证券时报:要命的炒房“极致杠杆术”

1评论 2020-06-03 02:40:23 来源:证券时报 作者:余胜良 6个月大赚574%!

  人们千方百计寻觅财富,房产投资在我国备受青睐,聪明人从中看到机会,更聪明的人教人赚钱,用“极致杠杆术”来兜售终南捷径,以借钱生钱之法实现财务自由。

  近期江苏赴深炒房者魏静摔了一个跟头,她正在买的房子被债主送到法院拍卖。让魏静翻船的不过是深圳临时出台的一个新政策:购买商品房取得红本必须满6个月才能抵押贷款申请经营贷。

  这让魏静的资金链绷紧到裂开,按照原计划,她在深圳找人结了婚,交了社保,找亲朋好友凑足了首付,但没有去找银行申请房贷,而是找到小贷公司借钱一次性付清所有房款,小贷公司的利率比较高,原计划买到房后用经营贷置换,就能使用低息贷款。这是深圳市经营贷试图走进房市的少有案例。

  魏静今年48岁,卖螃蟹为生,网名“蟹姐姐”,她之所以到深圳买房,并有一系列很专业的规划,全靠有“高人”指引。

  这个高人就是深房理,深房理是网络大V,鼓吹房价永远上涨,他认为,“房价平均每年上涨15%,5年一倍,这个上涨比例大部分二线城市也很容易做到。所以懂投资房产的人都很有钱。60万一平的房价,很多城市不需要等20年”。

  每年上涨15%,以5%的年房贷利息,就有10%的收益,如果贷1000万元,一年收益就有100万元,而年收入100万元的工作可不是很好找,只有在少数大企业或专业技能了得才能到达,或者创办公司或许能年入百万。

  能有这种机遇和能力的人很少,但是能贷款买房的人很多。前者门槛很高,后者门槛低。深房理称“人人皆可买房,直到财务自由”给了普通人好多希望。普通人很难不被各种房价上涨和投资神话诱惑,比如“30万两年就变200万”、“某大学生在深圳半年买千万房产”。为了炒房赚钱,深房理教授“极致杠杆术”,即千方百计借钱,让钱生钱。

  魏静就是加入深房理的“摇篮计划”开启深圳买房之旅。这个计划名很有想象力,好像在摇篮里摇一摇,就能摇出一个美好前程。

  深圳一直涨的房价,也给了许多人勇气。现在市内位置不错的好多楼盘已上了10万元每平米,20年前没几个人有眼光能想到现在的房价这么高,所以深房理喊出60万,也显得没那么不可思议。

  60万元一平米,意味着60平米的房子需要3600万元,大概相当于目前香港一套房价格的三倍多。香港鼓舞了炒房者,炒房者的胆量并不局限在香港。其实,全世界很多国家房价温和上涨,欧洲国家房价一直很稳定,还有很多国家房价并没涨。

  房价以15%的价格上涨,这个的确需要想象力,巴菲特投资如此厉害,年收益也只有20%多。

  高杠杆投资房地产的风险是,即使房价不涨不跌,就能让炒房者支撑不了,一年1000万元的贷款,房贷利息就要50万元。如果没有收入,像深房理所说以贷养贷,现金流可能马上就会枯竭。如果房价下跌,很快就能让炒房者动弹不得,好的情况是资产归零,坏的情况是亲戚朋友都成为债主。高杠杆投资者抵御风险的能力很弱,或许后面房价又恢复上涨,但已和投资者没了关系。到时候就不是借钱生钱,而是鸡飞蛋打。

  深房理号称早已通过炒房实现财务自由,现在教人炒房赚钱,是因为不工作实在无聊,颇有点孔子独乐乐不如众乐乐的意思。在他的模式下,赚到钱很简单,在一个超强的房产上涨周期,坚定的看多派都赚到了钱。所以网络上不乏追捧者。

  就跟股市上涨会有无数大神一样,房价大涨也会有无数大神。这些大神往往有很强的号召力,房价还没到下跌的时候,大神的金身也没破。不过,是商品就有价格,是价格就有涨跌,有涨跌就有盈亏,有人能平滑过去,有人却倒在涨跌的某一处,难以翻身。

  赚钱的时候彼此高兴,如果大面积亏钱的时候,深房理没有能力兜底,风险会转移给银行、政府和公众。这跟2008年美国金融危机一个道理:当时美国实行宽松的信贷政策,帮助收入一般的群体拥有住房,这部分群体在房价下跌后,将风险转移给了银行和金融机构。

  有人兜售炒房炼金术,其实是个人敛财术。少数人的高杠杆牵涉资金量还不大,如果有人批量“教授”,集合一起就是一股难以忽视的风险。

关键词阅读:炒房者 教授 极致杠杆术 高人 涨跌

责任编辑:付健青 RF13564
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