李宇嘉:房价难控,租金难涨,这是什么逻辑?

1评论 2020-06-30 05:34:53 来源:证券时报 6个月大赚574%!

  未来,疫情影响、经济下行,居民收入和大众需求仍会受影响,租金还要下跌或低位徘徊。

  李宇嘉

  经济学教授说,货币发行,理论上所有资产和商品都会涨价,无非是涨多和涨少。这段时间,热点城市的房价都在上涨,这很好理解。疫情不是金融危机,而是穷人危机。即便疫情常态化了,但有互联网、有理财、还有房产,有钱人在家呆着,工作生活都不会耽误。但是,疫情冲击实体供应链,穷人工作、收入都受影响。所以,货币增发后,富人排着队去买房。

  令人困惑的是,租金却在下跌。根据纬房大数据公布的租金指数,一线城市租金已连续3个月下跌,最近的5月份,除了厦门外,热点城市租金都在下跌,其中深圳的租金下跌幅度最大(-9.44%)。这个也好理解,既然疫情是穷人的危机,租房的都靠工薪生活,工作和收入都受影响,高租金还能维持得住吗?而且,此前高举高打的长租公寓,也开始降租金了。

  近期,自如、蛋壳等长租公寓都开始清理存量房源,前期高租金收纳的房源,或者降租、或者解约。针对疫情后空置率上升、租金支付能力下降,长租公寓纷纷以优惠租金吸引毕业季的大学生租住。笔者认为,租金下跌其实是产业和个体回归本源的结果。大家应该还记得,2015-2019年,各大城市租金上涨都很快,深圳的商品住房租金这一期间涨了50%以上。

  租金上涨,一方面是房价上涨倒逼的,2015-2019年是房价上涨最快的几年,租金跟着房价水涨船高。不可忽视的是,除了房地产,那段时间金融、TMT、互联网、创业创新,以及围绕这几个行业的专业服务(会计、审计、咨询、法律等)都蓬勃向上。在资本的加持下,上述行业成为最热门的投资领域,相关就业人员的收入涨得很快,房租也涨得很快。

  另外,这段时间也是长租公寓的“风口期”。投行预测,中国长租公寓将是“5万亿级”的市场规模。于是,各路资本抢滩长租公寓,“高租金收房、低租金放租”,把业主胃口、市场预期全部抬高了。但谁也没想到,租的需求是稳定的,不可能爆发式增长。

  当开始纠偏“金融自由化”,P2P等金融泡沫退潮,TMT受外部环境冲击,互联网红利往四五六线城市下沉(看看拼多多市值暴增就知道了),创业创新不再靠资本加持,变得踏实了,支撑高租金的高收入者,貌似一夜之间就隐匿了。贝壳发布的《2020年毕业季租房洞察报告》显示,65%的大学生可接受的租金水平在2000元以下,近70%大学生接受合租。

  洗尽华、回归本源。原来,大学生们对租金这么敏感,原来还有那么多人没坐过飞机,没用过抽水马桶,原来广深80%的租客是住在城中村的。所以,租金下跌是回归本源,本来就不该那么高,当被炒高以后,终究会跌下来。瑞幸退市了,才长叹一口气,终于可以静下来好好做咖啡了。租金下跌了,资本就会退潮,长租公寓该研究,怎么靠服务赢得客户了。

  最后说说房价的问题。疫情是穷人的危机,扩张的货币就很难流向穷人,一来需求不足,二来资本要赚钱。所以,货币似水更如蜜,流淌过程中在某一个位置上鼓起来,然后慢慢将周围覆盖到。富人边际消费倾向低,货币流到这里,表现为“窖藏”,就是资产价格上涨。因此,货币发行后不同商品价格涨幅不同,对疫后纾困、地方财政等更重要的地产,货币就要让它鼓起来。

  早在若干年前,租金回报率,就跌到社会平均收益以下了,热点城市的租金回报率横在1%左右好几年了,租金下跌并不是买房要考虑的首要因素。未来,疫情影响、经济下行,居民收入和大众需求仍会受影响,租金还要下跌或低位徘徊。同时,货币宽松仍会继续,资产涨价仍然会此起彼伏,加上地方财政都非常困难,估计热点城市的房价很难控制。

  (作者系资深房地产研究人士)

关键词阅读:房价上涨 租金水平 租公寓 窖藏 5万亿级

责任编辑:付健青 RF13564
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