齐俊杰:最担心的事还是发生了!各城市二手房挂牌放量乌云压顶

1评论 2020-07-02 09:19:05 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 单月怒赚97%过程拆解

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  我担心的事还是发生了!各城市二手房挂牌放量乌云压顶

  前两天我们在盘点上半年经济表现的,提到了楼市的流动性问题,对此很多人还有疑问,说应该分城市来看,今天我们就结合数据看看,各大城市的二手房挂牌量。

  首先看北京,最近一年北京二手房挂牌量是增速非常快的,某绿中介的数据显示,2019年3月的时候,北京二手房只有55000多的挂牌房源,到了2019年8月,这个数字就升到了8万,12月变成了9万,今年春节前,稍微回落了一些,但5月份又回来了,虽然有学区房政策带动的二手房成交井喷,但是挂牌房源数量不降反增,现在已经是92000多套。而在北京,有一个深深的体会,现在除了学区房,卖房很困难。如果你要着急用钱,必须挂全小区最低价,再留10%的砍价空间。才能成交。而且超过1000万的房子,成交非常低,只占所有北京成交量的10%几,越贵的房子越是如此,有的高端项目,一挂就是几年,都无法变现。主要就是因为二手房现在首付极高,按照地区指导价贷款,所以基本跟全款差不多了。北京貌似这一年房价没跌,但其实你要卖的时候才知道,基本比你心理预期要低10-20%。

  其次杭州,大家都觉得杭州的楼市很火,新房成交也经常是抢购,但2019年1月,杭州二手房只有65000套房源,到了现在已经是12万套了,一年半的时间,几乎翻了一倍。但杭州成交量却并没有提升。而且根据最新的数据,2020年上半年杭州又是卖地第一,突破1500亿元,也就是说,杭州不断地在加大土地供给,新房源源不断的入市,二手房越来越多。大家都觉得手上的房子很值钱,这就好比一碗粥,不断的往里面兑水,最后的结果会是怎么样?虽然杭州人口流入持续增加,但新房和二手房也持续增加,那么现在有个问题了,到底是需求多呢?还是供给多?这时候我们有个指标,叫做看租金,杭州租金已经连续3个月回落了。现在空房很多,很多都还没有租出去,杭州平均的房租水平大概是不到60块钱一平米,要比北上深低30%,但收入也就差10%左右,所以很显然,杭州也已经供过于求了。

  第三,南京,房子挂牌量从2019年初的3.8万套,增加到现在9.2万套,这都跟北京一个水平了,重庆更过分,2019年初是4.8万套,现在已经16万套,天津是从5万套增加到了13万套,广州是4万套涨到了近7万套,苏州2.4万套涨到8.8万套,还有很多朋友说的沈阳,不明白为啥东北人口持续流出,经济年年垫底,房价还能不断上涨?特别是哈尔滨,长春和沈阳,现在数据告诉你,沈阳的二手房挂牌量,去年初是2万套,现在已经涨到了12万套,不知你有何感想。

  第四,二手房保持平稳的城市,一个是上海,基本就是5万多套,一直没怎么变,还有深圳一直是4万套左右,这里面上海房价基本平稳,但是深圳楼市一直在蠢蠢欲动,我们也多次提醒,深圳应该加强调控了,否则再不行动恐怕就晚了,现在那边预期已经起来了,如果再不出招,深圳楼市恐怕还要再涨一波。这其实是非常危险的,

  当然还有很多城市我们没说到,比如成都,济南,青岛,西安,佛山等等,这些地方也大多出现了二手房难卖的情况,现在新房大多和二手房发生了倒挂,这才引发了二手房的抛售,一方面大家以为买到新房就是赚到了套利机会,另一方面,二手房持有者,也愿意卖掉手上的房子去打新,所以二手房乌云压顶,其实已经发生了这种套利交易,价值回归已经开始,随着抛售越来越多,二手房价格必然向新房价格靠拢,从而缩小价差。到时候,如果新房再想促销,还得继续降价才行。那么就会继续拉低二手房价格。

  很多朋友经常问,说某新盘精装修,价格比周边二手房便宜,问问能不能投资,这其实就是投资中的反身性,你现在看到的价差并非是真正的价差,现在买新房的,基本都是套利目的,那么也就意味着2年以后,他们都会抛售,这些新房集体抛售的时候,这个价差也就自然消失了。之前我们有一个观点,现在就是保新房,压二手房,无论是价格还是贷款政策,都在向新房倾斜,然后限制你的二手房交易,因为新房卖掉,经济,开发商和地方都能得到好处,而二手房只是你房主一人得利。很多人还在抬杠,说二手房不行了,新房能卖的掉?确实是这样,如果你看到二手房不行了,新房确实也就没戏了,但问题是,二手房和新房中间,有2年的周期差,所以你始终能看到新房和二手房之间的价差,但是却因为这个期限,无法实现套利。让你看得见,却摸不着。这才是真正的高明之处。所以别傻了,想在楼市里投资赚钱的日子,早就已经结束了,最近3年买房的,除了极个别城市,基本都是亏的。即便房价没跌,甚至还涨了点,也远远不够你的资金成本。现在想不亏钱往外卖,基本没可能。再等下去,新房和二手房就会越来越多,2年一个周期,2年后现在的新房也都转成了二手房,你的卖出价就还得下降一个档次。

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关键词阅读:二手房

责任编辑:曹静
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