余胜良:房租上涨和工厂搬迁

1评论 2020-06-02 02:18:29 来源:证券时报 6个月大赚574%!

  如果租金下降被当作经济不景气,那么租金上涨,是否就能说明经济景气呢?

  余胜良

  在对房地产的控诉中,有一条是房租太高导致实业无法生存。

  制造业特别是外贸出口遇到一些困难,新闻媒体就会找到深圳关外的制造业基地采访一番,将实体企业的困难归因于工厂租金上涨,工厂主除了哭诉一番租金上涨幅度,还会控诉一下二房东如狼似虎如何难以打交道。

  表面上看合情合理,因为租金上涨,养活这么多人的实体企业无法生存了,简直令人深恶痛绝。但是这个原因太过表面,还应该再追问一步:房租为何上涨,房租上涨之后招租是否出现问题?

  如果房东是理性经济人,绝对不会将工厂空置,而是想办法租赁出去,他们敢于涨价,是因为有人愿意掏更多的钱租赁。涨价的真相其实是,有企业愿意掏更多钱租赁,这就是单位面积收益更大化。

  厂房单位面积收益更大化,一定要求新产业(行情300832,诊股)更赚钱,有更高的效率和更高的竞争力,这其实就是产业优化。

  如果涨价的结果是实体企业无法生存,其他产业也没法进驻,房屋空置一段时间,不待租客争取,房东自然会将价格再降下去。

  很早以前媒体就报道租金上涨导致餐厅开不下去,多年老店无法维持。这是事实,就是租金不涨,店铺还是会开了又关,关了又开。租金是优胜劣汰的一个手段而已。关键要看对比情况,比如每年都有公司开,每年都有倒闭,倒闭的公司年年有,要想说明这个问题,光说倒闭的公司增长了多少还没用,因为新开公司的数量可能更多,公司数量规模还在扩大。

  就是因为房租上涨导致一些企业搬迁,对经济而言也不是坏事。

  深圳实体经济原来很多在关内,后来搬迁到关外,现在关外还有大量工厂,有些工厂一部分会留下来,一部分会搬迁,留下来的很多公司发展壮大并上市,还会到外地去投资。

  这其实是阶梯式发展。因为区域租金上涨,一些产业转移到其他区域,租金上涨后再转移,让不同区域都得益。

  2010年我在浙江采访,有老板告诉我浙江和江苏的企业都在往安徽等内地搬迁。现在看浙江江苏的经济更强了,安徽也会因此得益。

  2008年深圳就提出“腾笼换鸟”。深圳就是不提“腾笼换鸟”,产业升级转移也会自然而然的发生,本来中国制造业兴起就是承接发达国家产业转移,现在从经济发展好的区域,转移到欠发展区域,也是产业规律,要不然经济欠发展区域怎么获得发展机会?产业需要这样一次次升级,经济也可以一步步带动起来。

  深圳产业转移之后是否会导致空心化?看起来实体企业少了,但制造业留下的都是强者,规模并不减小,而且科研金融软件服务等产业落地生根,挑起大梁。

  香港被认为是产业空心化的受害者,香港曾经有一个阶段承接了轻工制造业,但很快转移到了内地,香港当年影视兴旺时代兴建的片场,也被开发了房地产。

  问题是香港这些产业不转移,是否就能守得住,产业转移的后果要看香港是不是由此进步了,香港金融服务业带来的回报是不是提高了。香港向内地的资金技术输入也让内地由此得益,深圳首当其冲。

  有一些国家制造业转移走了,如果有一天不必考虑竞争成本的话,其实很容易回流,技术一旦掌握就很难丢失,大可不必因此忧虑。

  国人信赖实体经济,特别是制造业,制造业看得见抓得住,给人踏实之感,制造业衰落会给人“国未富产业已老”之感慨。其实大可不必为此担心。一个地方制造业转移,都是因为有了更赚钱的行业,营商环境太恶劣除外。

  如果租金下降被当作经济不景气,那么租金上涨,是否就能说明经济景气呢?

  (作者系证券时报记者)

关键词阅读:租金 房租 上涨幅度 产业转移 腾笼换鸟

责任编辑:付健青 RF13564
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