但是，不能否认降息周期确实打开了。面对新一轮降息周期，大家关心的是，资产守护、买房决策，是不是要重新规划了？

　　毕竟，上一轮地产周期，所有城市房价翻了一倍，类似深圳这种网红城市，房价甚至翻了近2倍。既然，新宽松周期来了，是不是赶紧上车呢？已上车的又该如何决策呢？

　　1^st

　　勿把降息妖魔化

　　大家别把调控政策、货币政策妖魔化，他们都有一个特征，叫“见经济风向行事”、“相机抉择”。通俗点，就是形势有变，马上调整。

　　其他国家也如此，比如本世纪初，互联网泡沫破灭，叠加“9.11”，美国经济不行了，美联储从2001-2004年连续降息，联邦基金利率降至46年来最低，只有1％，刺激了史无前例的楼市繁荣。2008年“次贷危机”后，又开始降息，靠楼市刺激经济。

　　日本也一样，这里就不赘述了。现在，美国、日本房地产业对经济的贡献，高达11％到12％。所以，就连城镇化率已过80％高峰期的美国、日本，都不能不把房地产作为货币政策考量的一部分。

　　我国楼市体量这么大，关联行业这么多，对地方政府的财政命脉，又是如此之重要。所以，当楼市出现明显下滑时，不采取点儿措施，稳定一下，这是万万不可能的。

　　2^nd

　　新房市场购买情绪不高

　　不以地产刺激经济，但楼市这个庞然大物，也不能下滑的太快，要“高位平衡”，尽可能在历史最高位上停留更长的时间，这才能给“增长快、体量小”的新经济，留足更多成长的空间。

　　如果地产明显下滑了，政策就要重新回归到“稳增长”上，转型的阵痛，可能就忍受不了了。刚发布的数据显示，2019年1-10月全国商品房销售，告别今年以来连续8个月负增长，终于转正了（0.1％）。

　　但，这可能只是昙花一现。新房市场表现不错，主要是因为，楼市大环境变了、空间也窄了，开发商普遍对未来悲观。

　　趁着需求还算稳定，能卖一天算一天，说不准哪天就彻底卖不动了。于是，各大房企纷纷将“快周转”做到极致，促销下血本，全员营销、转中介营销，刺激了销售端。

　　现在，新房普遍与二手住房价格倒挂，开发商不惜以打鸡血的方式，刺激想套利的购房需求。即便新房和二手房价格差不多，新房税费成本也要低。这是深圳“豪宅税”调整的原因。

　　未来，估计还会有很多城市会下调交易税费，将二手房市场激活起来，新房才能流转的快一些。

　　但现在，新房需求动力很弱，我国最大的新盘代理商世联行，其代理新盘（主要集中在热点城市）上门访客量年初以来一直在下降。尽管8-10月，开发商降价促销，上门量有所上升，但下滑态势不改。也就是说，除价格倒挂，产生“天上掉馅饼”的财富效应外，现在买房的情绪整体不高。

　　3^rd

　　二手住房市场正迅速回调

　　判断楼市走向，还有一个很重要的指标，那就是二手住房的价格，它代表着微观市场业主和买家博弈的态势。

　　10月，70个城市有35个房价下跌，这是2015年来的最大值。前几个月，只有20个城市的二手房价格下跌。现在，一下子增加到35个，预示着二手住房市场在迅速回调。

　　二手住房市场下滑，直接影响老百姓的换房需求。现在，各大城市房价都在历史最高水平上徘徊，凡是这2-3年进入城市的新增人口（新市民、外来打工者、新就业大学生），买房能力都不足。

　　现在，市场需求的主体，主要是换房需求。二手房市场下行，换房就难以实现，并冲击新房交易。

　　4^th

　　开发投资下跌之路漫漫

　　还有一个国家很关注的指标，就是开发投资。它能否维持稳定，决定了楼市体量能否维持高位平衡，上下游传统行业（能源、重化工）能否稳定的关键。

　　1-10月份，开发投资增长10.3％，还是两位数。但是，这是今年单月最低值，从趋势看，已经6个月持续下降。从两个前瞻指标——新开工和竣工的增速看，开发投资可能只是在下跌的半山腰上，下跌之路仍漫漫。

　　目前，新开工每月增速，已从去年的12.7％降至今年的9.8％；土地购置增速今年以来连续9个月下跌，平均跌幅高达28％。新开工和拿地，分别领先开发投资6个月、6-12个月。

　　由此判断，年底及明年开发投资都将呈现下跌态势。开发投资不稳了，增速已经创新低的整个固定资产投资，都将稳不住。以前，基建还能托托底，现在地方政府债务重，基建也指望不上了。

　　5^th

　　楼市循环需资金润滑剂

　　所以，估计开发投资增速保持在两位数，这是“底线要求”。从开发投资到新开工，再到销售，整个链条要转起来，资金这个润滑剂就得要保障。

　　于是，11月20日，1年期和5年期LPR都下调了，这是情理之中的事情。因为，从11月初开始，货币数量和价格“双宽松”就开始了。

• 　　11月5日，中期借贷便利（MLF）利率下调了5个基点，这是2016年2月以来央行首次下调MLF操作利率。

• 　　11月15日，当日并无MLF到期，但央行宣布开展MLF操作、净投放2000亿元，利率持平于3.25％。

• 　　11月16日央行《2019年第三季度货币政策执行报告》中，不再提“把好货币供给总闸门”，不再提“房住不炒”，已透露出货币政策宽松的信息。

• 　　11月18日，央行公开市场操作利率降低5个基点，4年来首次！相当于降低了商业银行向央行短期借款的利率。

　　紧接着，11月20日，新公布的1年期LPR为4.15％，5年期以上LPR为4.80％，两者均此前利率再下行5个基点。自8月20日首次发布新的LPR至今，LPR经历4次报价。1年期LPR降低了20个基点，5年期LPR降低了10个基点。

　　6^th

　　降息空间打开，但购房需谨慎

　　从10月份的PMI创下今年2月份以来新低，新增社会融资弱于季节性，固定资产投资增速（5.2％）创新低，工业增加值、消费均低于预期等宏观经济指标来看，现在实体经济的增长动能依然偏弱。

　　从地产走势看，尽管开发投资增速达到10.3％，销售增速转正，但未来下滑的趋势很明显。不管是猪肉价格开始下跌也好，还是美联储连续降息也好，制约降息的因素已解除。因此，短期降息周期打开了。

　　不过，尽管降息周期打开，但与过去的“降息周期”（2014年下半年-2016年上半年）完全不同。

　　过去是鼓励楼市向上、繁荣，现在是要保持楼市“高位平衡”，楼市顶部和底部都清晰可见，市场整体呈现“鸟笼行情”，尽量在历史最高位停留时间长一点。未来，一旦楼市明显反弹了，调控如影随形，政策立马改变，说变就变。

　　2020年，“一城一策”全面落地，地方要负起调控的主体责任，房价涨幅必须可控。因此，过去炒房，稳赚不赔，未来再去炒房，看似也能赚钱，但只是账面收益。再交易时，扣除交易成本，很可能赚不到钱，或炒房不如理财。

　　想赚钱，只能长期持有，选对房子，分享城市成长的长期红利。

　　未来，LPR还会下降，推迟买房是划算的。不过，房价温和上涨，会抵消省下来的月供。所以，如果未来5年内不卖的话，该买就买。

　　另外，建议买房贷款时，与银行商定利率LPR“一年一调”。近期，央行行长说，“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”。

　　笔者建议，存量房贷利率转换方案出来以后，大家去转为LPR利率，可以分享利率不断降低的红利。