实就是一个很明显的信号,你要买一套20年以上的房子,银行也不怎么给你办理贷款,所以未来这种老破小流动性就会越来越差,没钱的贷不了款,就买不起,有钱的看不上,即便改造好了,金融属性也已经逐渐消失了。所以大家一定要小心,除了特殊的区位或者是学位之外,绝大多数老破小是不能碰的。别看他现在坚挺,那是因为时间未到,时间一到,就会完全失去流动性。反过来说,如果你手上还有老破小,现在不住,也用不着了,趁着值钱,有旧改预期,尽快脱手变现。没特殊福利的老房子是不能留的。

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关键词阅读:棚改 楼市

责任编辑:曹静
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