谭浩俊:高端住宅小阳春,仅仅是小阳春而已,并非楼市春天来了
伴随着疫情的稳定,4月房地产市场持续复苏,克而瑞地产研究院公布的数据显示,4月一线城市中上海、深圳的豪宅项目大卖,高端客群购买力依旧强劲,二三线城市因疫情压抑的购房需求集中释放,成交量明显回升。二手房市场如是,部分城市如南京、杭州成交同、环比齐增,市场快速升温。
看到这则消息,很多人或许又会在想,是不是房地产市场要复苏了,房价又要上涨了。可以肯定地说,这只是疫情后市场的一种短暂性反弹,而非市场复苏。按照目前房地产市场的实际情况,复苏的条件并不具备,复苏的基础也不存在。特别是高档住宅,更多的可能是有钱人面对疫情对企业带来的影响,用购房给自己“买”一份安心,或者,此次之间玩的一种交易游戏。
事实也是,对多数城市来说,在企业复工复产尚没有完全到位,员工没有完全复岗,员工收入还缺乏稳定基础的情况下,刚性需求并没有得到释放,等待观望情绪依然很浓,改善性需求也被人为压制,只有经济全面复苏,企业全面复产,员工全面复岗,收入全面复涨后,真正的需求才能释放,市场才能真正复苏。
不仅如此,开发商由于受市场低迷影响,资金链紧绷的问题,并没有得到有效缓解,更多开发商,都在考虑如何缓解资金链紧绷压力,避免出现资金链断裂风险。即便地方有些政策帮助,也是暂时缓解一下资金紧张矛盾,而不可能帮助开发商解决实际问题。
更为重要的是,管理层有关房地产问题的态度,并没有因为市场低迷而改变调控策略,“房住不炒”定位丝毫没有改变的意图。唯一改变的,就是在房价稳定的情况下,地方可以按照“因城施策、分类调控”的要求,对政策进行优化,而不是放松或退出楼市调控。如此,地方政府也不敢轻易对楼市调控政策做出调整。否则,房价一涨,约谈就将接踵而来。这一点,从少数城市试探性放松调控政策,很快就收回政策的行为中也不难看出。
事实也是,除一线城市和少数二线城市之外,多数城市的库存依然很大。不然,开发商也不会拿地热情不高,不会集中在一线城市拿地,而不在其他城市、尤其是三四线城市拿地。
这也意味着,未来一段时间,真正具有市场复苏和反弹可能的,还是一线城市和部分热点二线城市,其他城市还是以“望”为主。
需要注意的是,深圳、上海等一线城市出现的“炒”高问题,以及金融机构通过经营贷、消费贷以及房屋中介机构在首付贷方面做文章的问题,是需要注意的。因为,这决不是需求释放,而是炒作抬头。而炒作的背后,不排除有开发商的身影,有开发商利用高档住宅与有钱人勾结,制造市场虚假复苏、房价虚假反弹的假象,诱导购房者购房,继而倒逼房价上涨。至少维持房价不跌。只要房价不跌,开发商的目的就达到了。
所以,必须保持警惕,切不可因为4月份市场的短暂反弹,就认为是市场复苏。市场复苏的条件不具备,开发商与购房者利益博弈的天平并没有发生变化,市场的话语权没有转到开发商一边。只有居民心理恐慌了,话语权才会转变。因为,高档住宅,对普通居民来说,不是菜,也不会成为菜。有钱人愿意去炒作,让他们去炒作。抄来炒去,就是有钱人之间的口袋游戏,以及开发商的自娱自乐。
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