01

　　总结一下上半年深圳的楼市，可以用两个矛盾的词汇：

　　魔幻VS现实

　　先说魔幻。疫情发生后，估计谁也没有想到，深圳楼市上半年“一骑绝尘”的如此决绝与潇洒。上半年，除了深圳外，整个大湾区，可谓一片寂静（5月份开始，东莞楼市被带动起来了），新盘都在降价销售，二手房挂牌个一年半载，或降价10％-20％销售，再正常不过了。但是，深圳开启了一波意外的回升。

　　2月份，楼市被砸出一个“大坑”，但3月开始，市场走的不是修复的路子，而是反弹的路子。受疫情冲击供应链，上半年新房只供出8157套（还不够广州的零头），但成交16727套，把库存给消化了，在售库存降到6-7月。政府说，今年下半年有7万套房子要供应，我们翘首以待。

　　上半年，二手住房销售了4.4万套，同比增长了41.2％，这是2016年以来的上半年新高。值得注意的是，上半年收尾的6月份，二手房成交了10594套，这个量是4年来的最高峰。要知道，上次“破万套”，还是2016年的3月份，那时是近10年来深圳楼市最火爆的时期。即便是去年“双11”取消豪宅税，叠加先行示范区，12月份二手住房成交量也没破万（9959套）。

　　最惊叹的，要算价格了。2019年底，深圳创了一个记录，房价达到6万元，首次超过京沪，成为全国房价最贵的城市。今年，京沪楼市基本在跌价，但深圳的房价又上涨了。4月份，根据官方的数据，二手房成交价在6.4万。近期，随着指导价的实施，二手房价格受到了压制。

　　但是，如果我们看国家统计局的数据，会发现，深圳的房价还在上涨。根据国家统计局的数据，今年3-5月份，深圳二手房价格环比指数分别为1.6％、1.7％、1.6％，涨幅分别排在全国第1、第2、第2；同比指数分别为9.7％、10.3％、12.0％，涨幅分别排在全国第5、第3、第2。所以，对于价格的上涨，要实事求是看待，釜底薪火旺，非要让炉水降温，压根不是解决问题的办法。

　　02

　　之所以说“魔幻”，是因为，深圳楼市上半年展现出来的热度，是谁也没有想到的。因为，疫情发生了，产业链、供应链断了，收入前景悲观了，基本面不支持高房价，这是全社会的预期和共识。包括很多在深圳创业多年的企业家，对本轮楼市，都觉得不可思议，为什么会有魔幻的上涨呢？

　　一是货币发毛的预期。金融危机是富人危机，但疫情是穷人的危机。当下的富人，财富都堆积在资产上，生意在互联网上谈，当然不受冲击了。对穷人来说，疫情打断供应链，收入和工作都会受影响。所以，超发的货币，主要流向富人，担心货币发毛，就排着队去了售楼处了。

　　二是对政策松绑的预期。疫情发生了，政府支出很大，包括疫情纾困、包括疫情后“六保”、“六稳”，这些都是要花钱的。大家看看，今天的深圳财政，已不复往日之荣光。2019年，深圳财政收入、税收收入增速已降至有记录以来的新低了，增速甚至比2009年金融危机时期还要低。

　　03

　　所以，花这么多钱，这就是魔幻背后残酷的现实。而且，对深圳还有新使命，即近期频频谈到的“三区红利”（大湾区、先行示范区、大深圳统筹合作区）。其实，“三区红利”的另一面，就是责任。比如，偏僻的光明新区，要打造成国家科学中心；比如，大深圳统筹合作示范区。

　　种种迹象表明，“扩容”已不可能。因为，一旦扩容，深圳对外围就只有虹吸，没有辐射了。未来，给深圳扩权，就是统筹的权力，另一层意思就是输出红利，带领外围兄弟们一起繁荣。近期披露的深圳千亿投资工程，总部基地、教育医疗补短板、新基建、连接内外的轨道交通等，都是为了实现新使命。

　　残酷的现实下，市场就在赌，政策要松绑。2019年，先行示范区发布后，深圳取消豪宅税、取消“商务公寓”只租不售；今年疫情后，“房抵经营贷”大行其道、纾困开发商供给端和城市更新、加大供地等等，一样一样的逻辑。地产很重要，着力供给端，想以更大的供给去对冲需求。

　　深圳住建局表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，上半年才预售不到1万套。也就是说，下半年还有4万套房子要入市。不久前，深圳也公布了供应的分布，量是很大的。但是，大家看一下，除掉商务公寓以外，其实供应的效率有多高，值得深思。

　　房子不是猪肉，投放储备、加大供给，猪肉价格就下来了。房子和房子之间的差别太大了，供给很难放量。其实，上半年，尽管新房成交大于供给，但有的楼盘卖得很差，只不过没有被媒体关注罢了。当供应无法放量时，搞“限价”的结果，就是一浪高过一浪的排队抢房，适得其反。

　　04

　　我们看一下大深圳统筹合作示范区，6279平方公里，这才是一个都市圈核心城市应有的空间规模。深圳，只有1997平方公里，能撑得起一个大城市，但绝对撑不起一个都市圈来。从经济产出、人口来看，当下的深圳是和京沪深并驾齐驱的。所以，深圳的经济空间太小了，这是资金敢炒作的原因。隔壁的广州，规划也很好啊，有科学城、金融城，但就是没人去炒。原因就在于，不仅本区域内供应体量太大，动辄几十万建面，周边区域也是大体量供应。

　　如果看资金体量的话。2018年，北上广深资金规模分布为17.1万亿、13.3万亿、5.9万亿、8.4万亿，深圳排第三。但是，看资金规模增速，2012-2018年，深圳增长180％，北上广分别只增长了85％、91％、81％。可以说，近年来经济增长转向创业创新后，深圳资金和要素集聚能力就空前提高了。

　　未来，深圳的地位空前提升，创新要素、资金要素、人力要素空前集聚。未来，经济下行叠加应对疫情常态化，货币还得宽松，财政还得积极。如果还是寄望于在深圳这一亩三分地的辖区内“打转转”，类似今年上半年楼市魔幻与现实的矛盾，还将会继续上演，调控和高房价困境始终无解。

　　未来，深圳楼市“软着陆”，必须要跳出深圳，只能寄望于大深圳统筹合作示范区尽快落地，以省级统筹权、增量红利（GDP和税收）共享为激励机制和抓手，落实合作示范区内，深圳对土地利用、轨道交通、公共配套、产业布局、跨界规划等一揽子的统筹，这是房价“软着陆”的唯一路径。