李宇嘉:楼市纾困的政策边界

1评论 2020-03-02 02:10:51 来源:证券时报 华资实业20%大肉分享

  借着国家“疫后重建”这杆大旗,20多个省市推出楼市新政,救市之急切、行动之迅速、花样之繁多,令人眼花缭乱。

  李宇嘉

  因给楼市松绑,驻马店市政府官员被河南省政府约谈,这是个标志性的事件。说明了什么?大疫之下,地产行业要纾困,但纾困是有边界的,即受疫情影响,项目各环节(开工、缴地价款、纳税、交付等)的履约可延后,困难群体的按揭月供可以延后,但“房住不炒”的红线不能碰。借着国家“疫后重建”这杆大旗,20多个省市推出楼市新政,救市之急切、行动之迅速、花样之繁多,令人眼花缭乱。

  作为三四线的驻马店,2月21日开了个不好的头,首套公积金贷款首付从3成降至2成,相当于杠杆从3.33倍升到5倍。大家都盯着,驻马店新政会不会“一日游”?窗口期一过,感谢这个“带头小哥”,一票城市(苏州、南宁、中山等)新政高调亮相,降低预售门槛,补贴购房契税,重启二套公积金贷款,非限购城市首套房贷首付降低,尺度越来越大。

  显然,市场在笃信这样一个逻辑:“十三五”收官的目标和任务要完成,央行也开始释放流动性,降低MLF和LPR(包括针对地产的5年期LPR),各地还要发力基建,地产要实现“三稳”。这一切指向一点,“疫后重建”也好,完成今年的经济社会目标任务也好,地产缺席不了。如果驻马店未被约谈,很多类似2009年、2015-2017年的政策,顺理成章出炉了。

  这种笃信,也成为资本市场的逻辑。近期,受部分地区楼市政策放松信号的刺激,A股地产板块集体拉升,与地产行业高度相关的建筑、钢铁、建材、煤炭、工程机械等传统板块,也位列涨幅榜前列。可见,大家都在赌政策放松,这与过去的逻辑无二致。这个约谈,来得很及时,说明地产纾困是有边界的,2016年以来布下的调控基调和准绳,这是不能触碰的。

  比如,针对热点城市和非热点城市,差别化的住房信贷和限购政策,绝不能变。特别是,左右整个楼市大局(市场预期、行业杠杆)的热点城市,既有的限购、限贷、限售和限价等不能变。所以,作为楼市的领头羊,深圳在28日深夜发布的“疫情防控+经济发展”一揽子政策中,地产方面的表述是,压实调控,增加商品住房供给,开展大规模公共住房建设。

  这也说明,对于楼市而言,疫情只是短期冲击,政策要保持定力。像深圳这样的,供给端做文章,增加供应、调整结构,适应需求端(新市民、无房户),实现全体居民“住有所居”,才能释放城镇化潜力,增强大城市和都市圈的资源集聚效应,释放消费和内需潜力,潜心打造科技引擎。这是热点城市调控的样板,也是资金回归实体、地产回归实体的路径。

  类似驻马店等三四线城市,需求端再行刺激的话,结果就是库存积重难返。当然,地产“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是2019年国家确定的楼市调控目标。疫情的影响下,与其他行业一视同仁,已将其纳入整体纾困范畴。比如,疫情期间开发商所有的履约行为,都可以延后,土地出让和预售的门槛,都可以降低;2月20日,央行下调5年期LPR 5个基点。

  注意的是,1年期LPR下调10个基点,但5年期只下调5个基点,彰显了“稳定不刺激”的信号。另外,根据融360对全国35个重点城市、533家银行的监测,截止到2月份,全国平均房贷利率连续3个月下降。这意味着,去年11月MLF下调(2016年2月以来首次下调),今年1月1日降准,2月以来央行净投放等,地产资金面已经开始好转了。

  从过去经验看,房贷利率变动,与楼市走势高度相关。只要资金面好转了,加上合理纾困,存量房贷转向LPR定价,今年地产走势差不离。有这个保障,地产政策的边界就是硬约束,各地在“一城一策”上,不能突破这个边界。另外,驻马店被河南省政府约谈,也是今年压实地方主体责任的开始。下一步,哪个城市要调整政策,可得先掂量一下,是否触碰到了这条边界。

  (作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

关键词阅读:楼市 边界 LPR 资金面 疫后重建

责任编辑:付健青 RF13564
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