齐俊杰:惊呆了!96%的家庭有房!最穷的家庭也9成拥有住房!户均1.5套房!

1评论 2020-04-26 17:56:15 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 6个月大赚574%!

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  昨天,被央行的报告刷屏了,这是一份调查城镇居民家庭财产负债状况的报告,我们可以通过这份报告,来判断一下我们到底处在城镇居民,这个群体中的什么位置。

  首先,央行说城镇家庭总资产均值317.9万亿,但是分配并不均匀,总资产在1500万元以上的家庭,占了全部资产总数的47.5%,将近一半。然后是493万元这一档,占了总资产的15%,而这两组人一共才20%,也就是说20%的人占据了63%的财富。这说明贫富分化,还是挺严重的。如果你家里,算上房子超过1500万,那就已经算是全国最富的10%了。

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  其次,从各省来看,北京和上海两个直辖市一枝独秀,这两个城市的家庭资产均值是892万和806万,第三名江苏只有507万,最低的是新疆,然后是吉林,甘肃,辽宁黑龙江,也就是最低的5个排名中,东三省占了三席。这里面没有深圳和杭州,都被广东和浙江的其他地方给平均掉了。

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  第三,从年龄上来看,中年人最有钱,46到55岁的家庭,财力最雄厚,学历越高收入越高,企业高管,财富排名第一,其次是个体经营,但第三竟然是离退休人员,他们比企业员工,国家机关,自由职业,全都更好

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  第四,央行说,居民的财产主要以实物为主,住房又是实物资产的重要构成,户均住房资产187.8万元,占家庭总资产的比重为6成。而且更扎心的数据是,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%;收入最低的20%家庭的住房拥有率也有89.1%。有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

  第五,从负债用途看,房贷是家庭负债的基本构成。有负债的居民家庭中,76.8%的家庭有住房贷款,户均家庭住房贷款余额为38.9万元,占家庭总负债的比重为75.9%。总体房贷大概有30万亿。

  第六,我国城镇居民家庭资产负债率的均值为9.1%,低于美国的12.1%。其中,有负债家庭的资产负债率均值为14.8%,中位数为15.8%。有负债的家庭中,仅有0.4%、共138户家庭的资产负债率超过了100%。央行说,主要是因为2点,1个是太穷了,资产太少,通常资产低于10万元,才会负债高,另一个是企业经营家庭,债务大于资产。但老齐认为这个资产负债率并不准确,因为刚才上面说了,我们的资产6成都是房产,而房产价格虚高,所以负债率绝对算低了。如果资产价格下降,那么负债率肯定飙升,所以负债率翻一倍是很可能的。

  第七,城镇居民家庭资产配置高度集中于房产,金融资产占比低,金融资产负债率相对较高。调查显示,我国城镇居民家庭金融资产负债率为44.6%,其中,有负债家庭的金融资产负债率均值为85.3%,中位数为117.3%,半数以上的家庭金融资产负债率超过了100%。可见,居民资产负债率虽整体稳健,但是资产流动性较差,存在一定的流动性风险。也就是我们刚才说的,一旦房价下跌,房产贬值,可能很多债务问题都会显露出来。

  综合来看,这份报告确实很值得关注,至少说明了几点,

  第一,贫富分化已经相当严重,而这种贫富分化主要体现在不断上涨的房价上,资产价格暴涨,让北京上海瞬间和全国拉开了档次,那么他必然会形成一个巨大的矛盾,先买房的和后买房的基本对立,中年人和青年人对立,原住民和城市外来者对立,这非常不利于社会稳定。当这种对立持续升级,青年人和外来者发现这一辈子无论如何也买不起房的时候,就容易爆发社会问题。也会让创投,创业,科技研发骤减。比如现在离退休人员因为普遍买房较早,财富状况要明显好于在职员工,这是非常不正常的。会消磨年轻人奋斗的意志。日本就是退休人员最富,结果陷入了低欲望社会。不利于消费,更不利于创新创业,大家都想找个大企业,混退休。

  第二,房子已经严重过剩了,最穷的城镇家庭,都9成拥有住房了,全国更是户均拥有1.5套,这绝不是刚需的问题,而是分配的问题了。所以下一步肯定要在住房分配上想办法,让三套以上占比的那个10%的家庭,把多余的房子吐出来。你知道会发生什么。否则大家都这么屯房子下去,盖多少也都是不够用的。因为他已经不再是消费品,而变成了金融品。金融品被爆炒之后,一定会出问题。这现在是我们最担心的,所谓房住不炒,就是尽快让房子回归居住属性。只要分配问题解决好了,光靠存量,就已经富富有余了。

  第三,全社会的资产,过度倚赖房地产,这个东西是没有流动性支持的,也就是说,一旦某一时刻,房价逆转,流动性消失,资产价格可能也就瞬间暴跌。就好比这次原油宝事件一样,原油不可能是垃圾,但是就在最后移仓的瞬间,没有买家了,你无法平仓,所以就出现了奇迹,负值交割的情况。房子有没有可能负值交割呢,这事之前还真无限接近过,比如2008年,底特律的房子就1美元甩卖。就是因为大家都缺钱,没有流动性了,而此时美国的房产税,让底特律的房子变成了负资产,没有价值,每年还要交几万美元的税,后来日本也出现过,一些非核心地区,由于遗产税,子女已经不想再继承父母的房产了,不但房子卖不掉,还要再交一笔钱,所以他们选择了放弃继承。这都是流动性的问题,我们随着老龄化临近,房产税出台,未来不排除也出现这种可能。特别是你手上的二手房,如果你急需用钱,比如3个月内就要拿到钱,恐怕已经出现了流动性问题。当你着急卖的时候,才会知道,房子有多难卖。

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关键词阅读:楼市

责任编辑:曹静
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