齐俊杰:写字楼空置率进一步上升!租金下降!投资客要哭死了

1评论 2020-01-16 09:02:20 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 疫情对A股影响持股跟踪

目前北京市场的写字楼,还是供给大于需求,去年4季度,5个项目竣工,带来78万平米供给入局,供给增加的同时,企业缩减租赁面积的行为也持续推高市场空置水平。

  作者:财经专栏作者、投资人 齐俊杰   

  昨天,仲联量行发布了2019年的租赁市场报告,在寸土寸金的北京,截至2019年底,北京办公楼市场租赁成交总量已同比下降25%。目前北京市场的写字楼,还是供给大于需求,去年4季度,5个项目竣工,带来78万平米供给入局,供给增加的同时,企业缩减租赁面积的行为也持续推高市场空置水平。这进一步加大了竞争压力,这使得北京市甲级办公楼年末整体空置率大幅上升至11.3%。空置率上升带来的必然结果就是租金下降,相比于住宅来说,写字楼的租金,确确实实下跌了,2019年环比下跌1.8%,同比下跌4%,2020年,这个趋势估计仍然难以改变。依然会是供给增加,需求减少,写字楼空置率还会上升。

  有人说,仲联量行的数据靠谱吗?这可能还是一个保守的数据,另一家机构世邦魏理仕的报告,他算的是北京整个的写字楼空置率,也就是不光算甲级的,结果空置率是13.8%,也就意味着并不是价格便宜和贵的问题,就是没人租,贵的写字楼还稍微好租一点,便宜的写字楼更没人租。有人又说了,北京这是在疏解非首都功能,所以人口和产业外流,写字楼空置率上升属于正常的,那么深圳呢?深圳还在吸引人才落户,城市人口也还在扩张,但是根据数据显示,深圳的空置率高达20%,要比北京高的多,而上海也有19.4%,所以一线城市写字楼空置率越来越高,恐怕并不能简单的用疏解非首都功能来解释。

  写字楼空置率进一步上升!租金下降!投资客要哭死了

  与一线城市完全不同的是,郑州的甲级写字楼,空置率创出了6年新低,根据戴德梁行的报告,说郑州2019年全年甲级写字楼没有新增供给,市场逐渐消化空置面积,让空置率下降到了13.9%,但是也不要高兴太早,郑州的空置率下降,并没有带动租金上涨,反而继续下降了2%。广州跟郑州类似,新增供给很少,2019年是广州写字楼新增供给最少的一年,广州空置率确实比较低,是5.4%左右,但是总体需求更弱,即便空置率这么低,租金也还是下降的。

  写字楼空置率进一步上升!租金下降!投资客要哭死了

  所以,这个事有点意思了,空置率上升的城市,租金下降,空置率大幅下降的城市,租金还是下降,写字楼你现在不降价根本租不出去。但是大家对于投资这种写字楼的热情却依旧不减,比如刚才说的,北京写字楼市场已经这么不景气了,但是2019年大宗交易达到800亿元的规模,也就是说投资写字楼比2018年的380亿,基本上翻了一倍。这其中70%还都是办公楼。这个事怎么解释?老齐认为,这也许就相当于是股市的顶部放量,虽然有人在不断的买,但是也一定有人在高位着急套现。所以整个写字楼的投资,就在高位进行换手,而且房产交易跟股市不一样,他有明显的滞后性,你的交易决策可能要做出很久,手续也要办理一段时间,而写字楼租金下降这个事,是最近一年才开始出现的,所以可能还没有反映到成交当中。

  那么话说回来,普通的投资者,可不可以投资这种写字楼?这也是很多人经常问到老齐的问题。

  首先,除非你是买个写字楼,自己办公用,否则投资绝对不要买,跟住宅不一样,写字楼的价格泡沫,其实并不大,所以自用还说得过去,但是投资已经基本没机会了。

  其次,租金回报率非常的低,好一点的租金回报率能到4%,差一点的地方,考虑到空置的成本,有些写字楼的租金回报真的只有2-3%,而且租金还在走低,趋势越来越明显,所以这个显然已经不再是一个好生意。

  第三,写字楼价格很难涨,炒写字楼的极少,所以价格基本上很长时间都不变。再加上新盘持续入市,你买进来就基本再难卖出去。没有卖出的退出路径,就只能出租,出租还收益极低,基本上只有亏本的份了。以前是一铺养三代,现在可能反过来,要三代养一铺

  第四,跟商铺一样,包租的鬼话根本不能信,通常都用一个皮包公司跟你签订包租协议,承诺你年化6-8%的租金,你一听挺高兴,但其实顶多3年,然后跟你签约的皮包公司就会破产倒闭,到时候你连起诉的人都没有。已经有无数多的人被骗了,其实都是羊毛出在羊身上,你这三年的租金,都被人家加在价格里了。所以千万不要犯这个傻。

  第五,房产税始终是个雷,有人经常问,商铺和写字楼收房产税吗,当然要收,其实已经在收了,只是你没交而已,应纳税额是一年租金的12%,或者是房屋原值的70%,乘以1.2%,这是很早的一版房产税规定,已经在执行了,只是后面有一句,住宅暂时不收而已,但人家可没说商业写字楼和商铺可以不交。以后新的房产税出来,会不会找后账,这个真说不好。

  第六,技术革命的冲击,让集中办公的场景越来越少了,越来越多的公司通过网络远程办公,或者把人力密集型的业务放到人工和房租价格更便宜的地方去,比如某大厂就把技术团队都放到了重庆,重庆的工资是北京的三分之一,还有某公司把审核团队放到了天津郊区,工资也是北京的一半不到。天天就连着视频网络办公,节省费用,这种情况会越来越多,以后一线大城市的写字楼估计只有总部行政岗位和商务岗位,其他的需要办公面积的,都可以安排到郊区去。所以需求会越来越低。

  所以,投写字楼的千万要小心了,之前我们也以为,写字楼租金下滑,可能是经济逆周期引起的,但现在我们甚至认为,很可能也是趋势性的衰退。未来可能会走一波很长的价格衰落。价格很难再恢复到之前的水平了。

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关键词阅读:写字楼空置率 租金下降

责任编辑:曹静
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