齐俊杰:租房价格持续下滑是偶然还是必然!说明什么?

1评论 2020-06-22 09:26:55 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 6个月大赚574%!

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  租房价格持续下滑是偶然还是必然!说明什么?

  今年突如其来的疫情,让很多行业表现的很不正常,就拿大家最关心的房地产来说,房屋买卖基本回到了去年水平,有的地方甚至还出现了同比上涨,比如北京就在5月的时候,二手房环比涨价1.8%,虽然有教改的因素,但是也说明房地产市场买卖这一块基本已经恢复。但是租房这一块,今年可差太多了。

  从疫情爆发以来,北京市场的租金就一路下滑,春节之后本身应该是租房旺季,但是今年由于疫情,完全被打乱了节奏,到了5月份,由于北京疫情稍有缓解,也曾经一度防控等级下降到3级,所以租房市场有所反弹,成交环比增加27%,租金环比上升4%,但是如果跟去年同期相比,仍然下跌了3%左右。但这只限于5月,6月开始疫情就重新反扑了,估计十有八九租赁市场会重新预冷。本来市场期待的毕业季,估计也很难指望。有机构就预计,疫情反复之后,肯定会从严防控,这反而将加速租赁市场下滑。5月这种反弹很可能会成为昙花一现。过了8月,租房市场就重新回到淡季,现在不少房东,恐怕都要接受,今年降房租的现实。

  长租公寓今年是最为艰难的一个行业,去年就一系列暴雷,剩下了几个大公司,今年也都在生死边缘,之前是不计成本到处收房,甚至一度扰乱了租房市场价格,而今年则来了一个180度掉头,开始纷纷要求业主降价,要不然就退房。根据媒体报道,今年空置房源极多,有的管家名下就有100多套房空置,有的房源更是空置了200天,这些房子他们也都是要按时付给房东钱的,通常价差在500到1000左右,比如8000一个月从房东那里收上来一套两居室,然后拆成2间,分别变成4000和5000出租。满租的情况下,一个月一套房赚1000的差价。如果要空置,就会完全赔掉房租。

  有媒体报道,其实长租公寓今年过年后就已经停止收房了,租金降价了,没人租,再加上没法装修,所以现在手里库存严重,根本没有能力对外收房。而且对于手里的库存房,也都在重新找房东签订价格,要求房东降价,只有房东降价,他们才有降价的空间,如果房东坚持不降价,长租公寓就会主动解约,认赔割肉。从房东的角度来说,大部分能够理解,因为房子在自己手上更难出租,甚至几个月你也租不出去,几个月空置的损失远大于那点违约赔偿。

  跟前几年,只有中高端房租下降不同,今年是房租全都降了,连之前抢手的老破小合租房也出现了空置,有些小区管控比较严格,更是几乎不让经纪人入内,所以租房几乎中断,房东也只能忍受自己的房子在那里空着,本来5月份看到了一点希望,疫情的二次反扑可能又把希望变成了绝望。现在连一向自吹自擂的贝壳链家这种中介,都已经不太看好6月以后的租房市场了。

  房价向上,房租向下,这是今年一个特别奇怪的现象,其实也不难解释,说明有钱人在疫情中受到的损失,远比穷人小的多,之前很早我们就说过,租房的价格是由这个城市的平均收入决定的,房东不给你涨价,并不是他仁慈,而是因为涨不上去,加价之后你就租不起了,他也很难租给别人,与其空置,还不如降低一点,让你能够一直租下去,给他创造稳定的现金流。但凡有人愿意出更高的价格,房东肯定涨租。所以,现在房租下降,背后的深层次原因,其实是生产经营活动受到了影响,大家的收入普遍下降了,没那么多人流入北京这种超一线城市了,这部分增量租赁需求也就消失了。然后裁员的裁员,降薪的降薪,不是不想继续租而是实在负担不起了。于是就只能降低房租支出,原来能整租的退到合租,原来住市区的,退到郊区。

  房租里面是没有杠杆的,也没有任何投资需求,所以他更能够反应真实的住房需求,房租下降,就意味着这个城市的住房需求降低,大家都有地方住了,还空出几万套房源,说明即便在北京,在疫情之下,也已经住房供大于求了,疫情恢复之后需求会有所复苏,但还能不能回到过去的水平也不好说,因为有些生产经营已经被实质性的破坏了。

  另外,从人口流动来说,北京上海这几年一直在控制人口,别的地方都能恢复地摊经济,但又明确提出北京不可以,这说白了就是控制人口密集型产业,从根上就不希望,人口再流入,那么现在房子都够住了,以后人口反向流出,加上新盘不断入市,房子没道理不够住。所以,想买房的朋友,也可以重点参考一下你所在城市的租金,如果租金还能涨,意味着房价还能涨,如果租金已经不涨了,那就说明,基本上供大于求了。即便房价再涨也是空涨,后面一定一定很难变现。所以人口是楼市投资第一个要考虑的因素,未来中国只有10几个城市人口会增长,大概也就这10几个城市,房价还能再涨。其他城市都会出现收缩,只是早晚的事。

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关键词阅读:房租 下降

责任编辑:曹静
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