齐俊杰:一夜之间学区降级!学区房的最大风险在于学区而不是房价!

1评论 2020-06-08 09:26:25 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 6个月大赚574%!

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  一夜之间学区降级!学区房的最大风险在于学区而不是房价!

  昨天,深圳传来消息,原本属于深圳高级中学南校区一类学位的部分小区,突然被降为了三类学位,入学积分直降10分,这让不少持有同类型物业的业主有点“慌”。随后挂牌量明显增加,而且基本都是降价出售。

  一夜之间学区降级!学区房的最大风险在于学区而不是房价!

  原来,5月末,在申请深高南小升初时,8位小区家长在申请积分入学时,收到了“初审不通过”的通知,原因为自家房源从往年的“第一类”住宅变为“第三类”特殊住宅积分。这些家长当时买房的时候,都是清清楚楚核实过的,确定了房子有入学资格才花重金购买的。现在却初审不通过,显然这个事情让家长们很难接受。后来有人去打听,被要求出示房本,问题就主要出在了房产证上关于住宅用途这一栏,这些人的房本用途,写的都是单身公寓、单身宿舍等,而非住宅。

  根据《福田区义务教育阶段积分入学办法》,父母在学校报名地段购房,且学生入户在该房产,记为第一类,基础分为80分。但如果买的是“特殊房产”包括自建房、集资房、祖屋、军产房、或商务公寓,则基础分为70分。之前这些房产都能计入第一类,基础分80分,现在只能计入第三类,基础分是70分。那就很可能遭遇到申请不通过的事情。

  一夜之间学区降级!学区房的最大风险在于学区而不是房价!

  其实之所以这样调整,说白了就是深圳高级中学南校区的招生人数满了,2019年计划招生540人,报名的却高达1060人,之前他本身就是积分排位,所以就跟高考一样,入学积分门槛也迅速上涨,2017年83分就能上,2019年得98.7分才能上,今年招630人,已经算扩招了,但是一下又来了1000多人,所以只能再想办法排队,去年的排分办法已经接近了满分,也就意味着还按照原来的办法也就是失效了,就好比一个班上全得满分,是没办法进行排名的,那么解决办法就是把考题难度加大。让分数上拉开三六九等,入学也一样。既然你们都说自己是学区房,那就先把房子区分一下三六九等再说。自然产权性质是非住宅类的,率先被降级。

  有人说这只是个例,其实并非如此,好的学区永远是稀缺的,由于最近学区房买卖的太多,本来几个小区使用学位的也就只是一部分,当大家都去买学区房之后,那么基本学区学位也就都被用满了,现在基本贼不走空,只要有学位,能入学的房子,都会有人出高价买,但是学校的招生是有限制的,一个年级原来也就是6-7个班,300-400人,现在都得招600人以上,北京某重点小学,动辄招收15个班,但仍然满足不了需求,那么他就必须得想办法排队,不可能报名多少,就入学多少。所以这也就意味着,你买了学区房,其实也未必肯定就能入学,就拿这个事来说,有人评论说,单身公寓本身就不是住宅,没有教育福利,但其实这都不是重点,重点是,学籍不够,他必须区分三六九等,这次是用房产性质排队,下次指不定会用什么排队呢?之前有传言,还有学校用一手房和二手房来区别,买一手房的往前排,二手房的往后排。北京之前也有过,按照户口时间和孩子亲属关系排,跟着父母的孩子,并且很早就在这里落户的,就往前排,而跟着父母刚刚在这里落户的往后排,跟着爷爷奶奶外公外婆落户的,排到最后。能录取进来多少,就纯粹看命了。

  一夜之间学区降级!学区房的最大风险在于学区而不是房价!

  这些都不算很,最狠的就是政策调整,跟学校没关系,一个政策下来,全区学校进行摇号派位,你提前买好的学区房,也就没什么用了。相当于概率均等,那么这个区域内的房子也就相当于削峰填谷,原来顶尖学区房价值大幅贬值,而普通的房子到升值了。一旦学区房的学区二字被拿掉,那么价格必然大幅下跌。

  北京目前已经在推进教育改革,大的方向就是这种大校区划片,原来是A小区对应A学校,买到房子你就能去上学,现在ABCD小区,对应ABCD学校,你买了房,也不知道能上哪个学校,有可能去重点也有可能被分到普通学校。这么做的目的就是为了保证教育公平,让房产和教育脱钩。未来全国各地肯定会推进类似的政策。

  所以,我们对于学区房的建议就是,

  首先,如果您已经有学区房了,孩子也等着上学,那就别动了。赌一把政策不变,毕竟孩子的教育比那几个钱更重要

  其次,如果您有学区房,但是孩子已经上学了,不需要了,那就尽快变现,因为指不定哪天,学区两个字就没有了或者降级了。

  第三,如果你还没有学区房,孩子也还小,不到3岁,甚至还没有孩子,那就再等等,这几年政策变化特别快,你现在买好学区房,也可能在未来两年突然被调整掉。

  第四,想买学区房,孩子也很大了4-5岁马上就上学了,那么该买还是买吧。不买又能怎么办呢?当然你也可以选择私立学校,其实有动辄几百万的钱去买学区房,足够孩子念完高中甚至大学了。大家之所以过不了这道坎,主要还是贪婪在作怪,总想着孩子念完书,再把学区房卖个高价,既享用还赚大钱。但有时候想的太美了,就该出问题了。

  学区房的最大风险不在房价而在于学区,每持有一年就会多一分风险,所以尽量不要太早下手,否则变数太大。因为现在教改的方向,已经十分明确,那么时间就是你的敌人。

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关键词阅读:学区房 房价

责任编辑:曹静
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