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　　深圳五大中介——中原、链家、Q房、乐有家和美联物业，合计占了市场50％左右的份额，联合发布声明，坚决抵制“全民经纪人”模式。怎么抵制呢？如果开发商有全民经纪人的分销，我就不和你合作了。

　　什么是“全民经纪人”？

　　通俗讲，任何人都可以在开发商的营销平台（比如恒大的“恒房通”）上注册，成为恒大的营销人员。你注册并叫2000元定金，就可以锁定一套房（不买可以退）。若买房，减免4万元；推荐一个客户在平台注册，不管成交与否，给你30元，若成交了，奖励3.5万元并给你提1％的佣金。

　　看到没有，这就是“一本万利”的好事情。其实，全民经纪人有多年的历史了，大家可能还记得，几年前大街上举牌的“小蜜蜂”，其实就是全民经纪人，有一阵子，中介还鼓励旗下员工发展全民经纪。

　　为何当下中介和全民经纪人的矛盾闹到要“非暴力不合作”呢？

　　疫情是导火索。疫情下，传统中介门店带客看房难，开发商卖房难，全民经纪人都在网络上，比如个人微信公号、朋友圈、抖音和快手等直播卖房、大V等意见领袖。这些人是一个一个灵活的“小蜜蜂”，解决了看房和卖房的难题。

　　当然，还有楼市大环境的改变。

　　一是楼市告别了供不应求的抢房时代。除了一二手房价格倒挂的楼盘，能刺激起“抢房神经”大部分楼盘都要卖个一年半载。

　　二是“简单复制、快速周转”模式下，楼市同质化过剩。通俗地说，卖房很难了，谁带来客户，谁就是爷。

　　三是传统中介“高佣金”。去年以来，很多楼盘给到渠道的佣金，高达5-10个点，特别是一些难卖的房子（公寓、商铺、车位）。开发商为了获得年终业绩，也纷纷启动转介，中介包销。利润日益摊薄，这让开发商很吃不消。

　　对于传统中介来说，全民经纪人到来，有两个恶果：

　　1.跳单泛滥。中介平台的经纪人，都在房企的平台上注册，甚至拿着平台的客户资源后，转身跳单和房企直接成交。

　　2.门口野蛮人。“全民经纪人”可能将传统营销的打法冲击的七零八落，房产中介的生存空间被蚕食，甚至消灭传统中介（比如河南永城）。

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　　疫情之下，开发商卖房难，而且续命法宝“快周转”直接玩儿完了。对开发商而言，不管白猫黑猫，疫情期间，能卖房子的就是好猫，经纪公司的持牌经纪人也好，“全民经纪人”也好，能带来客户就行。

　　而且，当下人人一部手机，什么事情都要现在手机上看看，既方便还可能会有优惠。买房也不例外，“先在网上看”、“再到线下买”，这已是不可阻挡的趋势。

　　同时，中介的名声不太好，网上“黑中介”的报道此起彼伏，也让很多人更关注一些自己信赖的网络平台，比如大V。

　　总之，移动互联网正在成为拓客新渠道，并日益成为“第一渠道”。

　　于是，全民营销的网络平台，顺势兴起了。比如，碧桂园的“凤凰云”、恒大的恒房通、富力好房等；再比如，直播买房、大V带粉丝看房。总之，任何人都可以注册成为开发商的营销人员，推荐的客户能成交，任何人都可以分佣。

　　其实，几年前开发商就开始搞全民营销了，碧桂园的拓客2.0，在1.0全面撒网的基础上精准瞄客。疫情高峰期的2月，所有房企销售业绩跌得鬼一样，只有恒大例外，2月实现470亿的销售业绩，逆势上涨。

　　原因呢？除了狂轰滥炸的75折、半年无理由退房的承诺，最吸引人的，还是全民经纪人的活动。

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　　当然，全民经纪人泛滥，也有大问题。

　　首先，跳单破坏市场秩序。先以中介平台经纪人的身份代客看房，然后跳开平台，转头在开发商线上营销平台上注册，促成成交，平台被晾在一边。这显然是不对的。

　　开发商普遍启动中介渠道的情况下，中介平台本身依托自己的分销渠道、平台资源（网站、APP、拓客微信群等），聚集了大量的潜在客户，随便“跳单”无异于对平台集聚客源价值的无视，必须是要打击的。

　　其次，服务被丢弃了。买房不仅包括对房屋本身（户型结构、建筑材料、设计风格、竞品比较等）的了解，也包括对物业管理、社区环境、公共配套、区域规划等与居住相关的公共设施的掌握。

　　此外，买房还包括线下成交、过户、按揭和担保等法律事项，以及保险、银行、产权等专业咨询。因此，房屋营销本身是一项集生活服务和生产服务业的专业化的、系统化的服务行业。

　　尽管，全民经纪人集聚人气、挖掘需求、找到客户，但“低门槛、低成本、功利性”的模式，将楼市营销与一般商品营销等同，忽视了房屋特性和营销服务的专业性和系统性，不利于专业分工和中介服务体系的成长，也不利于房地产业务专业化分工。

　　过去以中介独家代理销售的情况下，尽管房源掌握在中介公司手中，代理销售的成本相对较高，但主流中介非常重视专业化培训和信息咨询，注重以增值服务和品牌培育来赢得客户，行业在开发和销售上的分工越来越清晰，专业化、系统化的销售服务子行业正在形成并不断成熟。

　　也就是说，如果单靠没有持牌、培训，没有业务素质打造的全民经纪人，整个商品房营销市场将无比的混乱和粗暴。比如，成交之上、找到客户是王道，结果就是虚假宣传、货不对板、意见领袖与开发商沆瀣一气。

　　记住，靠专业化服务溢价生存的中介平台和经纪人的大量涌现，这才是商品房市场走向成熟的标志。

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　　从全球来看，房产经纪人是一个非常专业化的职业，房产经纪人群体的出现，是房地产行业走向成熟的标志。

　　目前，貌似每个人都能给开发商带来客户，都能当经纪人，但不是每个人都能提供专业化的代理服务，这才是传统中介的竞争优势。

　　中介平台也不要一味地抱怨全民经纪人，而应该鼓励旗下经纪人尽可能地拓展客群，让自己的平台集聚大量的全民经纪人，脱颖为独角兽。

　　传统中介，现在都有APP、公众号，都像新兴势力一样，都在搞线上、线下联动的看房和营销活动。其实，传统中介早就开始建平台了，旗下经纪人也都建群建号，完全可以在此基础上做大全民经纪人平台，并以自己的专业化服务，提供房屋成交的法律背书，与全民经纪人差异化竞争。

　　另外，传统中介更要发挥自己的优势，比如新房营销策划、营销方案制定、营销现场布置、样板房展示等，这些是营销必不可少的，也是新兴营销势力不具备的，更是开发商所重视的。

　　除此之外，热点城市都进入二手房时代了，这也是传统中介的阵地，也是稳定代理业务的基本盘。

　　所以，不要一味地怪别人和你竞争，也不要拿全民经纪人收费合理合规、是否缴税等说事，中介的佣金也是一堆乱账，大家彼此彼此。关键是不能把服务丢了、把专业丢了，而是要壮大自己的竞争力。

　　全民经纪人和中介的战争，刚刚开始。

　　对行业而言，酝酿着巨大的变革，也就是“前端拓客”和“后端交易”分别定价、合理定价。前端给经纪人自由、给经纪人让利，后端提供法律背书，要给传统中介让利。这样，房产交易代理环节，实现了更加细化的二次分工，这是行业成熟的标志