李宇嘉:深圳“最豪”土拍遇冷背后 楼市难以承受之重

1评论 2019-11-25 09:57:10 来源:金融界网站 作者:李宇嘉 如何判断星期六买点?

11月22日,深圳6块住宅用地集中出让,可谓今年规模最大的土拍,但最终却以冷淡的结局收场,出乎了业内很多人士的预料。6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中,有2宗以底价成交、有1宗意外流拍,有3宗以21%-25%的低溢价率成交。

  广东省住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员   

  媒体惊呼,这可是寸土寸金的深圳,我大先行示范区深圳啊。为何出现这种现象?因为“双限双竞”?有一定道理,但也不完全是。根本上,楼市被赋予太大期望,但它远没有那么强大。

  1st

  今年“最豪”土拍遇冷

  此次,深圳推出的6宗住宅用地,总建面77.6万平方米,挂牌起始价132亿元,最高限制价191亿元。对此次土拍,媒体普遍冠以“最豪”土拍,这是因为,相比“6.24”那次土拍,此次土拍总建面足足多了近10万平米,近80万平米的总建面,相当于深圳一年新房成交规模的近1/3。

  面积差不多,此次5宗地成交总价127.51亿,“6.24”土拍,成交总价达224亿元,几乎相当于此次成交总价的近2倍。从最终配建的人才住房看,“6.24”那次土拍,竞配人才住房面积13.7万平米,占到总建面的23%,而此次竞配面积只有9.57万平米,仅占总建筑面积的12.3%。

  深圳“最豪”土拍遇冷背后 楼市难以承受之重

  相比“6.24”那次土拍,此次6宗地的区位略逊色一点。不过,就拿市场最关心的龙华地块看,此次竞拍的地块,位于龙华上塘地铁站,与“6.24”竞拍中的龙华地块相比,位置上靠的比较近,区位优势上不相上下(都靠近即将推售的、预计定价在“10万+”豪宅盘金茂府)。

  但是,无论是参与竞拍的开发商数量,还是竞拍的时间和轮数,以及最后成交价格,却出现很大反差。“6.24”那次土拍中,龙华地块超过100轮举牌、耗时1个小时,楼面价(扣除人才房)达6.7万元/平方米,创造龙华新的单价地王,此次竞拍地块可售楼面价仅4.64万/平米,下降了50%。

  2nd

  “单限双竞”到“双限双竞”

  土拍降温,媒体普遍将原因归结于“双限双竞”新规抬高了门槛,降低了开发商的利润预期,导致竞拍热情冷淡。确实,相比“6.24”那次“单限双竞”的土拍,此次土拍最大变化,就是“双限双竞”(增加了限制普通商品住房价格)。

  此次竞拍的5宗地(除大鹏人才房地块)都启动“90/70”政策,即扣除人才房后的可售部分,70%的要建设90平米以下的普通住房,并限定价格。

  从“单限双竞”到“双限双竞”,最大变化在于,开发商利润被进一步挤压。本来,“限地价、竞地价”模式,就已压缩了开发商的利润。目前,“限地价、竞地价”出让模式在各大城市很普遍了。近年来,随着对人才房的重视,土地出让还植入了“竞配建”,土地出让转为“单限双竞”。

  深圳“最豪”土拍遇冷背后 楼市难以承受之重

  其实,这也没关系,因为“竞配建”模式下,出让底价会降低。另外,要配建并无偿移交,自然还会降低对可售部分限价的幅度。开发商把可售部分的产品打造好,做好溢价,盈利依然可观。但此次,深圳“双限双竞”做得更绝,可售部分的70%也被限价,贴着二手房价格走。

  也就是说,“双限双竞”出让模式下,开发商能够获利的,就是那30%可自由定价的商品房部分。

  3rd

  深圳购买力没那么任性

  有人说,只要把这30%的打造成精品,无限做高溢价,就像现售地块金茂府一样,也是有钱赚的。再说,之前南山、福田一大票“10万+”的豪宅,都被抢光,不是说明深圳的购买力很豪气吗?

  再说了,为这次土拍能够实现惊艳的一跳,深圳政府也是蛮拼的。大湾区规划利好之后,“8.18”先行示范区利好接踵而至;“金九银十”深圳楼市一枝独秀;近期,深圳取消“豪宅”的总价限制标准,港澳人士购房政策也放宽了。似乎在说,开发商来吧,购买力已经给你准备好了。

  遗憾的是,种种迹象显示,深圳的高端购买力,可能并没那么任性。首先,贸易战、金融“去杠杆”、互联网红利减退等一系列问题,无论哪一个都击中了深圳的软肋。

  其负面影响在三季度全面显现,所谓“经济失速”,非空穴来风。对深圳的外贸也好,支柱产业也好,都形成了冲击,直接影响到高端购买力。

  突出的表现,就是部分外向型企业、加工制造业搬迁,工业区和写字楼出现空置。第一太平戴维斯的数据显示,深圳甲级写字楼空置率由2018年第四季度的18.1%升至2019年三季度的22.4%,前海写字楼空置率达50%。

  这说明,作为写字楼的几大用户,比如地产、金融、互联网、个体创业等,盈利能力确实不像以前那么可观了。也就是,高端人群少了,高端人群收入少了。

  深圳“最豪”土拍遇冷背后 楼市难以承受之重

  大家要问了,不久前的深业中城,不是卖的很好吗?确实卖得好,可那是一二手房价格倒挂,开盘价低于预期,出现“创富效应”的结果。

  试想,有这种发财的机会,手上有钱的话,你会错过吗?一样的道理,2018年限价很严格,华润城、招商双玺等豪宅盘,因价格倒挂被追捧。

  除了有创富效应的楼盘外,更高溢价项目很难获得市场认可。“双限双竞”模式下,30%可自由定价的商品房,一定是超高溢价项目,一定比周边楼盘价格要高。他们能否卖的上价格?能否覆盖越垒越高的成本?能获得预期中的盈利吗?对此,很多开发商并无信心。毕竟,遇上限价更麻烦了!

  4th

  深圳为何这么做?

  深圳此次提出的“双限双竞”,是全国首创。一方面,深圳要率先实施房地产调控长效机制,特别是基于“地价-房价”联动,从源头上探索稳房价的机制。

  毫无疑问,此次深圳做到了这一点。可售部分的30%才是开发商自由定价的纯市场商品住房。照此判断,深圳房价是可控的。

  另一方面,房地产一半是金融,一半是实体。过去,金融属性太突出,现在要纠偏、回归实体,深圳在这方面领先了一大步。建设先行示范区,深圳花钱的地方太多,对地产输血实体的诉求很强。

  让30%的部分,给“稳房价”、人才房、公共配套做贡献,这不就是地产回归实体经济吗?

  5th

  楼市不是万能药

  想法是好的,但步子不能太大了,不然就扯到裆部了。显然,政府太高估了地产商的实力、高估了深圳的购买力。

  高端需求确实还有,但要靠打鸡血刺激。在深圳没项目,难称得上龙头开发商,但是开发商的生存环境也在恶化,首当其冲的就是政策不友好了,资金面很紧,成本很高。

  地产回归实体经济,这是好事情,房地产“软着陆”,就是向实体靠拢。但是,地产是一个行业,不是万能药、万金油。

  既要挽救下滑的GDP,又要建设人才房,还要给套公共设施。与此同时,也要保持房价稳定,保证地方政府充足的土地出让收入,“既要、也要、又要、还要,都要......”,地产能承担得了这么多吗?

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关键词阅读:深圳 楼市 地产

责任编辑:曹静
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