1^st

　　大家想一想，如果深圳楼市没到骑虎难下的这个地步，蛇口某豪宅盘会被锁盘吗？

　　估计很多人认为应该不会。

　　这说明什么，人为制造“日光”是公开的秘密（很多城市都如此，不唯独深圳），包括今年3月3日开盘的万科星城，铺天盖地的说“日光”了，实际情况怎么样呢？

　　万科星城本打算3月13日晚上（星期五）线上开盘，但由于推盘量大、蓄客不足。为制造开盘热销，又增加了周末两天蓄客，3月16日晚上线上开盘。

　　按照获批销售的1801套单位计，开盘销售率是16％。按获批销售公寓1194套计，开盘销售率是24％。并不是传说的开盘售罄。

　　当下的深圳，商品房已经成为一个容易操控的“小盘股”。

　　任何一个项目、任何一个片区，甚至全市，只要开发商（或挂牌业主）、中介、自媒体策划一下，价格就能拉起来，然后借助烘托出的涨价氛围，让无知的跟风投资客和“刚需”接盘。

　　近期，深圳挂牌量明显攀升，其实就是庄家赚够了，要出货。

　　若不是这次政府祭出“暂停网签”这个杀手锏，下酒菜们排着队进场了。

　　2^nd

　　再说“喝茶费”的问题，这不是一两个项目的问题了。

　　当下，凡新盘，必倒挂（新房价格低于二手房价格）。

　　即使新房价格比周围二手房价格高，但开发商绝不会降价（好不容易申请到的审批价格，怎么能降呢？）。

　　怎么办，那就做出“倒挂”来，让市场一致认为，新房和二手房价格倒挂了。

　　手段就是，开盘前，让中介渠道说服周围二手房业主提高挂牌价。

　　然后，自媒体就出场了：这个新盘的价格低，大家快来买吧！当下的深圳二手房业主，应该是全国千千万万业主中最聪明的，懂得自家资产如何运作，如何抱团把价格拉上去，把未来要涨的价格，一步涨到位。套路就是荒谬的“明学”，我觉得我的房子值多少钱（而不是你认为的价格），那就应该卖多少钱。

　　二手房价格拉高了，不仅新房热卖，还能创造出“茶水费”的空间，这个从天而降的馅饼，当然是中介、自媒体、开发商一起分享喽。

　　所以，就出现了2019年底恒裕滨城2期“暴力涨价”的现象。当下，二手房成交价格在6.4万，但挂牌价格涨到了7.2万元，同比上涨了15％。

　　3^rd

　　本来，因疫情延后的需求，3月份释放完之后，市场会平稳下来。但“资金暴力、价格操控、拉高出货”的打法下，加上充裕的资金这个推手，市场情绪就被完全激发出来了。

　　所以，当下的深圳二手房市场，已经完全失灵了。必须要以强力的行政手段介入，才能避免其飞出宇宙。

　　非常规时期，非常规举措。

　　凡是前期涨得比较快的区域，宝安、南山、光明，二手房指导价提前布下。

　　不能超过20万，不能超过6.3万，别和我谈合理性的问题，现在是“以暴制暴”。

　　也不要谈什么供求关系紧张。只要投机炒作控制住了、资金控制住了，供应还会紧张吗？

　　特殊时期，特殊政策。

　　捂盘惜售的，敢收喝茶费的，喝完茶就敢让你交罚款；用经营贷来买房的，马上收回；中介和银行作奸犯科的，严惩不待；敢挂高价的，暂停你的网签。试想，资金都往楼市跑，本就在挣扎线上的中小微，复工复产还有希望吗？

　　所以，这触犯了原则红线，非恶惩不行。

　　4^th

　　当然，压制不是解决问题的方法。

　　不让挂20万/平米，都贴着19.9万走。你看，市场还是很顽固。

　　当下的深圳楼市，让管理者有两个全新的认识，一是深圳楼市的特殊性；二是原有的调控政策，必须要革新了。

　　怎么办？两步走、长短结合。

　　一是二手房指导价，这个政策正在紧锣密鼓地酝酿中。笔者是很赞同的，在片区评估（服务于二手房征税）的基础上，以片区为单位，发布指导价。只要这个指导价可控，就锚定了整个片区的价格，抱团涨价、暴力拉升的逻辑，土崩瓦解。

　　二是房产税。本来，对房产税落地的问题，我是比较谨慎的，毕竟“立法先行”嘛！但是，深圳楼市的现状，给管理层上了一课。全国楼市静悄悄、大湾区楼市静悄悄，唯独深圳楼市是个例外。

　　说明了什么？

　　当下的深圳楼市，不以猛药，难去其疾。深圳商品房的金融属性、资产属性最强（没有之一），房产税就是应对资产价格暴涨、抑制上涨预期的最佳手段。

　　国家批复的深圳打造先行示范区的实施意见中，明确提出了，“要率先建立房地产调控长效机制”。而且，深圳也有特区立法权，完全可以借此次机会，按照充分授权的推进原则，在深圳率先推出房产税。

　　近年来去杠杆、毛衣战、企业外迁、高成本等，深圳财力大不如从前，这个大家都清楚。未来，不管是补上教育医疗的短板，当大湾区的“带头大哥”，还是与周围城市互联互通，抑或是搞科技创新（比如建设光明科技新城），都需要钱。

　　当下的深圳高房价，尽管有炒作的成分，但也是深圳快速成长的红利反射。

　　将这个红利反哺深圳实体经济，反哺到基础设施建设，反哺到科技新城建设，反哺到人才引入和人才住房，这就是长效机制。